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深圳商報記者 梁松
1997年，深圳豪宅熱一度興起，留下諸多遺憾。今天，豪宅之風(fēng)又再次吹起，勢頭之猛令人驚嘆。業(yè)界很多人認(rèn)為，該是冷靜看豪宅的時候了！
前事不忘后事之師
深圳的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了20年風(fēng)風(fēng)雨雨，發(fā)展日趨成熟。經(jīng)過1992年前的高漲泡沫之后，1993年的宏觀調(diào)控，1994、1995年的調(diào)整過渡，1996年深圳房地產(chǎn)市場明顯回升。百仕達(dá)花園、中銀花園、世界花園等樓盤的旺銷，讓發(fā)展商們看到希望。
1997年豪宅的代表———東海花園、萬科城市花園的成功銷售，匯展閣的外銷奇跡，使當(dāng)時豪宅開發(fā)成為熱點，但不可避免地留下遺憾。福強(qiáng)路的“歐風(fēng)一條街”便是前車之鑒。
并不長的福強(qiáng)路兩邊，聚集了大大小小的樓盤20余個。這些樓盤外觀接近，都呈歐陸風(fēng)情；規(guī)模都不大，少則1、2棟，多則5、6棟；戶型雷同，都以大戶型的三房、四房、復(fù)式為主，面積在120———180平方米，小戶型不多；配套重復(fù)，會所、網(wǎng)球場、泳池等，大同小異；價位相當(dāng)，售價都是6000———7000元／平方米。“歐風(fēng)一條街”最終是失敗的，如今還有空置，三級市場價位僅在4000余元／平方米。
在1997年的豪宅熱中，以紫薇閣為代表，開辟了小戶型市場。隨后，旭飛城市系列小戶型產(chǎn)品暢銷深圳。1998年到2000年，深圳先后推出小戶型摟盤幾十個，如旭飛花園、錦文閣、帝夢園、鴻錦閣、萬事達(dá)名苑、金麗廣場、鵬基公寓、嘉景苑等，連寫字樓也出現(xiàn)了小戶型受寵，象寶安廣場、國際文化大廈、創(chuàng)展中心等都很成功。
小戶型暢銷不是偶然，主要是源于深圳的移民城市特點。開發(fā)小戶型適合于“短、平、快”項目，能做到較快的資金回籠。
看誰跑得快
今年以來，深圳房地產(chǎn)投資熱潮持續(xù)升溫，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2001年深圳批準(zhǔn)預(yù)售面積全年為722.46萬平方米，而今年上半年就達(dá)376萬平方米，已超過去年的一半，估計今年批準(zhǔn)預(yù)售面積全年應(yīng)接近1000萬平方米；今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資為164.7億元，同比去年增長20.9%；今年一季度，新開工面積達(dá)263.85萬平方米，同比去年增長109.8%；竣工面積達(dá)186.61萬平方米，同比去年增長12.8%。
今年的豪宅供應(yīng)也是近幾年來的高峰，市場能否消化令人擔(dān)憂。估計今年的豪宅供應(yīng)不會低于300萬平方米，加上今年底和明年將啟動的項目，近兩年豪宅的供應(yīng)量不少于600萬平方米。面對如此之巨的供應(yīng)量，究竟誰能搶占市場先機(jī)，不僅依賴于項目本身的品質(zhì)，更在于發(fā)展商能否創(chuàng)新營銷模式，能否做到足夠的廣告投放。
豪宅升級換代
深圳目前在售的豪宅如翠堤灣、深圳灣畔、金域藍(lán)灣、波托菲諾、東海花園、黃埔雅苑、水榭花都、碧海云天、新天國際、安柏麗晶等，7000———8000元／平方米已是較低，9000———10000元／平方米是正常，過萬元每平方米也不足為奇。比起曾經(jīng)的豪宅如中海華庭、深業(yè)花園、美加廣場、金海灣花園、楓丹雅苑等，價格已是飆升，從而也使得深圳近來整體樓價呈上升之勢。
今年的豪宅供應(yīng)量相當(dāng)大，主要集中在紅樹灣、香蜜湖、中心區(qū)、華僑城、農(nóng)科中心、梅沙等區(qū)域，高的地價決定了將是不菲的價格。筆者一位還算是較成功的朋友最近想買房，看了一圈后對我說，他看得上的房子就沒有低于一百萬的。
何以如此？主要是取決于開發(fā)商的心態(tài)及項目的地價與位置。一方面，地價的高昂；另一方面，發(fā)展商追求高額利潤，造成豪宅大規(guī)模上市，為今后的市場走勢留下了一串問號。
市場細(xì)分留空間
