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新華網北京7月11日電
記者張建平
吉林市消費者董桂秋1998年花了40多萬元，從吉林省吉林市龍潭區房地產開發經營公司(以下簡稱開發公司)購買了兩套“商品房”。一家人本想喜遷新居過舒心日子，不想卻從
此惹上一堆煩心事兒：熱水管沒熱水、煤氣管道沒煤氣、自來水壓力不夠……
“快4年了，為了這兩套房子，我幾乎沒有睡過一天安穩覺。向法院起訴后，一直盼著法律能給一個公正的說法。”董桂秋的眼里滿含淚水。
董桂秋：買房買來無盡煩惱
今年7月1日上午，在吉林市遵義路1號樓5單元7層65號、66號房里，董桂秋向記者講述她的購房遭遇。
1998年12月13日，董桂秋與開發公司簽訂合同購買了這兩套“商品房”�！爱敃r開發公司的人員多次說這里的房子24小時供熱水、管道煤氣、自來水到戶，手續齊全，特別是全天供熱水，是個挺誘人的條件�？捶繒r，我們也看到了煤氣表、熱水表等設施，再加上開發公司是區政府的下屬公司，我和家人就下決心購買這房子。等我們1999年3月入住后，才發現這些宣傳和承諾全是騙人的假話。”
“你看這熱水管，快4年了，從沒滴過一滴熱水，熱水表上的顯示量現在還是零。冬天室外的氣溫有時達到零下30多度，可這屋里的最高氣溫不到16度。原因是暖氣管接反了，回水管接在進水管上，進水管接在回水管上，造成暖氣不足。沒辦法，我買了3個電熱器，每年僅電費就要花4000多元。有煤氣管道，可從來就沒供過煤氣，煤氣表上的顯示也是零�！闭f著，董桂秋打開煤氣管道的閥門，在出氣口處打著了打火機。
“最讓我頭痛的是自來水水壓不夠。”記者采訪時并非居民用水高峰，可董桂秋家的水龍頭開到最大時的水流只有一根筷子般粗細。董桂秋花3000多元購買的進口熱水器，因水壓太低一次沒用就撂在一邊。每當夜深人靜、樓下住戶用水高峰過后，她家廚房里安裝的小水泵就會突突作響，從樓下管道抽水，近4年已經壞了兩個小水泵。摸著衛生間盛滿水的精美浴缸，董桂秋傷心地說，“快4年了，這浴缸就只能用來盛水，一家人從來沒能在這里洗過一次澡�！�
1999年3月26日，董桂秋將購房款40多萬元交給了開發公司。直到2000年11月6日，經過不知多少次催促，董桂秋才拿到開發公司開的兩張收款“說明”，至今也沒有拿到購房款的正式發票。
當董桂秋拿著這兩張收款“說明”和購房合同去吉林市房地產管理局辦理房產證時，工作人員明確告訴她——“開發公司與你簽訂的購房合同文本1996年就已經作廢。就算是換成現在有效的合同文本，你也辦不成房產證，因為合同中沒有注明這棟樓房土地使用權的來源�！�
“我當時一聽就傻了。花了40多萬元，住不能住，房產證不能辦，這還是我的房子嗎？”
工商局：開發商行為“構成欺詐”
夏志力，吉林市龍潭區工商分局經濟檢查科工作人員。
7月2日下午，記者采訪夏志力時，他隨身攜帶的手提箱里裝滿了有關董桂秋一案的法律文件和資料。
“董桂秋曾多次找開發公司協商解決所購房屋的問題，都沒有得到滿意的答復。隨后又多次向我們投訴，工商局于2000年3月25日正式立案調查。從那時起到今天近兩年半時間，我就沾到這事上了！”
“商品房存在這樣或那樣的問題不足為奇，關鍵在于開發商在銷售房屋時必須把這些問題真實、完整地告知購房者，然后由消費者自己決定購房與否。如果開發商在銷售房屋時，故意隱瞞房屋所存在的問題，或者對消費者進行了關于房屋的虛假宣傳，根據《消費者權益保護法》的有關內容，就構成了對消費者的欺詐。”
夏志力說，經過1年多的深入調查和取證，龍潭工商分局認定開發公司至少在5個方面隱瞞真實情況、虛假宣傳——
