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【本報訊】今年以來，深圳房地產投資熱潮持續升溫。據統計，上半年我市房地產開發投資164.7億元，同比增長20.9%。
但同時，深圳房地產市場壓力也空前增大。“今年推出的樓盤太多了，競爭太激烈了。”這是不少發展商和研究人士在采訪中對記者反復強調的話。
市規劃國土局房地產研究室主任王鋒博士等多位業內人士向本報記者表示，現在還不能下結論說深圳房地產市場過熱，但從近期數據上看，已暴露出市場可能會出現供求失調、結構失衡等后果，這是非常值得業界警惕的。深圳商報記者季杰實習生劉丹
一問：供應量是否過多？
據中原地產研究部數據顯示：2001年我市批準預售面積全年為722.46萬平方米，而我市上半年批準預售面積已達376萬平方米，超過去年全年預售量的一半。據業界分析，按照以往的慣例，下半年的供應量一般會高于上半年的供應量，而從今年的形勢看，幾乎可以肯定的認為，全年的新增供應將大大超過2001年，有估計稱供應量將超過900萬平方米。
從第一季度情況看，市場消化狀況值得注意：新開工面積達263.85萬平方米，比去年同期增長109.80%；竣工面積為186.61萬平方米，比去年同期增長12.80%。但銷售已竣工商品房面積達37.78萬平方米，卻比去年同期下降6.07%。
王鋒博士稱，從數據和市場趨勢看，已反映出深圳供應量有過多之嫌。供應量過多直接的后果是導致大量的積壓，而房地產更新速度相當快，新開工面積又猛增，滯銷的樓盤銷售壓力將非常大。
在區域供應方面，值得一提的是南山區。據統計，去年深圳市商品房住宅新開工面積712.4萬平方米，其中南山供應量為214.99萬平方米，占全市近三成之重。今年上半年，南山新開盤項目個數占全市的37%，南山在售樓盤面積更是達54%。
據統計，華僑城片區及其周邊，已有二十幾個新興大盤將相繼入市搏殺。這些樓盤的定位、目標客戶群等幾乎雷同或交叉，預計下半年隨著更多樓盤虎口爭食，一場惡戰難免。
二問：豪宅是否過多？
今年豪宅的推盤量是近三年來的高峰，據統計，今年深圳豪宅市場的供應量將不會低于300萬平方米。
曾任深圳市統計信息局房地產研究中心主任、地產知名人士茅巍指出，今年以來豪宅的集中供應，并不是市場上有這樣多的需求而有針對性開發的，而是由發展商所開發項目所處地塊的地價、位置所決定。茅巍認為，今明兩年豪宅預計將高達500萬平方米，這部分市場是否有足夠消化能力令人十分擔憂。鼎太地產總經理倪育剛也認為，有些不該做豪宅的地塊甚至也去做豪宅。
據戴德梁行等多家機構統計顯示，今年上半年，單價7000元／每平方米以上的項目個數占了三成，春交會上，單價在6000元／每平方米的項目就占了六成。由于上半年中、大戶型偏高檔住宅供應密集，目前市場供求壓力已經顯現。
這些高檔項目主要分布在福田、南山兩區，由中心區、香蜜湖、農科中心、華僑城直至深圳灣海域。香蜜湖、華僑城片區上半年推盤量最為充足。今年上半年，香蜜湖片區開售面積近20萬平方米，景田片區開售面積也有20多萬平方米，并且這兩個片區的均價都接近8000元。而下半年中心區將有大量樓盤入市，黃埔雅苑三期、天健世紀花園、嘉里建設項目等項目的推出必將使中心區住宅市場競爭升級。中心區的開售面積目前已有10多萬平方米，其均價更直逼萬元。
豪宅市場另一集中供應地“濱海住宅”今年也已全面啟動。東起鹽田，西至蛇口，碧海名城、萬科大梅沙項目、翠堤灣、金域藍灣、藍灣半島、漾日灣畔……眾多的濱海住宅對豪宅市場將是一大考驗。
三問：中心區寫字樓是否過多？
據地產知名人士半求提供給本報記者的獨家最新資料表明，在深圳中心區，已經建成及已開建的有中心區最先崛起的寫字樓中銀大廈、啟用近兩年的投資大廈、中海大廈、江蘇大廈、深圳國際會展大廈、中電信息大廈、特美思廣場、福建興業銀行大廈、中鐵城廣場、豐立大廈、金力寶中央商務大廈、郵電樞紐大廈、人民大廈、深茂大廈；即將動工的項目有新星大廈、華融大廈、聯通大廈、免稅大廈、新世界中心、中信地產中心區項目；而中心區巨無霸大中華交易廣場也即將重新啟動。這幾項算下來，供應量已逾90萬平方米。
除中心區外，以車公廟、農科中心為軸心的中心西區，寫字樓開發項目之多，規模之大，是今年樓市的一個熱點。
據戴德梁行寫字樓部預計，羅湖區計劃及在建中的寫字樓項目將有部分在下半年進入市場，這將大幅度增加寫字樓市場的總體供應。
而市場現實情況是最近三年深圳寫字樓銷售面積分別是15.02萬平方米、12.19萬平方米、11.01萬平方米，基本都是在10萬平方米左右徘徊。今年市場情況有所好轉，但是否能消化這么多寫字樓令人懷疑。
●消費者聲音
▲新樓盤不斷推出，要買樓再等等看
從事文字工作的周小姐準備在南山置業，“五一”期間曾專門到春交會泡了兩天，隨看樓車實地考察了波托菲諾、中海深圳灣畔等七八個樓盤。不過到現在，周小姐還沒定下來。
周小姐告訴記者，現在南山每個月都有不少新樓盤推出，單就本星期就有兩個不錯的新樓盤要公開發售，所以她現在并不著急。此外，周小姐還認為南山現在樓盤這么多，肯定會有一些樓盤頂不住壓力降價促銷，因此她決定再等等看。
▲選擇余地大了，但房價太高
在深工作近四年的龔先生也認為深圳今年上半年推出的樓盤比以前多，購房者選擇的余地更大，但龔先生認為阻礙他置業的最關鍵原因是房價太高。雖然發展商的廣告所稱的起價很誘人，但其實仔細一算，每平方米都要七八千多，這讓收入一般的龔先生很是頭疼。而且大多是中、大戶型，想挑一個面積小點但結構合理的房子并不容易。
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