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深圳商報記者季杰 實習生劉丹 楊晶
“業主會”的成立門檻降低
征求意見稿提出一個新名詞：“業主會”。李和曹解釋說，“業主大會”給人的感覺是一次會議，而“業主會”則有自治組織的含義。業主會由全體業主組成。業主會可以選舉
產生業主委員會，行使權力。
征求意見稿中，成立業主會的門檻進一步降低。凡符合下列情形之一的物業管理區域，均可以按規定成立業主會，選舉產生業主委員會：一是物業交付使用的建筑面積達到管理區域總建筑面積的50%；二是20%以上入住業主提出書面申請的；三是物業交付第一個業主使用之日起滿兩年的。
業主投票表決事項的標準也有所變化，由原來的住宅按每戶計算，廠房按面積計算改為“每一平方米建筑面積為一票，不足一平方米的，按四舍五入處理，但每個獨立產權單位不得分割投票”。
此次征求意見稿對業主會的責任及其承擔責任的能力進行明確：“業主會要以共有物業的經營收益、全體業主三年的物業管理服務費承擔物業管理服務合同的違約責任”。專家說，這保證合同雙方的責任對稱，防止出現業主會單方面肆意撕毀物業合同，物業公司卻索賠無門。
征求意見稿還進一步指出：“業主會、業主委員會不得設立物業管理企業從事物業管理活動和從事其他投資經營活動，也不能濫用職權，損害其他業主利益或者干擾物業管理企業的正常經營活動”。
值得一提的是，征求意見稿中還提出，業主委員會是否設置專職人員、是否領取報酬及報酬來源由業主會決定。專家認為，這將為業主委員會更專業化的操作提供了空間。
小區道路綠地配套功能不得變更
小區綠地被擠占挪用在深圳并不鮮見。去年2月份羅湖區某花園曾發生一起流血事件，三位業主和一名保安受傷入院，事件的導火索是物業公司要將花園的綠地變停車場，引起部分業主嚴重不滿。
此次征求意見稿新增了第二章《物業建設單位》和第八章《前期物業管理》。第二章第九條對物業共有部分的所屬權作了明確的界定：“對物業共有部分，包括道路、綠地、主體、電梯、樓梯、走廊、天臺等其他不可分割的共有部分、共用設備設施及相關場地空間等，物業建設單位應隨物業的出售等方式一并處分，不得保留”。而“物業管理區域中可以獨立經營的配套設施，包括會所、學校、商場、幼兒園、停車場、網球場、游泳池等，物業建設單位在物業出售合同中可以聲明保留并獨立經營，但不得變更其使用功能”，因此，這部分配套設施，也可在物業出售合同中簽訂屬業主所有。
小區經營所得收益屬全體業主
本報曾報道過深圳有相當多樓房天臺成“私家花園”。征求意見稿對物業的維護和管理也作出了詳細的規定，同時增加了不少新的內容：“任何單位和個人不得擅自占用、轉讓、出租物業的共有、共用部位以及設施設備和相關場地”。
“利用全體業主物業共有部分開設經營項目或者設置廣告等經營性設施的，應當征得受影響業主的同意；業主不受影響的，征得業主委員會的同意，并向政府有關主管部門辦理報批手續。經營所得凈收益屬于全體業主，用于彌補物業管理服務費用的不足，或者納入物業維修基金”。
“任何單位和個人不得擅自變更物業管理區域內的會所、學校、幼兒園、停車場、球場、游泳池等各項共用配套設施的功能和用途。確需變更的，必須報當地人民政府規劃行政主管部門批準后才能實施”。
“任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地。臨時占用、挖掘道路、場地的，占用人應當與業主委員會及物業管理企業約定占用期限等事項，造成損失的，應當給予相應賠償”。業主還不能擅自變更物業用途，變更須經相鄰業主同意。征求意見稿規定：“業主應當按照建筑物規劃用途使用物業。因特殊情況需要改變物業使用性質的，在不違反有關法律、法規相關規定的前提下，應當征得相鄰業主的書面同意后，告知物業管理企業，并報有關行政主管部門批準”。
物業公司不再作“替罪羊”
據統計，目前70%以上的物業管理企業是由房地產開發企業派生的和原房管所轉制的企業來做的，其中1／3從屬于房地產開發企業。開發商與物業管理公司“父子兵”的現象一方面使物業公司有“偏心”之嫌，另一方面使物業公司成了開發商的“替罪羊”。
對此，本次征求意見稿提出，開發商一般應選聘與本單位沒有隸屬或者股份關系的物業管理企業實施前期物業管理(前期物業管理的時間范圍，是指業主會與物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效前的物業管理)。選聘本單位屬下或者有股份關系的物業管理企業的，必須簽訂前期物業管理服務合同，明確雙方權利、義務和責任，依照合同實施管理。
目前的物業管理多指后期物業管理，即物業公司接手后的管理。但在實際上，在小區仍處于建設中，業主入住率比較低或在聘請物業公司之前，物業管理方面往往存在很大漏洞。
