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本報記者江海波
去年年底，商業銀行個人住房貸款余額已達5598億元，而在前年同期，這個數值還僅為3316億元，記者初步計算后發現，去年末的這個數據已是1997年年底的近30倍。今年3月，人民銀行的一份報告指出，目前個人住房消費貸款余額占據了整個消費貸款余額的八成。
個人住房消費貸款的急劇增加，使一個一直不被人注意的事實同時放大：一些房地產開發商正在大量通過“假按揭”的手法套取銀行資金。記者日前采訪發現，這種現象已經引起了各大商業銀行的廣泛注意。
日前，記者就個人住房貸款市場中的“假按揭”現象進行了暗訪和調查。
假按揭真相“起底”
在廣州的一個咖啡廳里，北京某單位駐廣東地區分支機構的負責人賴女士，向記者講述了他們去年在廣州天河北××花園租房辦公時意外發現的“假按揭”內幕。
賴女士說，2000年4月，他們從一個裝修公司那里租下了該花園一套120平方米的三居室用來辦公，但到了2001年8～9月份，該樓盤發展商突然找上門來，聲明他們才是真正的業主，以后房屋租金應直接交給他們，并出示了以王某名義在銀行通過按揭購置該房屋的一些證明材料以及王某的身份證復印件。
賴女士說，當發展商同她說這些情況的時候，她一時蒙了，“以為自己以前碰到的裝修公司是騙子。”于是，她馬上同那個裝修公司聯系。這時，裝修公司卻意想不到地出示了他們同發展商的一些“君子協議”。原來，當時該發展商沒有資金對樓盤進行室內裝修，于是同裝修公司商量———為他們裝修若干套房屋，然后向該裝修公司提供數套房屋的“使用權”，并簽訂下了合約。該裝修公司的工作人員Y小姐為了取得賴女士的信任，抖出了一些不為人知的內幕：Y小姐說，發展商向賴女士出示的身份證的主人王某其實就是發展商自己的員工，該發展商的自有資金非常有限，樓盤在建設初期就已經吃緊，于是該發展商開始以自己員工的名義去銀行辦理抵押貸款，大量套取資金進行“滾動”。
賴女士說，她相信Y小姐說的是實情，因為當時發展商在向她出示那些材料的時候，就拿過來了一大疊身份證復印件等按揭材料，“按道理，這些材料應由業主自己保存，而不應該落在發展商手里。”賴女士說，他們發現這些房屋的產權、使用權關系如此錯綜復雜之后，很快搬離了××花園。
在離開咖啡廳時，賴女士說，她聽說該發展商后來在珠海開發了一個樓盤，但不幸爛尾了，此后不久，就傳出了該發展商老板因某種原因被捕的消息。
采訪賴女士后的次日，記者到××花園訪問了一些業主，一些業主反映，他們買下的物業至今都沒有拿到房產證，據說是因為這些房屋以前被出售過一次了，由于注銷手續以及一些其他原因所造成。
記者在采訪銀行方面了解有關“假按揭”的實情時，多數人士對這個話題流露出了敏感和戒備，記者幾經說服和保證，終于有幾個商業銀行的人士同意接受本報記者采訪。
某商業銀行住房按揭中心負責人向記者提供了兩個涉嫌“假按揭”的案例。
其一：某樓盤銷售緩滯而又急需回籠資金，發展商于是通過自己的員工、親戚、熟人吳某、周某、陳某等七人充當購房者“購買”自己的物業，通過辦理“假按揭”共套取貸款400多萬元，達到了提前收回樓款的目的。該按揭中心負責人說，直到后來出現“斷供”的情況時，銀行才發現，這些“購房者”與發展商有協議在先：約定只“落名”而不負責還款供樓。據該銀行調查了解到，在那段時間里，當這些房屋遇到真正的買家時，發展商則提前向銀行還貸，到房管局注銷抵押登記后轉讓給購房者。但后來，發展商銷售情況欠佳，導致了無力供樓，這時，當初的“購房者”要不以離開公司，要不以不知情或與發展商有約定不負責供樓等理由推卸責任，令銀行清償貸款或處理抵押物業的經濟法律關系變得相當復雜。
