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本刊記者 郭海峰
誰是內地房地產業真正的大佬？
首先請您把眼睛從那些地產明星身上移開。瀟灑自如的王石和火爆好斗的任志強，都只是活躍在前臺的職業經理人。而說到所有者，無論是愛談文化的潘石屹，還是思想家馮侖
，事實上都不足以入圍內地地產業的最重量級。
《環球企業家》為您提供的答案是：合生創展董事局主席朱孟依、金源集團總裁黃如論以及世貿集團總裁許榮茂。
是的，他們從未被評為“房地產風云人物”或“最有影響力的地產精英”——高調做事，低調為人是他們不約而同的原則。但業界仍無時無刻不在項目銷售排行榜上感受到他們的重量、雄心和眼光——他們開發的樓盤或多或大，而且往往領風氣之先，成為市場的寵兒。就像這三個人中您或許只聽過許榮茂一人的名字，但這并不妨礙您青睞他們的產業：華景新城(廣州)、世紀城(北京)和世貿濱江花園(上海)。
他們是這個富饒的產業里的沉默的主角。10年來，朱孟依率領的合生系在廣州開發的項目面積超過600萬平米。而黃如論的金源集團，以及許榮茂麾下世貿集團，項目銷售量也均已突破300萬建筑平米大關。或許這僅僅是故事的開始--這三家公司公布的未來兩年的開發量，無一例外都將超過過去10年開發量的總和。他們均已超越創業期的一城一地，更大的版圖正在他們的腳下鋪開。
在閱讀這些令人血液沸騰的商業傳奇之前，不妨先看看現在他們的個人身家。按照估算，黃如論旗下的金源集團，凈資產接近70億元；美國商業雜志《福布斯》公布的許榮茂的凈資產為60億元；至于朱孟依，廣東地產界流傳的說法是80億元。把那些地產明星們的身家加在一起，或許也不會超過他們中的一個。
金手指朱孟依
大盤操作，購買遠景，其足跡所至，都成為地產開發的下一撥熱點
在地產業，仿佛并不存在朱孟依這么一個人：大多數人不知道他，少數知道他的人稱呼他“朱老農”。
但這并不妨礙萬科地產的董事長王石對朱孟依的尊敬：“合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦。”——需要介紹的是，合生創展是朱旗下的香港上市公司，但并非全部業務——王石顯然并非溢美之詞，如果把合生創展和萬科進行一下比較你就會清楚這一點：合生創展在廣州一個城市的開發規模，與萬科在全國五大城市的發展總規模相當，1998、1999年兩年，合生創展在廣州一地的利潤就超過萬科在全國五個城市的利潤總和。
要是上面這組數據還不夠鮮活的話，再看看這個：10年來，僅廣州一地，合生系開發的項目就有近20個，銷售商品房面積就超過600萬平方米，如果算上北京及廣州正在開發的項目，總額將超過1000萬平方米。這個數字在國內私人開發商中，無出其右。
如果你留意過廣州華景新城、駿景花園或北京珠江駿景、珠江綠洲的項目開發商，你會發現：這些項目都是合生創展與珠江地產兩家公司共同投資共同開發的產物。需要再次提示的是：與合生創展相同，珠江地產是朱孟依地產業務的另一只手。
“廣東的長實”
朱孟依今年只有43歲。
但看上去朱要比實際年齡大很多。他個頭不高，身材瘦弱，額頭上已經看不到頭發，顯得很光亮。他自己的說法是：“做企業，就是選擇每天都睡不好覺的生活，白天你用前面的腦子想問題，晚上還得用后面的腦子想問題。”
從朱還算不上“做企業”的階段，他已經比別人想的要多。1980年代中期，經商熱潮席卷朱的老家豐順縣城，20歲出頭的朱孟依成為了鎮上的一個包工頭。“那時在我們鎮上，很多人在家門口開商鋪，很亂。我就想，如果把這些人集中在一條街上的話，又好管理，又容易形成市場。”朱孟依去找鎮政府，表示愿意幫助建設商業街，回報只要將業主租金給他分成就可以了。把策劃投資與參與經營與地產開發捆綁在一起，這已超出了包工頭的工作范圍，從一開始，朱孟依就自覺地成為了地產開發商。
