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以前房價上漲帶給業主的是驚喜，但現在，投資者把購買房產作為一種保值增值的有效手段
從某種程度上講，政府“有形的手”常常成為“加權系數”，放大了快速交通和綠化對區域的提升作用。所以從長遠來看，房地產的增值是個必然趨勢。
記者苗郁發自上海
政策利好促使股市大幅飚升，與股市、匯市并重、作為三大理財手段之一的房地產投資市場將何去何從呢？
據最新公布的消息，5月份中房上海綜合指數為812點，較上月上升10點，升幅為1.3%；其中中房上海住宅指數為767點，較上月上升10點，升幅為1.32%，較去年同期上升85點，升幅達12.5%。普通住宅、別墅、辦公樓市場均呈活躍的漲勢。從住宅市場看，許多樓盤的后繼項目在受到市場追捧的情況下價格有所上揚。如位于浦東六里地區的博愛家園二期最近推出第二批樓盤，比同期的第一批樓盤價格上漲了530元/平方米，漲幅達13.5%。
自從1998年以來，上海出臺購房契稅由政府貼一半，個人所得稅可充抵房價，空置房可免繳契稅和手續費，外省市人員在滬購買新商品房可申請上海市藍印戶口等政策，以及在銀行利率不斷下調的刺激下，上海的房地產價格穩健上升，成交價格峰值從1998年的3000元/平方米上漲到2001年的4000元/平方米，近期推出的水景住宅的售價更要比一般住宅平均高出7%至10%�；鸨氖袌鑫吮姸嗤顿Y者的注意力。
保值增值
顧先生原是機關干部，1993年鄧小平南巡講話后，他就認定浦東房地產將搭乘中國新一輪改革開放的快車飛漲，著名經濟學家吳敬璉和厲以寧之間爆發關于股市走向的爭論后，他更是將股市的資金全部投向房地產，果然，浦東地鐵沿線房產“井噴”，單價2000多元的樓盤上揚到4000多元。
人民幣利率連續八次下調，加上征收利息稅，目前中國1年期存款名義利率為1.98%，近期的利好消息雖然有利于股市走出低迷，但是證券市場的高風險使很多風險厭惡者望而卻步。在這種情況下，從1995年谷底起螺旋式上升的房地產業吸收了大量的社會資金。然而，經過4年的高增長，尤其是在股市高漲的情況下，房地產市場的“牛市”還能支撐多久引起了很多懷疑。
對此，記者走訪了復旦大學房地產研究中心的華偉副主任，他認為上海的房地產市場是基本健康和理性的，作為一種保值增值的有效手段，房地產投資的發展潛力不容忽視。
繁榮背后
對于持幣代購的消費者而言，最關心的莫過于一片繁榮的房地產市場是否只是個七彩的“泡沫”。專家分析說，這要從房地產投資的增長與中國GDP實際增長的相對值來看。目前，中國的房地產業大多與老百姓的個人住房有關，是靠居民的真實購買力支撐起來的。在世界經濟普遍不景氣的情況下，房地產業的發展對中國經濟去年保持持續增長起了舉足輕重的作用。據統計，2001年，房地產開發投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，間接貢獻率為0.6至1.2個百分點。兩者相加共計1.9到2.5個百分點。其中，57%的購房款來自消費信貸，住房抵押貸款增量占了GDP的2.3%到2.4%。
同時，一些開發商也指出，房地產的價值主要由兩部分組成：一部分是地價，另一部分是房價。房屋的折舊在所難免，但是由于政府對于綠地、軌道、隧道等的追加投資大大增加了地價中級差地租Ⅱ這一部分，這部分增值大大超過了房屋磨損帶來的折舊。這就不難理解隨著地鐵二號線的開通，沿線房價直線飚升。從某種程度上講，政府“有形的手”常常成為“加權系數”，放大了快速交通和綠化對區域的提升作用。所以從長遠來看，房地產的增值是個必然趨勢。
而且，上海作為國際化大都市，高素質人口不斷涌入，使上海房地產消費的潛力不容忽視。近來，上海以外的人士在滬購房的比例明顯上升。上海市房地產交易中心2002年一季度的統計數據顯示，上海市外銷房預售面積已達55436平方米，較2001年同期上升31.4%。另外，內銷房大約有1/3由外地人購買。
金融創新
然而，對于普通投資者而言，房地產投資的劣勢也是顯而易見的。投資大，周期長，一套中檔商品房也將耗盡一個工薪家庭多年的積蓄，而輔助的金融工具只有數量有限的住房抵押貸款，而且由于房地產投資沒有實現證券化，其流通性很差，房地產投資的進入門檻始終很高。
同時，業內人士指出，財政政策的調整幅度已經很有限，接下來的貨幣政策將從利率下手，利率一旦上升，將使住房抵押貸款的優勢喪失殆盡。在這種情況下，進行金融工具的創新對于促進房地產投資有很大的作用。
金融研究學者指出，房地產信托大有可為，通過集中化專業管理和多元化投資組合，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務，有效降低投資風險，取得較高投資回報。中小投資者通過房地產投資信托在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規模房地產投資的利益。具有較高投資回報和較低投資風險，是一種比較理想的資本市場投資工具。已經有這樣的自然人，以類似于基金的形式進行房地產投資。
對于未來房地產市場的走勢，專家認為，有與GDP實際增長同步增長的居民消費能力和政府的追加投資作為支撐，即使進行盤整的市場出現暫時下跌，投資者也不必驚慌。從長遠來看，中國尤其是上海的房地產市場是健康和樂觀的，是理性投資者的又一片樂土。
中國住宅需求遠未飽和(相關鏈接)
中國房地產業協會會長楊慎日前表示，至少在2010年前中國房地產業不會出現突然衰退。1980年之前的30年全國住房面積增加了7億平方米，1980年到去年的20多年里就增加了62億平方米，盡管高速增長，但目前住宅需求離市場飽和還很遠。
與那些房地產泡沫破滅后經濟陷入困境的國家和地區不同，首先，中國房地產業是根據市場需求穩步發展的，從當前的居民住宅狀況來看，距離市場飽和還有幾年的時間；其次，按照國際標準，發展中國家居民的人均居住面積應達到35平方米以上，但目前中國僅為20平方米左右，要填補這其中15平方米的差距需要5至8年的生長期；第三，國家將繼續加大基礎建設投資，占到全國固定資產投資23%的房地產業，在國民經濟持續穩定發展的大前提下，必將擁有同樣的良好前景。
中國城鎮人均收入正在以每年5～10%的速度增加，手頭寬裕了的老百姓自然會把買房乃至二次置業作為自己的重要選擇。
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