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本刊記者 秦倍鈞
以電影《花樣年華》獲戛納影帝殊榮的香港藝人梁朝偉，在一部廣告片中以其精湛演技表現了這樣一個主題：除了愛情，人們還有一個永恒的追求--那就是尋找一處真正屬于自己的、舒適的家園。
在上海，“家”的概念如今正被得到前所未有的強化。由于本地政府激勵措施的支持，中產階級人數上升，購房者獲得貸款的難度下降，以及地區經濟的繁榮，促生了一批新的購房者。這些誘人的因素已經“勾起”了不同等級的香港地產資本的胃口。事實上，大多地產商們已經對香港普遍低迷的價格失望透頂了。由于“九七”前決定興建的大量各類樓宇陸續落成推出及經濟的不景氣，香港樓市從過去的瘋狂高峰期下跌已多達5成。
本刊了解到，越來越多的大型香港地產上市公司正籌劃著把上海的投資行動“升級”，有的更預計在上海落地生根。
20年前的“新界”嗎
不少港商表示，上海住宅市場目前相當暢旺，其形態與80年代中期的香港甚相似。當中英兩國1984年簽署聯合聲明后，香港即踏進經濟起飛的黃金時間，當時無論是人心抑或整體經濟，均是向好的一面發展，市民的置業及購買意欲相當強勁，但又未如九七年回歸前般“瘋狂”，與目前的上海甚為相似。
和記黃埔地產(上海)有限公司副總經理佘耀庭認為：單以純回報率計，目前上海樓市的水準是在亞洲屬偏高，去除各項成本，寫字樓年純回報率有5%-7%，住宅的純回報率更達8%以上。
戴得梁行的泛城中國執行董事吳少聰向本刊指出，上海目前的國際化程度絲毫不亞于香港，加上香港經濟環境及地產市場持續停留在低位，大型地產商要找尋資金投資突破口，自然會面向經濟發展在全球顯得一枝獨秀的中國內地。若踏足中國內地，要選擇具大都會氣派、生活方式與香港相近的大城市，自然會以內地第一經濟都會——上海作為首選。
無可否認，在過去的一年多來，上海實行內外銷房合并，取消原有內、外銷住宅商品房之間的售價差別，令本地的房地產投資環境改善，同時隨中國加入世貿組織，政府將積極改革現存房地產制度，這些都促使各地投資者加快進駐的步伐。
“我們十月要去上海，準備先買下一套公寓。"66歲的崔先生說。他是一位退休的香港地產開發商，目前居住在澳大利亞悉尼。"我不會在香港購置任何產業。那兒的市場現在很不景氣�！鳖愃频暮Ｍ饪驮谏虾Ｒ呀洸灰詾槌�，當地大大小小的報刊上也充斥著各色樓盤的導購信息。
對于一些正處于轉型關頭的港資公司來說，如此“火熱”的上海地產市場無疑是一根“救命稻草”。與上海新貴出沒的“新天地”名聲聯系在一起的瑞安建業有限公司便是得益者之一。
作為一家老牌香港建筑公司，瑞安建業過去往往能從一項政府住宅計劃中賺錢，而這項計劃現已被凍結。因此公司形勢特別艱難，逐步把瑞安建業由香港建筑公司轉型為上海物業發展商便是公司管理層帶領42位分析員和基金經理參觀上海時透露出的計劃。
瑞安建業變身上海物業股的一個重要動作是在2001年五月初，瑞安主席羅康瑞宣布將旗下私人公司瑞安地產持有上海瑞虹新城二期的99%權益注入上市公司瑞安建業(0983)。當時，他表示，這屬于“免利潤”協議,即轉讓時不涉及賺錢或收費,只有當日后瑞虹新城平均售價高于每平方米7500元,才可分享20%利潤。盡管當時有市場人士認為，是瑞虹新城目前運作狀況不佳才導致羅康瑞把定為二期工程的那片尚未開發的區域賣給了瑞安建業。