從豐順到廣州，幾年時間內朱積累了豐富的人際關系以及超強的市場洞察能力，這讓他能夠有資本在1992年與張芳榮、陸維璣夫婦在香港共同創辦合生創展集團公司。
朱孟依追求大動作，甫一進入廣州，他就購買了天河區的大塊農田。朱的盤算是：在廣州市政府的未來規劃中，天河區將被發展成商業中心。頗具氣魄的華景新城讓合生創展聲名鵲起，而且很快天河就變成廣州市內最繁華的商住區，朱孟依既把握住了機會，又推波助瀾促進了天河的崛起。這無疑成為他日后與廣州政府關系融洽的良好開端。
隨后，合生在廣州開發了駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、華景新城、暨南花園、華南新城等16個項目。這持續的開發很大程度上不是依靠強大的資本或人脈，而是在于朱對于市場前景的得當拿捏：合生拿到的土地都位置偏僻且地價低廉，但是幾乎都位于城市未來擴張的中心區域，比如廣東的天河、番禹。價格低前景好形成了合生擴張車輪的良性滾動。
而且，朱孟依無心小打小鬧，合生從天河華景新城開始，就以面積大為顯著代表。合生在廣州開發完成的項目中，建筑面積超過50萬平方米的項目有5個，超過100萬平方米的項目有3個，甚至有項目超過200萬平方米。
廉價的土地和大規模的建設，使合生開發的項目比別人擁有更低的成本。原恒基中國公司總經理，現在合生的總經理謝世東對記者說：“在大型發展商中，我們的建筑成本是最低的。以高層塔樓為例，一般發展商每平方米的建筑成本是3500元，但合生的成本只有2500元。而十幾層的小高層，合生每平方米的建筑成本僅為1700元，但其他發展商卻需要2300元。”一位當地的開發商苦笑說:“在廣東做房地產，你的成本很難低得過朱孟依。”
1997年，天河東郊并沒有大型的住宅項目，合生在那里巨資開發了駿景花園，當人們看淡這塊土地的價值時，去年九運會的舉辦使房價一舉升溫。而后來，當朱孟依把戰線擴張到全國，他的戰略同樣如此：以剛剛拿到的天津寶坻縣1.8萬畝土地為例，土地均價每畝僅為6500元，政府還要投資市政建設。簡直可以用”惠而不費”形容。
但”朱老農”不僅廣積土地，也懂得精耕細作：合生引進香港房地產先進的設計、開發以及管理理念，大量創新保證了物業的高品質。低價格、高品質的物業最終在市場上形成了強勢競爭力。
謝世東說：”合生創展更容易吸取香港先進的理念。比如小區式的開發概念，先做配套、注重綠化、培養社區文化、物業管理’以人為本’等。在營銷方法、樓盤包裝上，也更多地用香港的先進經驗；積極地利用新材料新技術；并在住宅設計上大膽創新。這些都使合生開發的樓盤在眾多項目中脫穎而出。”
這些創新大大增強了樓盤的品質，謝世東介紹，由于品牌效應，合生開發的樓盤，都比周邊項目價格高，而且賣得更快。駿景花園每平方米售價5000元，但周邊項目的均價僅為4000元，3000套住宅兩年內全部售完。
萬科的研究報告中這樣描述合生創展的戰略：”合生創展在土地儲備上以超前的眼光，緊扣城市未來發展熱點大量購買地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報。”朱孟依幾乎一直在點石成金。
香港中原物業中國公司地產高級副總經理陸成說：”消費者對合生發展的項目，普遍都有好的口碑。今天，合生在廣州的地位，就如李嘉誠的長江實業在香港。”
朱孟依在廣東商界的名聲，的確比肩李嘉誠在香港，且看他如何在兩年時間賺到10個億。
這是一次漂亮的出擊。2000年1月，朱孟依出資2億元，成立了廣東盈通投資公司，以建設九運會數據傳輸網絡工程的名義，切入廣東政務IP寬帶網建設。
