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核心提示
購房者從購房之日起，就成為樓盤的業主，開發商、業主、物業管理公司之間的各種矛盾糾紛也隨之而來：開發商要不要負責前期物業管理？公用設施功能究竟能不能變更？業主自治權利與責任怎樣對等？物業管理服務費如何綜合計價？物業管理單位怎樣公開招投標？
新修訂的《廣東省物業管理條例》從增強條例的科學性、完整性、針對性和可操作性出發，對三者的市場行為進行了法律約定，分清責、權、利，保護各方權益。本報記者采訪了參與《廣東省物業管理條例》修訂的有關人員，對《條例》修訂草案要點進行解讀。
開發商要負責前期管理
問題：過去由于對前期物業建設單位管理的缺位，開發商在前期開發建設過程中遺留下來種種問題，物業管理公司替人“挨板子”的情況比比皆是。比如，由于房屋質量有問題、配套設施不兌現、停車位預留不夠、承諾的綠化面積上“長”出了建筑物等等問題解決不了，造成很多入住后引發的糾紛。據有關部門的不完全統計，由開發商遺留問題導致的矛盾在小區中占到50%以上。
修訂要點：前期物業管理是指從物業出售之日起至業主大會與物業管理企業簽訂物業管理合同生效時止的物業管理活動。這一時期的最大特點是業主已經從物業建設單位取得了物業的所有權并先后使用物業，但代表業主的機構即業主大會仍未能成立，而必須有機構代表業主與物業管理企業訂立合同，實施與物業使用相配套的物業管理，因而必須明確物業建設單位組織實施前期物業管理的責任。而規范好前期物業管理的行為，從源頭抓起，可為以后的物業管理打下基礎，起到示范作用。
針對前期物業管理這一“真空”地帶，《條例》修訂草案新增了“物業建設單位”(第二章)、“前期物業管理”(第八章)兩大章節。明確了物業建設單位的責任，規范前期物業管理行為。新建物業前期物業管理由建設單位組織實施，并承擔相應的物業管理責任；公有住房出售后，由公有住宅出售單位進行整改，達到可以實行物業管理的條件，并組織實施前期物業管理。其主要內容包括：
建設單位與物業管理企業訂立前期物業管理合同，再與購買者簽訂前期物業管理服務協議，既體現了業主(購買者)的自由選擇權，也明確物業建設單位的職責(第七十六條、第七十七條)。
為防止欺詐，保護業主、物業管理企業的權益，對當前各地建設單位在售房時隨意承諾免收、少收物業管理費的行為作出禁止性規定(第七十六條第四款)。
不能隨便變更公用設施
問題：綠地變成垃圾站，住宅變商鋪，商場變酒樓，這些公用設施功能變更引發的糾紛屢見不鮮。
修訂要點：新修訂的《條例》對物業公有部分的產權作了明確規定，“對物業共有部分，包括道路、綠地、主體、電梯、樓梯、走廊、天臺等其他不可分割的共有部分、共有設備設施及相關場地空間等，物業建設單位應隨物業的出售等方式一并處分，不得保留。”(第九條)“物業管理區域中可以獨立經營的配套設施，包括會所、學校、商場、幼兒園、停車場、網球場、游泳池等，物業建設單位在物業出售合同中可以聲明保留并獨立經營，但不得變更使用功能。”(第十條)
在物業管理中，任何單位和個人不得變更物業管理區內各項公用設施的功能和用途。確須變更的，必須報當地人民政府規劃行政主管部門批準后才能實施。(第五十三條)。
條例還明確物業共用部分收益的分配。任何單位和個人不得擅自占用、轉讓、出租物業的共有、共用部分以及設施設備和相關場地。利用全體業主物業共有部分開設經營場所或設置廣告等經營性設施的，應當遵守業主公約的規定，并征得受影響業主的同意。經營所得凈收益屬于全體業主，用于彌補物業管理服務費用的不足，或者納入物業維修基金。(第五十二條)
業主權利與責任對等
問題：針對原條例缺乏可操作性、對業主權利缺乏監督機制容易引發糾紛的環節，如業主大會召開的條件過于苛刻，規定應有半數以上的業主出席才能召開業主大會，有的小區入住幾年還無法召開大會，個別業委會成員不是從廣大業主利益出發，沒有站在公正的立場來衡量物業管理企業的工作實際，而是個人“私欲”作怪，向物業管理企業提出這樣那樣的要求，在私欲沒有得到滿足的情況下，就隨意炒物業管理公司。《條例》修訂草案明確了業主權利與責任的對等。
