|
上海近兩年的二手房房價正以10%左右的幅度上升，預計今年上升的幅度可能還會再高一點。投資二手房，要結合本地區實際，權衡利弊，留有選擇空間和余地，有計劃地把二手房產作為一種投資和理財渠道。
特約作者張立發自上海
兩年前，家住虹口區的王先生買下一套四川北路大陸新村的三層樓新式里弄房，價格為63萬元。王先生將這套二手房經過裝修后出租，由于該地段地價上漲，目前這套房子已升值到100萬元以上。
方女士3年前在徐匯區梅隴地區凌云新村購買了一套一室一廳的二手房居住，由于離工作地點太遠，今年6月，她將房子以每月900元的價格出租，自己在徐家匯與人合租一套月租金1200元的兩室一廳的房子。這樣，方女士不僅節省了每天上下班途中的時間，而且每月的租金還有300元的盈余。
類似這樣利用房產投資理財的市民，在上海還不少。
成為投資熱點
取消福利分房后，個人購房逐漸成為投資熱點。但是新房的價格偏高，即使是貸款買房出租，也會被每月不菲的還款額和物業管理費壓得喘不過氣來。
于是，投資者將目光轉向二手房。投資購買一套二手房，不僅每平方米價格比商品房低1/3，而且價位穩定性好，不存在大起大落；只要選好地段、房型，會穩賺不賠，不僅能贏得長期的租金收益，還能贏得房子的產權；當遇到房產價格整體上揚時，可考慮及時上市出售變現以獲得更大收益；今后遇到資金急需之時，還可將房子的產權進行抵押貸款。此外，二手房質量好壞易看清，周邊配套設施比較完善，居家生活方便，市場需求量大，因而，投資二手房的人日益增多。
市場需求量大
業內人士介紹，上海近兩年的二手房房價正以10%左右的幅度上升，預計今年上升的幅度可能還會再高一點。
二手房市場需求的上升，推動了本市房產中介公司的活躍。浦東的浦東南路(東昌路口)，近來就形成了一條二手房中介交易一條街，包括金豐易居、信義房產、中原地產等十幾家中介公司先后入駐，吸引了許多市民前往咨詢查找二手房信息。據悉，浦東新區二手房的每月交易面積達到10萬平方米，去年9月的交易面積達到44.9萬平方米，位居全市第一。
在二手房市場中，以“小”“舊”居多，大多數房屋的建筑面積在40—80平方米之間，且分布于商業區、較繁華地段附近。選擇租住這類房屋的主要有以下幾種人：城市外來打工一族、部分在校大學生、尚無經濟實力購買新房的青年白領、動遷過渡戶和其他流動人口等。只要能滿足他們日常的生活起居，在租金上又具有一定的價格優勢，二手房是不愁租不出去的。
投資收益頗豐
據不完全統計，本市地段較好的二手房，年租金收入一般在房價的6%—8%。樓房設計使用壽命一般為50—70年，按最低使用年限50年計算，年折舊率為2%�？鄢叟f因素，年收益率為4%—6%。而投資5年期國債的年利率為3.14%，目前銀行5年期定期存款的年利率為2.79%，扣除20%的利息稅后實際為2.232%。可見，投資二手房的收益比國債及存款利息都要高。
據統計，近幾年浦東世紀公園周邊樓盤價格漲幅高于全市平均增長速度，達20%左右，部分樓盤甚至更高，獲利空間較大。目前，這部分轉手交易的二手房價格高出原價1000元/平方米，漲幅為20%。該區域出租收益也相當不錯，在售后公房中，全裝修兩房的月租金為2000元左右，普通中高檔房的月租金在5000—6000元左右。
房產業人士認為，雖然目前世紀公園周邊的房價已經漲得較高，但是隨著周邊整體配套設施及公共基礎設施的不斷完善，未來幾年還將有一定的上漲空間。
操作仍須謹慎
雖然二手房的投資利潤頗豐，但是投資者在投資操作時切不可盲目跟風。投資二手房，要結合本地區實際，權衡利弊，留有選擇空間和余地，有計劃地把二手房產作為一種投資和理財渠道。
需要注意的是，如果利用貸款投資二手房，在經濟上存在一定的風險。選擇貸款的月還款額不應超過家庭總月收入的40%，貸款總額占房產總額的50%以下，這樣，“負債經營”才不會覺得太累。
目擊者，親歷者，見證者，知情人――《焦點訪談》期待你！
| 