“其實就是挖鋪設光纖網絡傳輸的管道，朱孟依拿到了在廣東全省建設光纖骨干網、城域網以及接入網的許可。”廣東一位通訊業內人士告訴《環球企業家》。”接著，他把這項工程又分包給自己的工程公司。一來一往，他就賺了自己一筆，實際的工程投資遠低于2億元。”
朱孟依不只鋪設一根政務IP光纜，他在挖管道的同時，鋪設了更多的管道。然后，他將這些管道出售給那些急于鋪設光纜的電信運營商。”一根管道每公里的售價是8到20萬元。”
不到兩年時間，朱孟依在廣東省內就鋪設了3000多公里的網絡。”民營企業鋪設光纖以及銷售管道的做法，引起了信息產業部的不滿。”除了中國電信，盈通是廣東省內擁有光纖網絡資源最多的公司。2001年11月，朱孟依將其在盈通的絕大部分股份，全部出售給急于介入電信行業的中信集團。”業內流傳的價格是11億元。”朱孟依全身而退，兩年時間，至少賺了10個億。
雙人舞
精明的朱孟依早早地意識到資本市場的力量，由于私營企業、尤其房地產企業一直無法在內地上市，從一開始他就在香港成立公司，為以后上市作好準備。1997年，朱孟依在百慕大注冊成立受豁免公司。1998年5月，合生創展(HK.T54)在香港上市。每股2.7元港幣，發行2.5億股，籌資6.7億元港幣，其中朱孟依個人持有上市公司63.75%的絕對股份。截至去年底，合生創展的總資產已達56億港幣，凈資產25億港幣。
較早地解決了資金問題讓合生創展搶先贏得了資本力量的支持。正是在1998年前后，合生利用資本優勢，乘機儲備了大量土地，項目開工面積大大增加。從1998年到1999年短短一年時間里，合生創展就有110多棟樓宇相繼建成，其開發規模、銷售業績，在廣州房地產業無出其右。2000年，合生創展旗下樓盤銷售額占全廣州市場5%的份額。一些業內人士估計，2002年，”合生系”的銷售收入將超過100億元。
與此同時，朱孟依積極吸引人才。現在合生系的高層人物，幾乎都是朱從各個競爭對手處挖角而來。中國海外集團的項賓、萬科集團前總經理姚牧民、萬科深圳公司副總經理、恒基中國公司總經理謝世東以及廣東城建集團總經理，都曾讓朱耐心等待過許久。
從1993年起，合生創展投資的房地產項目中，70%的項目都與廣東珠江投資公司合作開發，每次合生創展都是大股東，占有其中70%的股份。合生創展作為一家外資公司，根據國家以往的規定，除了投標及投地外，沒有獨資開發土地的資格，因此合生創展需要一個當地的合作伙伴進行土地開發。謝世東告訴記者：”合生控股，控股公司可以計入上市公司營業額，而如果是參股公司，只能享受分紅派息，完稅后才能計入財年營業額。”
不能忽略的一個事實是：珠江地產只是朱孟依旗下內地公司珠江投資的一部分。合生創展1992年在香港成立一年后，珠江投資公司便在廣州成立，目前更是已發展成為投資房地產、公路橋梁、通信網絡、證券等行業的大型投資控股公司。至2000年底，珠江投資下屬公司以及合作公司共28個，公司總資產50億元，其中凈資產10億元。除了房地產，珠江投資還參股投資廣州惠州高速公路，成立了廣東盈通網絡投資公司，并開始介入證券業，參股廣發證券。
珠江地產只是珠江投資的開路先鋒，除了進行資源積累，還鍛煉人才，打開知名度。進行這種遠景安排，對于一貫善于”購買未來”的朱孟依而言，再自然不過了。
現在，你有充分的理由理解朱孟依下一個十年的全面擴張計劃。他的胃口還遠沒有被填滿：在上海，合生購買了1400畝；在深圳，合生拿到了300多畝；在北京，去年一年，合生就一氣拿下北京5塊大型開發用地，總開發面積達到270萬平方米。與此同時，在武漢、南京、西安等二級城市，合生也進行市場調研或成立分公司，全國范圍大肆擴張的大幕已經拉開。
造城者黃如論
親力親為，資金制勝，以不事張揚的”異端”姿態開創京城現房時代
1998年8月，黃如論走出福州，來到高度競爭的北京。這片早就被北京華遠、北京城開、天鴻集團、北辰集團等高手瓜分了的市場，已經沒有黃如論占山為王的空間。