1號樓的土地使用權是龍潭區政府以建住宅樓(不是商品房)為由從國家無償劃撥取得的，開發公司沒有取得國有土地使用權，沒有國有土地使用證。區政府讓開發公司在區政府劃撥取得使用權的土地上建商品房出售，地產轉讓沒有經過依法確權，是土地使用上的違法行為。開發公司在工商部門處罰之前，沒有向董桂秋說明這些真實情況，隱瞞了土地權益缺陷；
開發公司向董桂秋售房交付使用時，房屋沒有進行質量認證，不符合國家規定的交付使用條件。開發公司沒有把這些真實情況如實告知董桂秋，反而向消費者宣傳說“土地質檢手續都有”、“咱們是政府機關，能保證房子的質量”、“房屋質量沒有問題”等；
開發公司有關人員明知7層樓不能正常供應自來水，卻在董桂秋看房時作虛假現場說明，多次許諾進戶后就可正常使用自來水；
董桂秋所購房屋內雖有生活熱水設備，但從來沒有生活熱水可用，樓房根本就不具備常年24小時供應生活熱水的功能。開發公司工作人員在董桂秋看房、購房時宣傳樓房具有常年24小時供應生活熱水功能，搬進樓房就能正常使用。當用戶發現沒有生活熱水、多次找開發公司時，開發公司拒不承認工作人員的承諾，稱購房合同中沒有簽訂這些內容；
開發公司售房時宣傳“進戶后即使用煤氣”。但是，當消費者購房后發現沒有煤氣時，開發公司工作人員說“從未承諾煤氣條件”、“安裝煤氣設施是為了20年不落后”。
2001年7月11日，龍潭工商分局根據認定的事實作出處罰決定：認定開發公司的行為構成對董桂秋的欺詐，處罰開發公司20萬元，責令其改正違法行為。
開發公司等不服龍潭工商分局的處罰，提起行政訴訟。出人意料的是，龍潭區法院、吉林市中級法院分別經過審理后，先后判決龍潭工商分局敗訴，撤銷工商分局的行政處罰。
2002年5月10日，龍潭工商分局依法向吉林省高級人民檢察院申請抗訴。
國土局：“1號樓屬于違法建筑”
2000年8月25日、2001年3月20日，吉林市建筑工程質量監督站、吉林市土地管理局曾先后分別向龍潭工商分局調查人員出具證明，證實1號樓竣工后沒有進行質量認證、開發公司在1號樓改造工程前未辦理土地審批手續。那么，現在的情況如何？
7月1日下午，記者來到吉林市國土資源局(原土地管理局)。局辦公室副主任林偉欣與其他兩位同志在檔案室里認真查閱了圖紙和文件后對記者說，“遵義路1號樓(董桂秋兩套商品房所在地)至今未到我局辦理土地審批手續。按照國家的有關規定，屬于違法建筑。”
7月1日下午、2日上午，記者先后兩次來到吉林市建筑工程質量監督站調查1號樓的竣工綜合驗收問題。監督站副站長李鳳義對記者說，1998年1號樓竣工后對其進行質量驗收時發現有些資料不全，就沒有驗收。建設單位補齊手續后，監督站于2001年4月簽發了質量認定證書。可是，當記者向他索要綜合驗收證書的復印件時，李鳳義在辦公室找來找去怎么也找不到。后來他給另一位同志打電話，讓“務必”找到1號樓竣工質量綜合驗收證書。直到記者發稿時，還未收到1號樓綜合驗收證書的復印件。
民事訴訟一審：雙倍賠償董桂秋
2001年2月初，董桂秋向吉林市中級人民法院提起民事訴訟，狀告開發公司等欺詐侵權，請求依法按照購房款對其進行“退一賠一”賠償。
董桂秋民事訴訟合議庭審判長孫曉峰7月2日上午在接受記者采訪時說，“以前吉林市也出現過房地產商欺詐消費者的事情，但都沒有董桂秋這個案子典型。開發公司銷售人員作出這樣那樣的承諾，卻不去認真兌現，欺詐性非常明顯。協議有書面形式、口頭形式和其它形式，合同中沒有寫但是口頭有約定，這也是協議。”
孫曉峰說：“在法庭上，我曾問開發公司的代表，多長時間能解決原先對消費者承諾的24小時供熱水、自來水加壓、提供煤氣等問題。他們的回答讓人覺得似乎是遙遙無期，事實上開發公司根本就沒想去解決這些問題�！�
2001年7月3日，吉林市中級人民法院就董桂秋民事訴訟案作出一審判決——
法庭認定，開發公司故意隱瞞的虛假宣傳行為，構成對董桂秋的欺詐，侵犯了董桂秋的合法權益。法庭依法判決，開發公司等被告按董桂秋原購房款40多萬元的一倍返還房款并賠償董桂秋的相應損失；董桂秋自判決生效后30天內從這兩套住房內搬出并將房屋交還開發公司等。
開發公司等不服此判決，已上訴于吉林省高級人民法院。
此案目前正在審理中。(完)
法律專家說：開發商避而不談商品房瑕疵顯然構成欺詐
新華網北京7月11日電(記者張建平)中國社會科學院法學所商法經濟法研究室副主任劉俊海博士近日就“董桂秋案”(詳情見今日“40萬買來煩心事”一稿)接受記者采訪時說，在與一無所知的消費者簽訂合同之前，開發商避而不談商品房所存在的瑕疵，顯然構成了售房欺詐。
劉俊海說，尊重消費者權利，包括消費者的知情權、選擇權和公平交易權，是房地產開發商穩固占領市場份額的經營方略，也是房地產開發商肩負的法律義務和倫理責任。消費者與商家相比在經濟實力和商品專業知識上都處于弱勢地位。盡管消費者具有完全民事行為能力，但并不是只要具有完全民事行為能力就能夠弄懂有關商品房屋的專業知識。因此，《消費者權益保護法》第8條規定了消費者的知情權，第19條規定了開發商的信息披露義務�！逗贤ā泛椭T多民商立法中確立的誠實信用原則和先合同義務，更是要求開發商在與消費者訂立商品房買賣合同時，如實向消費者提供有關商品房的真實信息，有一說一、有二說二，應當擔保自己的信息披露(包括售樓廣告)不存在引人誤解的虛假宣傳、重大遺漏和誤導性陳述。開發商隱瞞真相、炮制假相，誘騙消費者與其訂立買房合同的，構成欺詐行為，應當承擔懲罰性賠償責任。
劉俊海說，商品房中安裝的煤氣、自來水、生活熱水等設施的功能和質量狀況如何、何時能夠正常使用，以及商品房的權利性質如何、消費者能否順利辦理房產證，直接關系到消費者的購房決策。心知肚明的開發商應當在消費者購房時全面披露、和盤托出。這既是《消法》對開發商規定的信息披露義務，也是《合同法》設定的先合同義務。在董桂秋一案中，開發商出售的房屋恰恰在自來水供應、煤氣、生活熱水供應以及房屋產權、質檢驗收等方面存在不同程度的瑕疵。遺憾的是，開發商在與一無所知的消費者簽訂合同之前對于這些瑕疵避而不談，顯然構成了售房欺詐。
劉俊海指出，為了確保廣大消費者買上放心房，為了規范我國房地產市場中的公正交易秩序和公平競爭秩序，維護廣大誠實經營的房地產開發商的根本利益，最終推動我國房地產市場持續、穩定、健康發展，人民法院應當旗幟鮮明地保護受欺詐消費者的懲罰性賠償請求權。商品房、開發商和買房消費者分別屬于《消法》第49條調整的商品、經營者和消費者。從文義解釋上看，《消法》第49條所說的“商品”既包括動產，也包括不動產；不能把“商品”僅理解為“動產商品”。開發商從事欺詐的獲利空間巨大，由其承擔懲罰性賠償責任完全符合公平、誠信理念，有利于弘揚良好的商業倫理風尚。如果廣大消費者在房地產市場中戰戰兢兢、如履薄冰，房地產市場要獲得長足健康發展也是很難的。因此，不能因為商品房買賣中的欺詐行為導致的懲罰性賠償金額較高，就剝奪消費者的懲罰性賠償請求權。
劉俊海最后說，無論從《合同法》的先合同義務要求看，還是從《消法》對經營者告知義務的要求來看，在董桂秋一案中，開發商都沒有理由向董桂秋隱瞞所售房屋的真實信息，更沒有理由在隱瞞真實情況、虛假宣傳誤導消費者購房之后又反過來以“要式法律行為”為借口，逃避自己應當承擔的責任。董桂秋案例值得廣大房地產開發商引以為戒，房地產開發商應當意識到：市場有眼睛，法律有牙齒。(完）
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