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易憲容
以往呆在城中的家里，樓里觀天，只能見到附近小小的變化。不過，家的附近盡管幾年來變化不是那樣翻天覆地，因為日積月累，習(xí)以為常，有感覺也不是那樣明顯，但周邊的高樓拔起，我是無法視而不見的，再加上自己的家由舊筒子樓搬入新塔樓更親享其成，也感覺到北京房地產(chǎn)業(yè)一日千里。不過，這只能是坐井觀天。前幾天一朋友帶我到北京亞運村北
面的一個小區(qū)去玩，路上的所見所聞則讓我大開眼界，原來北京早已成了一個“建筑大工地”。所經(jīng)過的路上到處都是建筑工地、到處都是腳手架、到處都是完工了或沒有完工的新房、到處都是運送建筑材料的大卡車等。
是繁榮還是泡沫
看到此番情景，你是否會想到北京的房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)入繁榮期還是進(jìn)入泡沫期呢？從最近人民銀行公布的《2002年二季度貨幣政策執(zhí)行報告》來看，其“產(chǎn)業(yè)分析與貨幣政策”一部分中，國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)已擺到了前所未有的位置上。已有的數(shù)據(jù)表明，1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對中國經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長起到了舉足輕重的作用。據(jù)測算，2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻(xiàn)率為1.3個百分點，間接貢獻(xiàn)率為0.6個到1.2個百分點。兩者相加共計1.9個到2.5個百分點。而且在未來一段時期內(nèi)，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。無論是新增城市人口的迅速增長，還是城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積擴(kuò)大，都會對住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來巨大的需求。因此，對房地產(chǎn)業(yè)的金融支持與金融調(diào)控都將是國內(nèi)貨幣政策十分關(guān)注的重點。
就此來看，無論是面對過去還是展望未來，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)確實是進(jìn)入一個高速發(fā)展時期。按照已有的說法，近幾年來國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展主要在于1998年住房制度改革帶來的政策效應(yīng)，個人以較低價格獲得原有住宅產(chǎn)權(quán)，上市后形成的財富效應(yīng)使其購買力提高。但是一旦這部分消費潛力被完全釋放，住房市場的持續(xù)消費能力能否跟上將面臨考驗，屆時是否有可能形成經(jīng)濟(jì)泡沫？也就是說，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生完全取決于1998年房改政策效應(yīng)釋放的持續(xù)性。就目前的情況來看，經(jīng)過5年高速發(fā)展，除了幾個特大城市之外，由房改政策效應(yīng)所帶來的消費潛力基本上釋放完。可以想像，在北京這個“建筑大工地”上，盡管各種各樣的房屋項目有幾千個，但除了幾個經(jīng)濟(jì)適用房之外，能夠有多少是熱銷的呢？房地產(chǎn)廣告及展覽可以鋪天蓋地而來，但多少人會注意它呢？
有人也用房價的實際價格與理論價格之比來確定房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫。如果其比等于1，表示價格與價值一致，即“物有所值”；如果小于1，價格小于實際價值，就意味著“物超所值”。根據(jù)日本對房地產(chǎn)泡沫研究，實際價格和理論價格的比例達(dá)到2的時候，就是一個泡沫的臨界點或者預(yù)警點。有人測算目前北京房價的實際價格與理論價格大于1但小于2，價格大于實際價值。如亞運村地區(qū)為1.09，八里莊為0.94，望京為1.13，中關(guān)村為1.31，CBD為1.01。這與預(yù)警點2還是相差很遠(yuǎn)的，因此，北京房地產(chǎn)泡沫還沒有形成。不管該理論的合理性如何，但有一點是十分令人質(zhì)疑的，這個理論價格是如何形成的，而且以發(fā)達(dá)國家的標(biāo)準(zhǔn)形成的理論價格來參照國內(nèi)的情況意義又何在？因為無論是土地的所有權(quán)性質(zhì)、土地的出售程序及方式、住房建設(shè)配套收費標(biāo)準(zhǔn)等都是相去十萬八千里，完全不同約束條件下計算出的理論價格是沒有多少參照意義的。因此，以這樣一些指數(shù)來斷定國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)沒有出現(xiàn)泡沫意義不大，更不要說北京的房地產(chǎn)業(yè)泡沫已露端倪了。
建筑大工地難見投資前景
事實上，從目前北京已成了一個“建筑大工地”來看，國內(nèi)不少地方房地產(chǎn)業(yè)的泡沫已初露端倪，特別是北京更是如此。在北京，你無論走到哪里都會看到一大片一大片新開工的住房項目。二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)沿線，甚至于五環(huán)之外哪里不是熱火朝天的建筑工地。可以說，這是世界上絕無僅有的“城市景觀”。面對這大量的住房項目，北京民眾有能力購買嗎？按照一般的收入與房價比，這個指標(biāo)北京要高于一般水平3倍以上。就是說，即使北京民眾有強(qiáng)烈的購房需求，但他們也沒有多大的能力購買。這就是為什么經(jīng)濟(jì)適用房熱銷的緣由。
在業(yè)界有人主張，北京的住房可以讓北京外的人(國人及外國人)來購買，但是這種設(shè)想很難成為現(xiàn)實，如果不在北京工作外人是不會購買一房子來北京住的。如果作為投資，北京的商品房有投資價值嗎？在土地所有權(quán)為國有的條件下，商品房使用的年限越長，折舊就越大，樣式越是陳舊，正向外部性就越小(因為國內(nèi)商品房在出圖紙時就把規(guī)劃費用計算其中了)，因此，商品房的價格就越低。這就是為什么國內(nèi)購買商品房多以是居住而不是投資的原因。如果北京住房只能作為居住而不能作為投資，要吸引外人來北京購房是不可能的。目前，北京建設(shè)不少高級住房等待外人來購買也可能是一廂情愿了。
目前北京樓盤價格高昂以及空置面積居高不下，這是不爭之事實。對此盡管沒有確切的統(tǒng)計數(shù)字，但是從北京最近幾年來商品房銷售的廣告中就能夠知曉一二，據(jù)統(tǒng)計資料，京城涉及有房地產(chǎn)內(nèi)容的媒體有五六十家。這說明北京住房銷售競爭十分激烈。但這鋪天蓋地而來廣告其費用誰來承擔(dān)呢？肯定是由購房者來承擔(dān)，因為羊毛出在羊身上。其實，這種“無孔不入”的廣告，從傳統(tǒng)的報紙到電臺、電視、路牌、公交汽車等各個方面，有的甚至包下飛機(jī)做廣告，是各個項目之間在競爭著著“燒錢”，就像早幾年因特網(wǎng)“燒錢”一樣。
目前北京房地產(chǎn)業(yè)的泡沫早已吹起，無論政府、業(yè)界還是購房者民眾都得對此有足夠的警覺，如果要等泡吹破才來覺醒，那肯定會為時已晚。日本經(jīng)濟(jì)為何會十年來一蹶不振，香港經(jīng)濟(jì)為何在1997年回歸之后難有起色都是與房地產(chǎn)泡沫戳穿有關(guān)。同樣，北京的房地產(chǎn)應(yīng)警惕泡沫，否則整個經(jīng)濟(jì)是難以承受其重?fù)舻模?/p>
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