“因為不熟悉，只能跟著當時的市場做。對于外地開發商來說，亞運村的位置比較安全。”將要子承父業的黃濤回憶到。當年11月，他們拿下位于亞運村奧體東門附近一塊2.8公頃的土地，開發世紀嘉園。
如果當時黃如論全面”入鄉隨俗”，通過賣樓花的方式運做，他的世紀嘉園可能不會有日后的紅火。黃認為市場上存在的問題本身就是商機：”賣樓花帶來的毛病太多，很多開發商手續不全就急著賣房，最后資金銜接不上就’被迫’騙人，這種情況下，現房更能獲得買家的信任。“現房銷售讓黃的金源集團一舉躍上競爭舞臺。”在福州，這是普遍的做法”，黃濤坦言。
世紀嘉園還只是小試牛刀，黃如論的跟進戰略讓更多的人吃驚：世紀城。這個在京西占地56公頃、市值70多億元、120萬建筑平米的大型住宅小區，開工面積占北京2001年400余個在建住宅項目開工總面積的12%，依然全部現房銷售！
北京的一位開發商驚嘆:”金源簡直就是一只水面下的巨鯨，你無法揣測它的塊頭究竟有多大，它怎么會有那么多錢？”
“靠的是自有資金一步步滾動發展。”黃濤笑道。
福州之王
51歲的黃如論出生在福建連江的一個山村，35歲時，以前只在家鄉做過小買賣的黃如論只身去往菲律賓淘金。
熟悉黃的家史的人說黃曾在菲律賓做過一些時日的”編外生意”，籌得一些資本，然后先后在菲律賓、香港、新加坡、馬來西亞、西班牙嘗試貿易。終于在1991年小有所成，衣錦還鄉。”其實也沒多少錢，一共不足千萬。”
1990年前后，南方的房地產業迅速發展，尤其寫字樓、商場等商業物業異常火爆。沒有太多的猶豫，黃如論就成立了福州金源房地產有限公司，動用全部資產與地方合作開發寫字樓：國泰大廈。”真沒想到市場會那么火，第一天開盤就排起了長隊。”初次試水就獲得暴利，黃如論欲罷不能。
接下來的三年，金源又建設了烏山大廈、金源廣場等項目，并將發展重心從寫字樓轉向住宅，開發了金源花園、民安新村、金暉新村等住宅項目。事實證明這個戰略選擇是正確的。福州的寫字樓市場在1994年后就進入了調整期，轉向住宅市場使金源躲避了寫字樓市場的低迷，又分享了住宅市場增長帶來的利潤。
連續的成功讓黃如論獲得了大量的資金，也堅定了他完全利用自有資金滾動開發的原則。”這樣能夠避免貪大求快”，黃告訴手下。
不僅如此，黃如論還努力構造上下游供應鏈，一切自給自足：1994年，金源介入了裝修、物業管理、混凝土、建筑、石材等產業，進一步降低了采購和開發成本。這一年，黃如論將旗下10個公司重組成福建金源集團，管理長江以南的業務。
與其他開發商將項目整個外包給建筑公司不同，金源從1993年開始，就采用了分項外包的模式。黃濤總結說：總包的成本無法有效控制，質量不能讓人放心，材料采購的質量價格也很難控制，建筑公司的經營狀況也會影響到項目開發的進度。”混凝土就是自己做，裝修也是自己做，甚至部分建材也是自己生產。”
在保證質量、降低成本的同時，分包給工程管理帶來更大挑戰。”它需要很強的管理、協調能力，幾百個工種一起在工地，都需要你協調，而且要保證效率。”家族企業嚴格的管理風格和霸道的決策，保證了分包強有力的執行能力。黃如論事必躬親，他熟悉每種水泥標號，也能說出各種鋼筋的型號。
當金源解決了上中下游各種問題后，就已成為當地資產規模和知名度方面第一的私人開發商。
福州的市場空間越來越不能滿足黃如論的胃口，他決定向外擴張。考察過廣州、沈陽等幾個城市之后，金源最后選擇了北京。
世紀之城
1999年12月，16萬建筑平米的北京世紀嘉園正式準現房銷售，”幾乎是一掃而光，一年時間就買掉了80%，現在已經全部售完。”均價8500元的世紀嘉園給金源帶來了至少10億元的銷售收入，減去投入的7億元，凈賺3億。
這只不過是黃如論初試深淺，在京西昆玉河沿岸，他終于可以一踐多年的夢想：建一座”世紀之城”。
