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厲育平
改革開放以來，房地產(chǎn)作為新興行業(yè)，由小到大，逐步成長為國民經(jīng)濟(jì)一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展過程和我國的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)一樣，經(jīng)歷過風(fēng)風(fēng)雨雨。政策性福利性分房制度的土崩瓦解，標(biāo)志著房地產(chǎn)全面走向市場，房地產(chǎn)企業(yè)從此逐步規(guī)范了賽制，納入了規(guī)則競爭。然而，市場是公正的也是無情的。房地產(chǎn)企業(yè)興衰成敗，不僅取決于企業(yè)資本、品牌和
開發(fā)理念，而且，房地產(chǎn)商的經(jīng)營能力、信息處理能力、操作手段和市場分析把握能力也同樣重要，尤其是市場分析能力更是重中之重。在這里，擬就區(qū)域房價(jià)與泡沫現(xiàn)象及產(chǎn)生原因，略作淺析。
區(qū)域房價(jià)走勢平穩(wěn)，樓市紅紅火火，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的標(biāo)志，反之，房價(jià)虛火高溫、極度膨脹稱之為“泡沫”現(xiàn)象，“泡沫”現(xiàn)象產(chǎn)生大致受以下幾種影響：
1、政策牽制。國家宏觀政策可以說是房地產(chǎn)業(yè)的“定海針”。如當(dāng)前經(jīng)濟(jì)方針、國家住房制度、戶籍制度、金融政策、政治及社會(huì)穩(wěn)定狀況，對房價(jià)的影響至關(guān)重要，也是宏觀區(qū)分“泡沫”現(xiàn)象的有力參照。
2、城市規(guī)劃。城市規(guī)劃是房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力需求，預(yù)示著區(qū)域房地產(chǎn)市場的消費(fèi)潛力。一個(gè)前瞻性的城市，對城市的中、長期發(fā)展都有戰(zhàn)略性規(guī)劃。這個(gè)規(guī)劃將對房價(jià)予以牽引指導(dǎo)。良好的定位和規(guī)劃，是區(qū)域房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的法寶。
3、土地控制。政府的土地控制能力直接決定著土地規(guī)劃、土地發(fā)放行為。土地的供應(yīng)方式是否投標(biāo)，交易市場是透明還是暗箱操作，市場秩序運(yùn)作是否規(guī)范，決定著政府部門對房地產(chǎn)市場的調(diào)控能力，是泡沫產(chǎn)生的直接原因。
4、區(qū)域經(jīng)濟(jì)：正確區(qū)別房價(jià)是不是泡沫，區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況、社會(huì)購買力、民間資本實(shí)力不可忽視。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定著民間資本實(shí)力，民間資金對住宅質(zhì)量要求及人口基數(shù)是支持和繁榮區(qū)域房市的有力說明。聯(lián)合國與世界銀行組織對52個(gè)不同收入和地理環(huán)境的國家所進(jìn)行的住房調(diào)查結(jié)果表明，住房價(jià)格與戶均年收入平均比值為5：1，是商品房價(jià)格與市民購買力平衡與否的客觀調(diào)查。
5、樓花炒作。1996年前海南、北海房地產(chǎn)繁榮景象頃刻間灰飛煙滅，就是因?yàn)橥恋睾头孔颖粺o節(jié)制地輪番炒作，使房價(jià)背離了市場價(jià)格幾倍甚至幾十倍。因此分析房價(jià)是不是泡沫，不得不正視這股“炒房大軍”。炒家買房子為了升值，他們不斷推高房價(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場處于一種“虛火”狀態(tài)。當(dāng)市場出現(xiàn)問題時(shí)，這種浮夸的繁榮徹底被打碎，到時(shí)候，我們也將為此付出慘重的代價(jià)。
總之，對房產(chǎn)市場的理性分析，是房地產(chǎn)企業(yè)家必備的基本功。房地產(chǎn)繁榮是好事，其對國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)是毋庸置疑的；房地產(chǎn)“雪崩”是可怕的，對房地產(chǎn)企業(yè)的打擊甚至是致命的。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的培育，取得了長足的發(fā)展，全社會(huì)上下都應(yīng)該很好地珍惜這個(gè)大好局面。少一些泡沫造勢，多一些明珠閃光，讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展！
(作者為大自然房開集團(tuán)公司董事局主席)
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