因此，本次征求意見稿專門規范與前期物業管理相關的問題。《條例》要求開發商在銷售物業時，應與購買者簽訂前期物業管理服務協議，明確物業管理的內容、標準、價格、期限以及物業管理企業名稱和資質等級等。
此外，目前，有些開發商以“買樓送管理費”來作為樓盤賣點。而這類慷慨的做法引起了日后物業管理眾多糾紛。其實，開發商和物業公司是兩個不同的經營主體，開發商無權替物業公司“做主”。征求意見稿目前指出：物業建設單位出售物業，不得承諾減免物業管理服務費。
在征求意見稿中，開發商權利義務首次納入物業管理條例。討論稿明確規定開發商有參與物業管理全過程的義務：在物業建設期間聽取物業管理專業人員對物業規劃設計方案及其施工安裝質量等方面的意見與建議；向業主提供物業質量保證書和使用說明書，履行質量保證責任；保證本物業管理區域業主、非業主使用人優先使用其獨立經營的配套設施；向依法成立的業主會籌備小組提供召開、成立業主會的必備資料，協助首次業主大會的召開及業主會成立；向物業管理企業移交物業設計、施工、竣工的圖紙、方案、設備說明書等技術文件。
如有未售出物業，開發商享有業主的權利：可以像其他業主一樣參與業主大會的籌備以及享有法律、法規規定和合同約定的其他權利。
物業管理費一分也不能少
一份調查顯示，廣州市約有兩成物業的業主、使用人拒繳物業管理費。據了解，深圳情況稍好，但不容忽視。曹陽說，最近有個樓盤，住戶有兩百多戶，一半以上已有半年未交管理費。
據記者了解，去年底，深圳某小區因開發商當初承諾給業主的諸多條件沒有兌現，出現業主們集體拒繳管理費的局面，開發商的問題導致物業公司無法收齊管理費。
此次征求意見稿則提醒業主，對物業公司有意見的，可向物業公司提出并要求其改正，也可以請求召開業主會，依照法律法規的規定或者合同約定，解聘物業管理企業。但在合同未解除之前，不得拒交物業管理服務費。“業主或者非業主使用人欠繳物業管理服務費、物業維修基金等費用三個月以上的，業主委員會根據物業管理企業的請求應當將欠繳的名單予以公布，并督促其繳納”。
對尚未售出和租出的空置物業，征求意見稿提出“應當全額繳納物業管理服務費與物業維修基金。物業管理企業同意減免的，應當經業主會同意。”這就說明，不論房子有沒有賣出手，開發商應該和其他業主一樣，繳納物業管理費。
除此之外，征求意見稿新增規定：“物業發生買賣、交換、贈與、繼承等產權轉移行為，受讓人應當承擔原業主拖欠物業管理服務費、物業維修基金行為的連帶責任。”所以在購買二手房時，也要注意原房主物業管理費清單，不要讓原房主拖欠的物業管理費連累到自己身上。
新《條例》提出：物業管理服務費標準，由當事人在前期物業管理協議或者物業管理服務合同中約定；物業管理服務費實行“綜合計價”，由物業管理成本、法定稅費和酬金構成。在物業交付使用后由業主或者非業主使用人承擔。
去年深圳曾最先提出物業費要按分項目收取的想法，即將物業管理服務的需求可按不同類別分解為多項，物業管理公司本身可分別依此提供服務，如將物業管理中的清潔衛生、綠化、保安、公用設備維修或保養、消防系統監控等服務項目，按照菜單形式將不同服務內容、項目以及價格分別明碼標價，給業主、住戶一個選擇余地，滿足其多樣性的需求。而且，業主、住戶如對某項目服務不滿意，也因此可有針對性的提出，避免“一棍子打死”，把物業公司其他服務也一概否認掉。同時，分項目收費還將有利于物業管理服務價格趨于合理，并有利于增強物業管理公司爭創單項服務品牌的競爭活力。
曹陽認為按分項目收取物業費有一定的科學性，但在目前的條件下，實施起來并不現實，操作相當困難。他認為，實行“綜合計價”更適合物業行業的實際。
如無約定業主被盜物業公司不“買單”
新《條例》提出：物業管理企業除與“業主會”或者業主及非業主使用人有書面合同約定外，不承擔業主及非業主使用人的人身保險和財產保管責任。“物業管理區域內的機動車輛的保管應當由物業管理企業與車主簽訂保管合同約定，未簽訂保管合同的只能收取車位使用服務費。”也就是說，除非簽訂了書面合同，業主及非業主使用人丟失財物，物業管理公司將不負賠償責任。
李釗、曹陽說，許多業主對于該規定可能不理解：物業公司不能保護我的財產和人身安全，那還要物業公司干什么，我為什么還要交錢？李和曹指出，這是對物業管理認識上的誤區。物業公司僅有配合協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作，以及現場制止有關犯罪行為的責任，但不含人身、財產保險保管責任。原因很簡單，物業公司收取的少量管理費與所謂人身、財產的保障責任相比，明顯不對稱。物業公司既無提供人身和財產保安服務的權利，也無經濟能力承擔因犯罪行為的突發性和不可預見性所帶來的高風險。