為此，從1999年9月開始，黃如論和員工們日夜奮戰在第一線。他每天堅持下工地到晚上12點，事必躬親，遇到問題現場拍板解決。每星期開會討論研究工期安排、工程質量。精力之旺盛令年輕的同事自嘆不如。
這一次，世紀城將黃如論的現房銷售策略發揮到極致：準現房銷售、5000多元的均價、大規模成熟社區三大概念給京城地產業帶來了巨大沖擊。很多業內人士表示出不理解：“這么好的地段，黃老頭為什么不建8000元以上的高檔住宅？簡直是糟蹋！”當時周邊的項目不多，無法滿足中關村對于高檔住宅強勁的購買力，如果世紀城做高檔，非賺個盆滿缽滿不可。
但金源內部對此早已形成統一見解：”如果做成8000、9000的房子，世紀城肯定會死。拿地時我們謹慎考慮過這個問題多次，不可否認在這個位置高檔住宅有巨大的市場需求，但是世紀城的規模太大了，三期一共有300多萬建筑平米，高檔住宅根本沒有這么強的購買力。”
黃如論再一次決斷正確：開盤4個月，世紀城成功售出近600套，銷售收入就創記錄地達到13億元。2000年世紀城銷售20億元。2001年，世紀城以23億元銷售收入名列京城銷售冠軍。至今世紀城銷售率已經達到98%，5000套的房子僅剩100套左右。”9000多元的房子，根本不可能有這樣的市場。”黃濤說。
即將開工的世紀城三期，完全可以用龐大來形容：規模是前兩期的兩倍，達到200萬建筑平米，其中140萬平方米住宅，50多萬平方米的商業設施。在世紀城旁邊，一個五星級的世紀金源大酒店即將投入使用。黃如論說”這是一個平民化大社區”，所以他還要在工程進度中把做綠化環境的時間提前。
黃濤將金源成功的秘密歸結為一套成熟的開發模式：定位于中檔住宅市場，完全利用自有資金建成準現房，通過快速的銷售回籠資金滾動開發。”在北京，我們沒有從銀行貸過一分錢，就連世紀嘉園最初投入的7個億，全部是自有資金。”除了史玉柱，幾乎沒有一個房地產開發商完全依賴自有資金投資房地產。
1995年前，金源曾有過一段充分的多元化：寫字樓、商場、商住兩用、高檔公寓、普通住宅……“后來我們發現，完全依賴自有資金，要保證現房銷售，必須滿足兩個條件，一是市場容量大；二是進一步的專業化，提供高品質的產品。只有專注于中檔住宅，才能做到這一點。”
接下來，金源開始了新的擴張，不過，主角已經不是房地產。”以后我們可能會淡出房地產，將酒店和商業作為未來兩大主業。”黃濤展望道，”這時就不能完全依賴自有資金，尤其是做商業。下一步肯定會引入新股東，或者上市，成為一個公眾公司。”
為什么當金源擁有了足夠的資金和專業化，反而繞了一圈又繞了回去，甚至要放棄起家的本業？”酒店是我父親小時候的夢想。”黃濤介紹，而世紀城即將建造的超大型購物中心也顯示了他對商業的偏好。
轉型已然開始。與世紀城三期建設同時，金源收購了位于美術館附近的華僑大廈70%股權；在香山，一個國際商務酒店也已經破土動工。目前，金源在福州、北京等地已經擁有4個星級酒店。
從小就在公司里長大，實踐過施工、裝修、混凝土、銷售各個環節并旁聽過多年公司會議的26歲的黃濤終于有了發言權。但他告訴記者：”以后集團對外的發言人，肯定不會姓黃。我們的酒店都已經是職業經理人了。”這是一個新的開始。
豪宅教父許榮茂
沉穩、耐心、長遠規劃、出手驚人，創業30年幾乎未出現重大決策失誤
2002年4月21日，世貿股份(600823)在公布本年度一季報的同時放出重大利好：參與上海北外灘中央商務區的開發建設。
北外灘中央商務區是上海最大的地產項目，世貿股份是目前為止唯一一家中標的公司。兩個”第一“讓借殼上市一年半以來一直不溫不火的世貿股份旋即成為人們關注的焦點。世茂股份及控股子公司以現金方式共出資3600萬美元，項目建設用地約20萬平方米，項目總建筑面積達100萬平方米。手筆之大，超過李嘉誠的長江實業在王府井興建的東方廣場。