市場的細(xì)分需要合理配置，房地產(chǎn)消費一定是呈“金字塔”形的。從金字塔頂端到底層，從豪宅到普遍型住宅，都需要遵循一定規(guī)律、按一定比例合理配置，避免失衡。
其實，大眾市場永遠(yuǎn)都是普遍型住宅，三房兩廳(100平方米)將是最大需求。根據(jù)多次的調(diào)研結(jié)果，三房兩廳兩衛(wèi)(100———120平方米)，價位在5000———7000元／平方米，總價在50———80萬之間，比較適合深圳的中高白領(lǐng)階層消費水平，也將會是最龐大的市場需求所在。
不論是小戶型、中戶型、大戶型，還是低檔房、中檔房、高檔房，都有其相應(yīng)的市場容量，發(fā)展商應(yīng)根據(jù)自身項目特征，合理定位，才能促使整個房地產(chǎn)市場的良性化發(fā)展。
走馬觀宅
北京
當(dāng)以潘石屹的“亞洲建筑師走廊”(communebytheGreatWall，直譯長城腳下的公社)最為杰出，12位來自亞洲各地的設(shè)計師在此放肆地建造他們的夢想，因為形勢太好，老潘｛豬八戒網(wǎng)的主人公｝最終決定不賣了，而是改作長城腳下的酒店，要想買別墅，還請等待二期開盤。“外行看熱鬧”，對于我們來說，僅從房子們千奇百怪的相貌上便可窺其一斑：游船形、日本竹屋、變形的庭園、自帶軌道的屋腳———
讓我們記住這些先鋒設(shè)計師的名字：
安東(中國)、崔愷(中國)、張智強(qiáng)(中國香港)、堪尼卡(泰國)、陳家毅(新加坡)、隈研吾(日本)、古谷誠章(日本)、嚴(yán)迅奇(中國香港)、承孝相(韓國)、坂茂(日本)、張永和(中國)等。
項目數(shù)據(jù)———
占地面積：8平方公里；一期建設(shè)：11幢別墅、1幢俱樂部；二期建設(shè)：48幢別墅。
俱樂部總建筑面積：4109平米，內(nèi)部設(shè)有游泳館、西餐廳、3個院落式中式餐室、酒吧、按摩室、小型電影院、畫廊、兒童游樂、社區(qū)商店、管理辦公、員工宿舍、狗房。
別墅：最小330平米，最大716平米，多為400平米左右。
上海
可圈可點的倒不是數(shù)百個建筑在水平的大地上的別墅項目，而是58層高的世茂濱江花園之“空中別墅”。這是一個全球同時推廣的項目，以美元計價，USD2000／平方米。與著名的金茂大廈為鄰，黃浦江、外灘風(fēng)光悉收眼底，在白云深處將豪宅之“豪”靜靜演繹，更重要的是建筑審美與商業(yè)運營的雙贏，作為一個總建筑面積接近70萬平方米的超級國際社區(qū)，世茂濱江花園的銷售順暢，一期預(yù)計可進(jìn)帳15億元人民幣，而二期的房價預(yù)計將會略微上升5%左右，基本可完成30億元的初始目標(biāo)，而整個濱江花園完成，將有近100億元人民幣入袋，而全部投資不過50億元左右，年回報率20%以上，堪稱靠“市場穿插”和“占領(lǐng)制高點”成功的經(jīng)典案例。
結(jié)構(gòu)：剪力墻電梯：三菱電梯、兩部主人專用、一部保姆用門窗：德國Hoppe門鎖供電：高容量電表、大截面導(dǎo)線、多回路設(shè)計衛(wèi)生間：墻面、地面大理石，西班牙ROCA潔具廚房：德國POGGENPOHL櫥柜、意大利Smeg灶具通訊：每戶獨享100兆帶寬光纖
深圳商報記者周克搜集整理
關(guān)于豪宅
什么是真正意義上的豪宅？或者說，豪宅到底是什么東西？
這個有趣而又最基本的命題，在深圳，在豪宅尤如過江之鯽、開發(fā)熱浪一波接一波的同時，亦困擾著業(yè)界。
如何給豪宅定義？如何給豪宅定位？如何給豪宅定價？誰在購買？誰想購買？消費者需求什么？開發(fā)商應(yīng)該做什么？豪宅熱是好事壞事？豪宅是多了還是少了？豪宅是真的還是假的？諸如此類，凡此種種，誰能回答？
每一個人都有自己獨特的愿望和夢想，每一個人的未來構(gòu)想都不相同，人生繽紛如百科全書，思想深遂如海洋。從人性出發(fā)，豪宅肯定是個性化的東西；從其特質(zhì)看，豪宅不可能是大眾化產(chǎn)品，豪宅只能是罕有并且代表一種終極追求。
豪宅注定是一個少數(shù)，一種異數(shù)，而不可能是多數(shù)。
每個人都夢想與眾不同，因此每個人有每個人的生活方式。或者，從生活方式方面、從居住主張方面、從消費文化、消費心理方面，更容易把握豪宅的特性與含義。因為從這些方面起碼可以促使我們更多地思考：誰需要這樣的或那樣的生活享受？他們需要什么樣的一種高品質(zhì)享受？
市場理性人感性，因而從人生角度出發(fā)，從生活方式上探求，豪宅將會越來越清晰。(高運原）
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