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本報記者張煒
中國人民銀行上海分行近日表示，個人購房按揭還貸風險加大，商業銀行在開展個人房貸業務時，需要多留一份清醒。央行主動發出這樣的提醒，讓不少購房者感到意外。在人們一般看來，目前的房地產市場運行仍較為健康，銀行應該最先從老百姓積極貸款買房中受益。
事實上，如果繼續缺乏風險意識，個人房貸風險的到來將造成極大的負面影響。央行此次依據上海房地產市場狀況作出提醒的主要原因，是當前個人購房貸款按揭成數較高。今年前6個月，上海商品房銷售額為246.29億元，而同期全市個人住房貸款的新增額為216.55億元，兩者雖不能簡單對比，但從中不難看出目前上海商品房銷售的銀行貸款按揭成數是相當高的。過高的貸款按揭成數，一旦遭遇房價波動或利率回升，個人貸款者就將面臨較重的還款壓力，進而影響到償貸能力，。
從上海統計局城調隊公布的最新數據中，也可發現上海居民的信貸還款壓力不小。今年上半年，上海城市居民家庭人均總支出為7591元，而同期上海市民家庭人均可支配收入為6870元。收支相抵，上海市民的“財務缺口”達721元。據分析，“財務缺口”的產生與市民購房建房支出快速增加有關。另一組數據顯示，上半年上海戶均購房支出較上年同期增長2.2倍，城市居民家庭人均居住類支出同比增長31.5%。
購房支出增加，貸款按揭成數提高，表明上海居民的購房胃口越來越大。這種現象的出現還不能稱其為非理性，與上海人信用消費觀念的初步形成有關。適度“財務缺口”的存在，并不等于“入不敷出”，相反是建立在家底殷實的基礎上。但需要指出，刺激當前住房消費紅火的幾大因素就似“雙刃劍”，若市場有變化，就可能成為風險來源。
概括而言，有三大刺激住房消費的因素，可能對個人購房者“反咬一口”。一是房價。節節攀升的房價，產生明顯的“買漲不買跌”效應，刺激市場消費隨之增長。據統計，相比年初，上海單位面積房價平均上漲500元，部分區域半年內房價漲幅甚至超過了一成。但如果房價出現下跌，就將產生一連串負面影響，“套牢”大批貸款購房者被迫為銀行“打工”。二是利率。連續多次降息，使貸款成本下降，購房者的貸款“膽量”越來越大。年初央行再度降息后，有人算過一筆賬，降息后向銀行申請15年期的30萬元商業性住房貸款，按調整前的利率需支付利息14.3萬元，按新的利率只需支付12.8萬元利息，兩者相比可節省利息支出共1.5萬元。但從現有跡象看，利率已連續8次下降，再度下降的空間相當狹小，相反利率上升的可能性卻在逐漸增大。花旗銀行的經濟學家不久前預測，依目前的經濟發展態勢，明年升息的可能性極大。個人住房貸款利率不是“一次定終身”，升息勢必使貸款者增加還款壓力。三是投資。投資需求占相當比重，是此輪房地產增長非常重要的一個因素。房屋二、三級市場價格、市場供給及購房退稅政策調整等變化，都將直接影響到投資收益。例如，“以租養房”收益下降，將使租房收入難以支付購房貸款利息，使銀行的放貸風險增加。
個人房貸風險的潛在，還與國內金融服務落后有關。國外通常向借款人提供利率互換、利率期權等利率風險防范工具，而國內在這方面一片空白。如利率期權，允許借款人給貸款期內所支付的利率確定一個最高水平，利率下跌時借款人按照較低的利率水平支付利息；利率上漲不超過事先確定的封頂水平時，借款人按照上漲后的利率支付利息；一旦利率超過封頂水平，借款人則按照封頂利率支付利息。再說購房中的投資行為，國內只有少數銀行剛推出“轉按揭”服務，而且跨行“轉按揭”還在設想中。沒有“轉按揭”服務，就意味著貸款買下的商品房缺乏流動性，在貸款未償還前無法轉手賣出。上述金融服務配套問題的存在，使貸款購房者很難主動規避風險，只能被動地把風險“扛著”。
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