實施這一計劃的人叫許榮茂，世貿股份董事長，2001年以60億身價躋身美國權威商業雜志《福布斯》中國大陸富豪榜第五名，200億元人民幣的地產投資提醒人們這是一只真正的地產業隱形大鱷。
其實世貿集團轉戰上海灘從2000年就已開始：當年8月，上海世貿投資公司收購虧損多年的A股上市公司萬象集團26.43%的股份，在出售恒源祥等7家萬象旗下優質子公司之后，將公司核心業務由商業轉為地產。
入主萬象股份，除了獲得殼資源，許榮茂的醉翁之意還在于萬象集團位于南京路上的爛尾樓盤——上海萬象國際廣場。雖然負債高達11億元，但世貿股份對把這條休克魚激活為一座五星級酒店信心十足。
一個較為清晰的世貿集團上海攻略終于呈現：浦東世茂金洋花園、北京呼家樓、萬象國際廣場與北外灘中央商務區四塊業務分為三個層次，最初的兩大業務維持借殼公司的交接期內順利運轉，收購的國際廣場吹響世貿集團進軍酒店業的號角，北外灘中央商務區全面奠定世貿集團在上海的地位。兩年間不緊不慢完成的上海布局，讓許的行事方式已經顯現無遺：沉穩、耐心、長遠規劃、出手驚人。
雖然許榮茂還有多少后手目前尚不得而知，但一直未被注入上市公司的世貿集團內其它優質資產顯然另有他圖，這已暗示了許的雄心。而且，從商30年來，許幾乎沒有出現過重大決策失誤。
眼光制勝
50歲的許榮茂真正在國內地產市場有所作為，不過是1995年的事情。雖然1989年他返回老家福建成立海外投資集團是許氏地產傳奇的開始，但此時的他與1970年代在香港當藥店幫工時的他已經有了天壤之別。
談到個人第一桶金的獲得，內斂的許只是告訴人們，他憑借一個偶然的機會當上了證券經紀人，對數字十分敏感的他通過買賣在1981年到1983年兩年內賺得上千萬(這個數字也曾被夸張為5億元港幣)。
很難想象的，32歲的許榮茂就此收手金融業，開始投資內地紡織和制衣，為海外貼牌生產服裝。而在1989年，當服裝制造業利潤減少，許榮茂再次全身而退。
關于這兩次轉型，無論是許榮茂、還是其公子許世壇都語焉不詳，這只是粗略解答了許進入地產業時的資金來源以及高度描繪了許的戰略眼光。但敏銳的判斷力的確使許榮茂在房地產業與眾不同。
1991年，國內地產業最為火爆的年景，許榮茂逆潮流行事，他沒有南下海南搶灘，而是跑到澳大利亞用全部資產在悉尼和達爾文繼續投資房地產，并在當地因為他的作為和影響力獲得“太平紳士”這一稱號。及至1995年全國的房地產市場陷入低谷之時，許榮茂才回到北京。
在許榮茂看來，宏觀經濟的不景氣并不意味著沒有住宅需求，而此時正是購買地皮，發展物業的機會。雖然北京整個市場需求不振，但是高檔住宅市場需求依然強勁。”房地產最重要的是位置“，許榮茂對此深有心得。
在北京亞運村北面的四環外，他拿到了10萬平方米的土地，開發亞運花園。一位業內人士告訴記者：”那塊地許榮茂拿得很便宜，可能只花了幾百萬，建筑成本最多就5000元/平方米。“1996年，亞運花園正式推出，以每平方米888美金低價入市。”7000多元的售價很快帶來熱銷，兩個月就賣光了。因為是賣期房，許榮茂幾乎沒有投入太多的資金，全是期房的銷售款滾動開發，而且房子最后賣到每平方米均價10000元。利潤率至少40%以上。
一個插曲是，身為港資的許榮茂不能獨立開發整塊物業，于是，許榮茂找到了一個重要的合作伙伴——北京首創集團。一位開發商介紹：”估計海投在北京拿地、立項，都是首創在背后支持。“
1997年，許榮茂又將目光投向了沒人注意的西三環，在香格里拉西面開發華澳中心。當時市場的熱點仍在亞運村和望京，沒人注意西三環。“中關村剛富起來的新貴們對于高檔住宅需求強勁，但是西部除了同期開盤的萬泉新新家園，沒有高檔住宅。華澳中心正好填補了空白”，有同行不無羨慕地回顧。那年，華澳中心一期投入市場，又是888美元低價入市，又是一掃而光。