據介紹，轟動一時的深圳“筆架山莊命案”就是典型的例子。1998年4月4日晚，明某在深圳市筆架山莊被兩歹徒殺害。此案曾轟動一時，兩犯罪分子后被抓獲歸案并被判處死刑。2001年4月5日，明某家屬以物業管理公司在提供服務的過程中存在著諸多過錯，導致搶劫、殺人案的發生等為由，將筆架山莊的物業管理公司告上法庭，要求追究該公司責任。5月31日羅湖區人民法院對此案作出一審判決，判令物業公司賠償被害人家屬人民幣10萬元。而負責管理筆架山莊的物業公司不服羅湖法院的一審判決提起上訴。
市中級人民法院在終審判決中，則判物業公司勝訴。在判決書中，法院明確指出：該公司在該案中對筆架山莊的全體業主及非業主使用人尤其是該案中的被害人的人身、財產安全不負有法定義務、合同約定的義務，亦不負有附隨義務，對犯罪行為造成的危害后果，根據罪責自負的原則，應由犯罪分子承擔刑事和民事的法律責任。該公司在該案中已經認真履行了《物業管理合同》所確定的義務，不應承擔民事賠償責任。
對于該規定，有市民可能會提出，業主在小區被盜或人身受損等，難道只能吃“啞巴虧”？李和曹認為，如物業公司在保安等方面的確不力，受害業主可通過業主委員會對物業公司施加壓力，甚至可動議炒掉物業公司。
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“物業維修基金”業主逐月繳交
【本報訊】廣州市政府要求各住宅小區建立物業維修基金已近三年，目前廣州已在銀行開立基金賬號的150多個樓盤中，共有小業主26582戶，每戶按樓價2%繳交維修基金計算，全市在銀行中的存款應達7.9億元。但是直至今日，這筆資金只歸集到2億多元，而這筆款項按規定存入到指定銀行開設專戶的只有5000多萬元。而且以小業主名義開戶、一戶一卡并應逐一發到這2.6萬多戶小業主的銀行維修基金專用卡中，有4000多個是“1元戶”，也就是說，這批小業主在銀行中，其名下只有1元錢的維修基金。
樓房“保命錢”—————物業維修基金的問題備受關注，征求意見稿對此作出了眾多改動和增加條款。最顯著的變化是，將現行條例的開發商“按物業總投資的2%……一次性劃撥給業主委員會”，改為“業主應當逐月按不少于所繳納物業管理服務費的20%的比例繳納物業維修基金，在達到一定比例后可暫停收取，當不敷使用時，經業主會同意，由相關業主按議定的比例續繳”。
新規定更適應現實
業內人士分析，目前維修基金的交納比較混亂，由業主交、或由開發商交的都有，有的干脆誰都不交。而廣東的商品房開發較早，好些樓盤現已進入維修期，但不少小區仍未設立維修基金。征求意見稿明確，維修基金應該由業主交納。這一改動更適合實際。
“按幢設賬”還應完善
征求意見稿新增規定：“物業維修基金按照‘專戶存儲，專款專用，按幢設賬，核算到戶’的原則管理”。
業內人士分析，通過“按幢設賬”的做法，可以避免過去物業維修基金“吃大鍋飯”的情況。哪幢樓出了毛病，就使用哪幢樓的物業維修基金。
但一位老工程師認為，“按幢設賬”還不夠細，應該“按戶設賬”。雖然這種做法比較復雜，但卻對明確維修責任很有幫助。打個比方，A單元和B單元各有一架電梯，A單元住的人口少，B單元來往人口多，自然B單元的電梯壞得比A單元快，如果要A單元的住戶也為B單元的電梯維修“埋單”，顯然有失公允。
開發商要為“空置房”交費
根據征求意見稿，建設單位未售出和租出的空置物業，或者由建設單位保留自用、經營的，建設單位要按同樣比例足額繳納物業維修基金。也就是說，開發商的“庫存”房、會所、餐廳等物業，同樣要一視同仁，繳納物業維修基金。
目前社會上普遍沒有為小區會所這類“開發商物業”繳納維修基金的概念。其實這些物業，將來遲早也要轉到業主的手里，在開發商使用的前幾年時間里，新房子自然不會有什么毛病。但時間一長，開發商賣完樓撤退了，這些物業該修時卻沒有一筆基金，讓小業主來“擦屁股”是不合理的。新增的這條內容，維護了小業主的長遠利益。
業主難防開發商“鉆空子”？
根據征求意見稿，基金不再由政府部門代為管理，而是由物業管理企業代收，在業主會的監督下使用。這種轉變，是政府權力下放的一種體現。業主所有的基金，由業主來監督使用，也是業主權利的表現。
但卻也有小業主擔心，由于基金是按幢設賬的，自己看不到，加上基金是每月零存的，交易繁雜，不熟悉財務的業主會一旦疏忽，讓代收的物業公司鉆了空子怎么辦？以廣州為例，2億元的物業維修基金，真正進了監管賬戶的只有5000萬元，這還是在政府代管下發生的。
在益田村小區，物業管理人員和轄區民警、老人護村隊在村內巡邏。
物業管理人員對出租屋進行登記。
物業管理人員對小區的出入車輛和人員進行管理。
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