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很多買房人都被告誡，買房時一定要看“五證”，即：土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、商品房預售許可證。除此之外，購房人在許多方面須仔細留意，比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、預售許可證上包不包括房地產商正在出售的房屋，并且還告誡買房人只看“五證”不夠，還要了解房地產商有沒有資質、了解小區的整體規劃、了解要買的房是否已被房地產商抵押……
對于這些告誡，不要說是第一次買房的人，就是買過幾次房的人也被搞得一頭霧水。筆者經過認真研究發現，這些要了解的東西作為買房人并非輕易能查到，而一定要通過律師去查。那么，買房人在還沒買房之前，就得先要支付這筆律師費才能保護自己嗎？目前一個項目開發審批要蓋很多個章，難道都要一一去查實，才能買房？
經過研究與實踐，筆者認為，從簽定購房合同入手同樣也可防止購房風險。這主要是因為：
1.建設部的商品房銷售和預售管理辦法沒有提及《建設用地規劃許可證》，經查，這個許可證列明的規劃建設單位是可以申請更改的，通過看此證和查規劃并不能保證買房人所買房屋的規劃環境不會改變。
2.按我國抵押法的相關規定，有抵押的不等于不能轉讓(出售)，經抵押人同意，被抵押物一樣可以轉讓(出售)，在實際操作上，房地產商將土地抵押換取貸款對加快房屋建設不一定是壞事，沒有周轉資金，房子遲遲蓋不起來，對買房人不同樣是風險？
3.房地產商超許可證面積銷售并非從房號上就一定能看得出來，某小區的面積糾紛實際上是房地產商在公攤上做手腳，所有房號都包括在許可證范圍之內，當時從許可證上很難看出破綻。
4.沒有強制性法規要求房地產商在售房時必須向買房人出示“五證”正本，售樓人員經常給買房人出示的都是影印件，如果房地產商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。
鑒于以上分析，筆者認為買房人保護自己的方法只能從合同入手，并與房地產商簽定的合同“付款方式及期限”中約定清楚：“第一次付款時間為合同在政府做完備案登記后某某天內。”這樣所有查證手續都由政府完成。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標準是合同有沒有在政府主管部門備案登記。銀行能否給買房人發放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。
對于居住環境特別關心的買房人則最好從合同的補充協議入手，要求房地產商注明光照、房子間距等條件，這比去查將來可以變更的規劃來得更實際一些。(劉宏誠）
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