籌劃華澳中心二期時，許榮茂認為中關村科技公司的興起預示著利潤遠高于住宅的寫字樓市場的崛起，但隨即遭遇了1997年后寫字樓市場塌陷，許榮茂不得不果斷下令進行從寫字樓到住宅的改造——這是許榮茂為數不多偏離豪宅路線的一次嘗試，最終以轉型告終。許榮茂不可能不犯錯誤，但他的眼光讓他起跑時站在了一個比別人都好的位置，犯了錯誤進行補救也更加容易。雖然華澳二期因倉促改造而在住宅結構、戶型方面飽受同行菲薄，但沒有競爭項目使得它仍然能以每平方米10000多元賣出。
許榮茂做房地產，堅持兩點：其一是市場定位，只做高檔外銷的住宅區，明確了方向，他需要進行的選擇就少了很多，從而很容易尋找市場空白；其二是做房地產多數企業是靠市場融資和銀行貸款，但許傾向于借助于自有資金、銷售滾動資金發展，上百億的工程，有幾億就可以開始運做，雖然這樣運做看上去危險，但好的聲譽和強有力的銷售保障了他的資金鏈從未斷裂。
對于許的成功他還有一些個人的解釋，比如”比別人更投入、更用心“。而他個人的學習能力，作為領導人對于變革的不斷追求也為他的成功上了保險。
1999年末，北京住宅市場開始全面啟動，成交量明顯放大，但許榮茂認為北京高端市場的購買力已經釋放，在將海外投資集團重組為世貿集團后，許榮茂決定移師上海。于是便有了文章開頭我們看到的精彩布局。
兩線挑戰
2001年11月，許榮茂折返香港股市，收購H股上市公司東建科訊，更名為世貿中國(HK.649)。與上次并購有所不同，這次許榮茂希望能夠盡快打開融通資金的方便之門，為此他打出了扣在手中的王牌：世貿濱江花園和世貿湖濱花園。這個占地22萬平米，投資60億元人民幣的住宅位于黃浦江畔，面對外灘璀璨的燈火，與東方明珠塔、金茂大廈比肩而立。7幢超高層的公寓、70%的綠化率、4個主題花園等設計使世貿濱江花園在上海幾乎成為豪宅的代名詞。一期450套住宅一經推出，迅速被一搶而光。
這塊拆遷費用高達20億元的土地，曾經讓多位地產大亨望而卻步。而許榮茂卻能成功運做，并且售出了2000美金/平米的天價。許榮茂說這是”規模效益的勝利“，但其背后，還有許深化管理的結果。2000年起，他打破了絕大多數房地產公司以項目管理的體制，實行事業部制的扁平化管理。集團有統一的采購部門、銷售部門和規劃設計部門。世貿集團的員工告訴記者：”以前電梯都是每個項目自己采購，現在統一采購大大降低了成本；另外，某個項目好的銷售經驗和規劃設計的創新，都能很快地被其他項目學習，專業資源實現了共享。“
香港借殼上市一個月后，當很多投資者看淡香港地產時，許榮茂卻以2.3億元港幣，購買了香港豪宅“創世紀”。這座曾經是多位香港富豪的府邸，曾一度創造了吉尼斯世界最貴豪宅記錄。許榮茂說：“我只看過創世紀一次，計算每尺價格不過8500元，非常超值。現在羅便臣道80號都能賣到8000元一尺。”許榮茂準備投入8000萬港幣擴建后，將其出售或者出租。香港地產界真正領略了內地“豪宅教父”的風范。
看起來一切順風順水，但近來的兩個跡象卻顯示著世貿集團的情況也許沒有人們認為的那么好——
2002年7月9日，世貿中國宣布向許榮茂收購世茂集團的東方紅商城和華澳中心物業資產。兩項收購等于資產從許榮茂的左手換到右手，但世貿集團直接增加1.5億現金。看來一直希望引入戰略投資人的世貿集團有資金緊張的可能。
6月17日的中期財報中，世茂股份預計今年中期每股收益與去年同期相比下降50%以上。資本市場緊張的同時，實務出現尷尬并非好兆頭。對此許榮茂的表示是：“對世茂股份得看長遠”。
或許，這是30年來許榮茂面臨的最大的一次挑戰。生平極為推崇港臺兩大超人李嘉誠和王永慶的許，能否像李、王二人一樣保持常勝記錄，尚需經歷時間的考驗。
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