其二：這個案例的操作手法顯得更“高明”，也更“黑”。羅某以45萬元的價格在某盤購置了一套實際價值為35萬元的房屋，在一定的貸款成數控制下獲得了32萬元的貸款，而余下的13萬元首期，則通過抵發展商“保租期”支付羅某“返租”租金的形式分期“支付”(發展商這種所謂“返租讓利”事實上幾乎完全免去了羅某的首期，實際房價僅為30多萬元)，事實上，羅某僅用了極少的現金就購買了該房屋，并取得了高額貸款，令銀行發出的貸款因接近或相當于物業總市值而處于高風險狀態。該按揭中心負責人說：“如果這時再加入前一種情形中的‘假購房’因素，銀行的風險會更大！”
是誰伸出“黑手”？“黑手”何時出擊？“假按揭”量有多大？
人士提供的現象和觀點發現，目前這種“假按揭”主要出現在一些中小發展商開發的中小型樓盤里面，而這些發展商的出手時間主要集中在兩個階段。
一是賣“樓花”的階段。由于中小地產公司的自有資金非常有限，在樓盤建設時就會出現資金吃緊，而這兩年，許多期樓“爛尾”，大盤中大量現樓出貨，導致購房者的選擇越來越向現樓傾斜，發展商通過賣樓花回籠資金的難度越來越大，于是一些發展商將假按揭“黑手”伸向銀行。
二是賣“尾貨”階段。當一些樓盤接近“清倉”的時候，發展商的精力可能會轉向其他新開發的樓盤。由于這些尾貨并不怎么好賣，也很難賣出理想的價錢，于是，一些正在開發新盤的發展商由于緊缺流動資金，就可能將舊盤的尾貨通過“假按揭”“打包”給銀行。
一位知情人士向記者透露，這些樓盤往往會將定價標高，以套出更多的按揭資金，而這時，銀行的風險就會更大。
而另一個“假按揭”的“高發區”就是商用物業和寫字樓。由于多年來商用物業和寫字樓的行情清淡，許多被市場套牢的發展商企圖通過“假按揭”來解套，將市場風險轉嫁給銀行。值得注意的是，商用物業和寫字樓的規定按揭成數和實際按揭成數要遠低于住宅，因此，發展商只有成倍抬高其價值才能套得相應的資金。而事實上，商用物業的價值同建成后的定位、招租手法和招租成效有直接關系，因此，價格的彈性非常大。而這時，發展商即使將價格定得非常高，銀行方面也往往會因為這種物業客觀存在的價格彈性因素而估價不準，最終上了發展商的“賊船”。
銀行界的人士普遍認為，由于“假按揭”比較隱蔽，這種現象在市場中存在的面究竟有多大，很難估計。一位商業銀行支行行長說，由于這幾年個人住房貸款余額總量急劇放大，相應“假按揭”的比例也在擴大，但從目前暴露出來的情況來看，還不是很嚴重。
一位在全國多個城市設有分支機構的房地產營銷代理公司老板對記者說，自從1997年起，房地產貸款的重點從開發貸款向消費貸款轉移開始，就有“假按揭”的情況出現，到現在，已經成了一個“普遍現象”。在記者追問如何理解這個“普遍現象”時，這位人士解釋說：首先不是個別城市有這種現象，“假按揭”在全國許多城市都存在；二是在一些中小型房地產開發商中，做“假按揭”的情況屢見不鮮，而在中國，中小型房地產開發商的數目非常多。令人驚訝的是，僅在某一地區范圍內，這位人士一口氣說出了7、8個“假按揭”項目。
不過這位人士強調，目前，中小地產公司及其開發的樓盤在數值上的比重雖然較大，但他們的開發面積占市場的比重越來越小，因此，現象雖然“普遍”，但在銀行個人住房貸款總余額中的比重并不是很大。
一些銀行知情銀行與開發商合謀？甚至有私下交易？
“假按揭”惡意套取資金成了銀行最直接的風險。因此，銀行對一些資信較低的發展商會倍加小心。但事實上，在中國內地，缺乏自有資金并不是小發展商才有的問題，大多數大中發展商也同樣面臨這些問題。不同的是，這些發展商即使是做“假按揭”也是為了解決資金的周轉問題，風險相對較低(如不考慮同開發貸款風險疊加的因素，則與房地產開發貸款的風險基本相當)。
所以，有人認為，對于那些有長期合作關系、信譽較好的開發商，一些銀行即使知道他們是在進行“假按揭”，只要對物業估價不是太離譜，常常會睜一只眼閉一只眼，愿意配合。
