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本報記者李忠峰
制定緣于規范市場
8月1日起，重慶市在全國率先以地方立法的形式對商品房的計價方式做出了強制性規定：商品房的銷售以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同以及商品房產權證應載明
公共部位及設施。此舉在全國房地產界引起了強烈反響，房屋面積的計量問題再次成為公眾關注的焦點，引起各方廣泛關注。
重慶市國土房管局市場處處長曾強在京接受記者采訪時介紹說，隨著房地產業的發展，規范消費行為、保護消費者權益顯得越來越重要。近年來，重慶市房地產的開發投資，基本上以30%的增長幅度，2000年是160多億元，2001年是193億元，約占全市全部固定資產投資的1/5。同時，還帶來房地產交易成交量的增長，2000年是709萬平方米，2001年是1042萬平方米，平均年增長幅度達42%，因此也帶來一些諸如虛假廣告、合同陷阱、面積糾紛等新問題、新矛盾的出現。中消協投訴部主任王前虎說，這個條例將會使消費者明明白白買房，并能在商品房買賣之前得到法律的事前保護，保證消費者能夠合法、合情、合理地在事后維護自己的權益，起到規范市場行為、促進企業自律的積極作用。
怎樣保證測量規范
早在“按套內建筑面積售房”提出的時候，就有人擔憂：開發商會不會因此而輕視或忽略對公共部分的建設，比如在公用面積上縮水等。參與制訂此法規的重慶市人大法制處處長劉春炎說，實際上，公用部分、公共設施，一方面在國家的建筑技術規劃里是有規定的，在這個規定的范圍之內，開發商采取哪種方式可由他自主選擇。另外一方面，消費者也有選擇的權利。
建設部房地產司張峰博士認為，面積漲水或縮水，都是指預售商品房最初合同上的面積跟最后產權證上的面積及實測面積有差異，這個差異一是客觀上存在著誤差。合同約定的面積大多數是根據圖紙來計算的，實際施工中跟原設計尺寸有誤差是可能的，據調查，一般不會超過3%；二是當原設計規劃方案變更或調整以后，沒有按照商品房銷售管理辦法的有關規定，及時調整合同上的面積。個別開發商利用購房人缺乏相關知識，采取合同欺詐，有意夸大或縮小合同的房屋面積。鑒于這種情況，應當穩步推進房地產測繪體制的改革，實行測管分離，由當事人事先委托具有一定資格的房地產測繪單位來實施測繪，房地產行政主管部門只負責對房地產測繪單位測繪的結果進行審核，不得自行測量，也不能指定房地產測繪單位。
北京市律師協會、消費者權益保護委員會邱寶昌主任認為，商品房計量標準，不管哪一個部門出臺的，還是人大制定的法律，都應該是科學準確，要傾聽千家萬戶老百姓的聲音，要傾聽消費者協會的聲音，不能是一家之言。
地產進入誠信時代
有人認為，如果按照舊辦法，追加幾平方米的公攤面積，事就解決了。事實上，按套內面積計價，麻煩的不僅僅是發展商，還包括政府的權屬機構、有政府職能的專業測繪機構。不管采用哪一種計價方式，都有一個基本前提，發展商的總利潤不變。如果出現了面積誤差，發展商肯定會想方設法把多出來的面積變成錢。
資料表明，今年上半年，中消協接到關于商品房投訴的數字是6727件，關于面積問題占7%。雖然7%比例不算大，但涉及金額并不小。僅北京一件投訴案，就涉及122戶，金額1.2億元。江西有一個地方的投訴竟涉及到228戶。
王前虎說，計量的問題，說到根上就是知情權的問題。知情權得到了保護，民法中所強調的誠信公平交易的原則就得到了體現，得到了保證。而這種體現和保證最終的結果是使商品房在計價問題上走向一個良性的循環，從而保護消費者的合法權益。為什么一些開發商不愿意用套內建筑面積計價，說來說去，就是他可以虛標地價，獲取不義之財。
北京首開以使用面積售房先河的北京鋒尚國際公寓總經理張在東先生說，所有的發達國家，都是按套來賣，按使用面積來結算。過去商品房以集團購買為主，那時大家不大關心以何標準計價，隨著個人購房者的激增，如果還繼續沿用這種方式，肯定會出現一系列的糾紛。他認為，房地產行業已經到了春秋戰國時期，到了不講誠信不行的時候了。因為單個的消費者確實是弱者，如果消費者形成了業主委員會，形成一股強大的力量，到時候誰欺詐消費者，誰就可能要退出這個市場。
北京市消費者協會副秘書長張明也表示，只有講誠信，以消費者為本，房地產市場才能得到發展。商品房的銷售，房地產開發商的誠信如何，最有發言權的是消費者。消費者將選擇口碑好的企業，選擇誠信的企業。
《市場報》(2002年08月16日第一版)
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