作為瑞安地產于1996年投資的項目，瑞虹新城總樓面面積135萬平方米，在2001年已出售超過20萬平方米樓面，平均每平方米售價約6700元。據悉，整個瑞虹新城項目需時7至10年完成，瑞虹新城第一期總樓面面績23.7萬平方米，投資14億元，并于2003年開始有利可圖。
據里昂證券分析員估計，若以平均每平方米7500元售出，整個瑞虹新城將為瑞安在末來10年帶來20億元利潤，并推高資產凈值7億9千2百萬元。
不過，對于名利雙收的“新天地”項目，瑞安建業主席羅康瑞近日于公開場合表示，其私人持有的上海新天地項目目前沒有計劃注入上市公司，同時亦沒有獨立上市計劃；他本人還表露，在瑞虹新城和新天地于2011年完工之前，瑞安建業將投入數十億港元。
“各類香港地產商在上海的舉動似乎表明，以上海目前的地產形勢就好比20年前香港的新界，充滿著新機會。”吳少聰表示。另一方面，中央政府已經注意到全國房產價格的不斷上揚，并努力制止投機的狂潮。建設部部長最近警告，今年房地產的價格上升過快，某些地區的價格已迫近“非理性和反�！钡某潭�。
但由于上海正在力圖重現昔日“東方巴黎”的榮光，其每年雙位數字的高速經濟增長，令當地市民的人均收入不斷提高，大多數開發商對本地購買力仍有信心。
事實上，自九十年代初期政府放開房地產市場之后，產業泡沫的現象也相當普遍。到九十年代中期，上海市辦公與居住空間的租價已躋身世界前列，直到1999年才有所下降。而像瑞安這類的地產公司，雖然在香港屬規模中等，但切入時正好處于本地房產低潮，因此抓住了一波行情，同一類型的還有東方海外開發的曼哈頓廣場等。
對比而言，像和黃、新世界之類香港大型的專業地產公司顯得較為穩健�！暗牵覀儗嶋H并未停止過對上海的投資，”和黃佘耀庭說，“自1992、1993年始，和黃在上海地產方面的投資極保守估計將達10億美金以上。當然，目前較活躍的香港地產商在上海的投資額都在50億人民幣以上，恒隆光蓋66層恒隆廣場就超逾20余億元。”
“與一些中型地產商不等，而不光光是利潤率的高低，而只有開發大型的住宅項目才有可能獲取高額的利潤。更何況經過香港幾十年的發展，這些大型地產商本身最大的優勢便是在大型項目上的成熟開發經驗。”吳少聰指出。
就在去年9月，李嘉誠用3.9億元以蒙托亞(香港)有限公司的名義，從上市公司--中華企業(600675)的控股子公司上海古北(集團)有限公司手中，買下上海古北新區I區14號地塊，地塊面積約5萬平方米。蒙托亞(香港)有限公司是和記黃埔地產有限公司和長江實業(中國)有限公司共同投資的。這塊5萬平方米的地塊，李嘉誠的目標是建造13萬平方米大型社區。
顯然，作為港資地產商的龍頭，和黃已不甘于梅隴鎮廣場之類的純商用項目，“我們的目標是要成為滬上大型住宅的領先者之一。”佘耀庭副總經理說。
據悉，這個13萬平方米的住宅項目目前已完成初步規劃，會在往后2年內投入市場，除了特有房型設計，社區環境，及建材作為賣點，“和黃”的企業品牌當然是一塊金字招牌。
事實上，港商在上海的住宅項目一向走的是高端路線，因為便宜的房子成本比不過本地地產商，不過像和黃、新世界這兩年的大型住宅項目開始走本地化道路，一方面大地產商具備大規模社區開發經驗，同時本地市場的承受力亦在不斷加強。如和黃古北項目計劃估計有50%的銷售對象為本地中高收入家庭，香港新世界花園本地客戶的比例更高。
“新世界花園第一期我們去年年底已經幫它全部賣完了，均價在5000元/平方米，現在買家只等第二期開盤，價格肯定會往上走�！眳巧俾敱硎尽�
第三波浪潮漸入佳境