修訂要點：業主是物業管理工作中最基本的主體，條例修訂草案堅持原條例的思路，明確了業主在物業管理中的主導地位，堅持業主的自主自治，自我管理。〈條例〉修訂草案新增加“業主會”概念，業主會是在物業管理區域內代表和維護全體業主合法權益的自治組織，業主會由全體業主組成，將物業管理中有關業主利益的重大事項的決定權都交由業主大會決定(第十七條)，業主委員會只是執行機構。
為解決目前業主大會召開難的問題，放寬了業主大會召開的條件：一是召開首屆業主大會的條件(第十八條)；二是規定三百名業主以上的物業管理區域，可召開業主代表大會(第十七條第八款)；三是規定業主不能親自出席業主大會，可以書面形式表達自己的意見或投票，解決了業主普遍參與意識不強的情況下業主大會召開及形成決議有效性的問題。
為防止業主委員會不當使用權力，侵犯其他業主的利益，對業主委員會的職權進行了限制，增加了業主委員會委員的任職條件(第二十七條)。明確業主委員會作為業主大會的執行機構，沒有決策權，只有根據業主大會的決議，才能行使對外的權力，如通過招標及其他方式選聘物業管理企業，簽訂物業管理合同等。
對業主大會、業主委員會的職權也進行限制，如規定其“不得設立物業管理企業從事物業管理活動和從事其他投資經營活動＂(第三十二條)。
為體現業主大會與物業管理企業等相關者平等的法律地位，解決以往業主大會或業主委員會在與物業管理企業發生糾紛時，有過失不承擔責任或無從承擔責任的問題，修訂草案增加一條規定“業主大會以全體業主可以獨立經營的共有物業及其收益、物業維修基金和一年的管理服務費承擔違約責任”(第二十四條)。
管理服務費綜合計價
問題：收費與服務不對等，多頭收費，重復收費，物業管理服務費與物業維修基金是在物業管理中爭議較多、容易引起糾紛的問題。
修訂要點：條例修訂草案予以明確又有可操作性的規定。一是確立了物業管理服務費標準要“公平、公開、合理以及與物業管理服務水平相適應”，由市場定價，合同約定，政府指導的原則，明確物業管理服務費用由業主或者非業主使用人承擔(第五十八條)。物業管理服務費實行綜合計價，不許多頭收費，由當事人在合同中約定。
空置的物業，開發商要全額交管理費和維護基金。考慮到空置物業的物業管理服務費及維修基金并未因空置而減少相關的開支，原條例減半收取的規定轉嫁費用，增加其他業主的負擔，同時為有效地促進物業流通，避免房地產的閑置和浪費，修訂草案作了足額繳納的規定(第六十條)。
物業維修基金由開發商繳交變為業主繳交。原《條例》中說，物業維修基金由開發商按物業投資額的2%繳交，《條例》修訂草案中，新建物業或未設立維修基金的物業，業主應當逐月按不少于所繳納的物業管理服務費的百分之二十的比例繳納物業維修基金。在到達一定比例后可暫停收取。
物業維護基金設立專門賬戶，按“專戶存儲、專款專用、按幢設賬，核算到戶”的原則，在業主會的監督下使用。其使用要經業主會審批后實施。
管理單位公開招投標
問題：業主、開發商、物業公司是三個對等的主體，三者權利義務對等的前提是互不隸屬、互相監督。然而，目前70%以上的物業管理企業是由房地產開發企業派生的和原房管所轉制的企業來做的，其中三分之一從屬于房地產開發企業。建管不分的“父子兵”體制，決定了物業管理企業依附于房地產開發企業，導致物業管理體制先天不足，使開發商、物業公司和業主之間本來應該是“1：1：1”的對等關系，實際上演變成“2：1”的不平等關系，業主的權益受到損害在所難免。
修訂要點：經過這幾年的迅速發展，我省的物業管理企業已形成一定的規模，物業管理市場機制逐步建立，市場化進程加快。為適應這一發展的需要，維護企業公平競爭，條例增加了相應的條款：一是逐步實現建管分離，規定“物業建設單位一般應選聘與本單位沒有隸屬或者股份關系的物業管理企業實施前期物業管理。如選聘本單位屬下或者有股份關系的物業管理企業，應當簽訂前期物業管理合同，明確雙方權利、義務和責任，依照合同實施管理”(第七十五條第二款)；二是通過招標等市場機制選聘物業管理企業，提倡企業公平競爭(第三十七條)，“政府開發或者國有資產形成的物業，必須采取招標投標的方式選聘物業管理企業。”“物業建設單位或者業主大會在選聘物業管理企業時，可采取招標投標等方式。”
本報記者陳韓暉 通訊員黃平 余立鋼
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