一位熟知地產金融操作內情的人士向記者透露，“尾盤假按揭”里面往往還有這么一層道道：房地產開發貸款的手續相對來說比較麻煩，而住房消費貸款的手續要明顯簡單，而且，國家為鼓勵住房消費，個人住房貸款的利率要明顯比開發貸款低。因此，包括一些大發展商在內都很希望用“尾盤假按揭”這種“變通”的辦法來取得開發貸款。這位人士說，對銀行來說，這種尾盤“假按揭”的風險比較低，為了增加業務量，也為了“照顧”大客戶，一般都會配合。一位銀行業人士同記者推心置腹后承認了這種現象，并認為這是一種“非惡意的、較良性的假按揭”。
一位金融界的學者說，由于我國絕大多數銀行的資產屬國家所有，銀行經營者只是國有資產的代管者，不排除小部分“假按揭”里還存在私下交易，這時，貸款本身的風險加上管理上的道德風險，不良貸款的幾率會更大。
惡意“套貸”銀行已加強防范
真正引起銀行界對“假按揭”警惕的是那些“惡意”套取銀行資金攜款潛逃的行為。去年11月，重慶新東福花園因售樓部被建筑商中建公司封門，將“新東福偽造虛假個人購房材料騙取銀行按揭貸款”以及“新東福前老總王雨正卷款潛逃”的丑聞掀開一角。據媒體報道，“新東福”做“假按揭”不僅拉進了自己的員工，還以各種方式將建筑商“中建”的六七位朋友拉下了水，“新東福”辦理的“假按揭”至少不低于100筆，套取的資金高達4000多萬元！而王雨正卷走的資金也高達數千萬元！事件中還出現了重復抵押的現象。這一事件通過媒體曝光后引起了金融界、地產界及相關主管部門的高度重視，當地房管部門也積極配合，建立了“聯網登記備案制度”，防止房屋的重復抵押。
另據了解，廣州中山路某樓盤也發生了類似的“惡意”假按揭卷款潛逃的事件，事發后不久，該樓盤被另一發展商接手。
據有關媒體報道，2000年，建設銀行曾對有該行發放個人住房貸款的樓盤進行了一次抽查，結果發現有的發展商以零首付、分期付款作為誘惑使得本來已經瀕臨死亡的項目突然活了過來，這時，套得兩三億元在手的發展商“見好就收”，攜款潛逃。有消息稱，建設銀
行此后加大了個人按揭貸款的監管和審查。因此也有人猜測，今年建行按揭貸款頭把交椅的位置易主工行，也可能多少與此有關。
中國人民銀行已于2001年6月發布了《關于規范住房金融業務的通知》，在住房消費貸款方面，《通知》要求，商業銀行發放個人住房抵押貸款，要嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物實際價值的比例(抵借比)最高不得超過80%，嚴禁對借款人發放“零首付”個人住房貸款。商業銀行辦理新的個人住房貸款業務品種必須報經中國人民銀行批準。通知規定，借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房應為現房。《通知》還要求商業銀行完善貸款審批程序。
農業銀行某分行住房信貸部負責人對記者說，他們現在已經通過集中審批權的辦法來控制風險，并且，除了發展商要提供住房按揭可行性報告之外，他們自己也要出具一個可行性報告，最終提供給有專家和指定評估公司組成的“貸審委”審查。
某商業銀行廣東省分行房地產貸款按揭中心負責人向記者透露，該分行已經成立了一個課題小組對“假按揭”進行專題研究，并將很快制定出一些對策。
廣州地區一位不愿透露姓名的某商業銀行支行行長對記者說，他們已經對“假按揭”現象給予了高度重視，所以，他們按揭貸款的樓盤還是以那些有實力的發展商為主。而且，按揭貸款要進行外部、內部雙重評估。她還向記者透露，他們設計了一套針對“假購房者”的問卷，里面會有一些非常細致的細節，是否真購房者一試就知。只是記者為其叫好之后又犯了嘀咕：要是這套問卷落到開發商的手里(事實上很容易)，效果不適得其反嗎？(尊重被訪者意愿，本文中匿去相關金融、地產界人士姓名，文中賴女士亦為化名)
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