“滬風”來勢生猛，港資地產商其實并不陌生。1988年，中國改變土地政策，允許土地批租，外資得以進入內地市場。由于當時在上海投資高檔寫字樓、外銷住宅的回報率非常高，普遍在30%至40%，一個項目建成后3到4年便可收回成本，因此引得大批港資來上海淘金。這其中像新鴻基等一線開發商以其雄厚資金實力占據主導地位。當時港資開發的寫字樓集中在盧灣、靜安區，住宅集中在徐匯、長寧區，別墅集中在閔行、浦東部分區域。這波投資在1994年前后達到高潮。由于當時內地地產業本身處于高峰期，加上香港投資者對上海當時的房地產市場信息了解不夠，使這波熱潮持續時間不是很長。
高潮過后，不少頂級寫字樓租金比最高峰下跌了80%以上，這使得一些大型港資地產商損失嚴重，更多的港資地產公司對在中國的投資變得謹慎起來。以至于當1995年，上海市政府為啟動365萬危棚市政改造工程，允許外資開發內銷房政策出臺后，最早啟動第二波上海房產投資的倒是新加坡的開發商及香港的中型開發商。這其中，以瑞安開發的瑞虹新城、新天地，東方海外開發的巴黎春天、東方劍橋為港資代表。
事實上，1995年上海出臺此項政策后，這批地產商是在1996、1997年拿到地，項目建成時間大約在1999年。而此時中房上海指數從1995年經歷了54個月調整后，在1999年11月份形成反轉。因此，低位介入的這批地產商面臨的是一個供求關系趨于平衡的本地市場，加上并不高昂的開發成本，這波二線港資投資上海物業的回報超出預料。
從2000年起，香港的大型房產商開始意識到錯失上海的機會將變得不可寬恕。特別是上海作為一個國際大都市的地位和形象已基本確立，香港和上海之間愈來愈緊密的居民親屬的交流探望，公司企業間的經營往來都有利于港資投資上海的房地產。在政策等因素綜合激勵下，香港大小地產商通過其成員掀起投資上海房產的第三波熱潮。
對此，香港地產代理商美聯物業集團有限公司在一招待會上指出，即使供給量的增加可能導致未來上海房產市場競爭激烈且充滿艱險，投資內地尤其是上海的高檔地產市場，仍將成為不少香港投資者的資金出路。目前上海物業租金回報遠超港元利率是重要因素。
相比之下，臺灣房產市場上流動著100萬套過剩房屋，足夠應付當地8年的購房需求；泰國的房地產開發商持有40萬套閑置的公寓；而新加坡的地產商為了在低迷的市場中求得生存，已經把房價降低了四成。
不過，在一些海外地產商看來，在上海，地產公司本身的大小并不是項目成功銷售的保證。在與國內公司的貼身較量中，港資公司并不絕對占優。
佘耀庭指出：如果十年前介入，香港地產商則絕對的強，可是近十年大陸發展商已是今非夕比了。
“首先在產品設計方面，由于內地設計市場業已開放，國際一流的設計公司在內地的活躍程度甚至高于香港，可以說設計資源平臺大家無甚差別。其次在建材和設備方面，十年的發展和借鑒，內地可用的材料，或者所見過的東西也基本上不輸于香港了。營銷和推廣中，當4A廣告和香港的專業代理商已登陸好幾年的情況下，內地也相當熟悉了，而且在內地的營銷戰中并不處于弱勢。在針對本地客戶的文化和觀念方面，在工程成本進度控制方面，在項目程序和開發程序方面本地企業已擁有競爭的優勢�！�
戴得梁行的吳少聰指出：雖然目前上海房產銷售火熱，但港資地產公司大多還是比較現實，都會不同程度地考慮來自市場的風險，畢竟經過香港市場的起落，能夠活下來的都不簡單。而不少內地公司在決策時僅憑領導拍拍腦袋，一旦市場波動加劇，就可能有致命的后果。“人家可能只是投資回收期的問題，我們則可能爛尾。”吳少聰說。
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