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本報記者 傅旭明
近日,北京九力營銷顧問公司進行了“2002年北京消費者購房需求研究”的市場調查。此次調查從北京市總體購房者的角度對購房者的需求進行了詳細的研究，同時還根據消費者購房的區位選擇意向，對各區位潛在購房者的人群特征和購房需求特點進行了細分研究。
5000元以下的住房是主流需求
調查表明，當被問及“您準備購買什么價位的住房”時，83.5%的被訪者回答準備購買價位在5000元/平方米以下的住房。其中準備購買4001元-5000元/平方米住房的購房者占23.2%，準備購買3001-4000元/平方米住房的購房者占32.3%，準備購買2001-3000元/平方米住房的購房者占20.5%，準備購買2000元/平方米以下住房的購房者占7.5%。而選擇6000-8000元/平方米住房的購房者比例為5%，選擇價位在8000-10000元/平方米和10000元/平方米以上的比例更小，僅為1%和0.6%。這說明今年絕大多數購房者的有效需求還是集中在中低價位住房上。
在2002年北京春季房展會上，現場幾個低價位樓盤認購時的火爆場面也從另一方面揭示了今年房地產市場中，能滿足絕大多數普通消費者需求的中低價位樓盤仍將持續熱銷，而所謂“北京房地產市場供大于需求”的說法，實際上更多地指的是那些超出大多數消費者承受能力的高價位樓盤項目。
選擇不同價位商品房的購房者的單價水平比例：2000元及以下7.5%,2001-3000元20.5%,3001～4000元32.3%, 4001～5000元23.2%,5001～6000元10.0%,6001～8000元5.0%，8001～10000元1.0%, 10001元及以上0.6%。
緊湊型的二、三居室是首選
對于每一個開發商來講，各種面積的戶型應該占到整個樓盤多少比例是一個非常重要的決策問題，戶型面積是否符合所定位的潛在購房群體的需求，將在相當程度上決定了開盤后項目的銷售狀況。
近年來北京市場許多項目的小戶型的銷售狀況一直不錯，本次房展會某項目開盤的18平米的SOLO小戶型，也是一開盤就被定購一空。曾赴深、滬等地考察過的人士均反映，北京的戶型偏大，總價偏高。
據業內人士分析，北京居民對居室面積的選擇趨于理性，選擇50至70平方米的小戶型，一般是用作投資或作為年輕人的過渡用房。居民買房時首選二、三居室，特別是緊湊型的，其中二居室又最受買房人歡迎，可見二、三居室仍然是房地產市場的主流產品，這可能與居民購房超前意識有關。
九力公司的調查也表明，目前北京的購房者總體中，110平米以下的中小戶型是多數消費者準備購買的房屋面積。其中50～70m2、71～80m2、81～90m2、91～100m2和101～110m2的購房者比例分別是11.9%、18.7%、14.9%、19.5%和15.2%。
對于具體項目來說，因地理區位、家庭結構和購買力等因素的不同，該項目所定位的細分群體的面積需求會與總體需求呈現出一定的差別，因此具體戶型面積配比比例要根據潛在群體進行進一步分析。
從具體戶型選擇上看，高達66.3%的購房者考慮購買二居室，有25.6%的購房者考慮購買三居室，有6.4%的購房者考慮購買一居室，選擇四居室及以上比例較小，僅是1.7%。
期房最不受歡迎
期房銷售，對于購房者來說可能會帶來一定的價格優惠，而對開發商來講則可以解決一部分資金壓力，因此期房銷售是目前的房地產銷售中非常常見的銷售方式。但是近兩年因購買期房而帶來的糾紛屢屢發生，今年的3.15晚會上北京某售樓代表也走向臺前自揭期房銷售的陷阱，期房銷售日益受到了消費者的懷疑。
調查顯示，現房已經成為居民的購房首選，希望購買現房的購房者比例高達62.6%，其次是準現房，為24.8%，而選擇期房的比例最小，只有12.6%。
東部北部區位是熱點
隨著北京市城市總體規劃的實行，各城區都加快建設的步伐，這促使越來越多的人開始選擇不同的區域，但總體上講，多數人仍然以朝陽和海淀為理想的居住地點，這不僅是因為兩個區的自然地理優勢，更因為CBD商圈、申辦奧運和中關村科技園的帶動，人們開始注重住所周邊商業氛圍和良好的人文環境。并且現在人們在選擇住所時，環線的概念正在逐漸淡化，因為現在人們衡量居住地距工作地點的遠近不再以“空間距離”為標準，而是以“時間距離”為準繩。
從地理區位上講，東部和北部依舊是居民熱衷的區位。有意向在東部購房的消費者比例最高，達45.3%，有意向在北部購房的消費者比例是40.7%。考慮在西部買房子的消費者(西二環以西)比例為14.8%左右，而在南城買房子的消費者(包括南二環至南四環之間)比例為15.8%。
調查所列出的35個房地產項目比較集中的區域中，通州地區因受八通線建設和CBD規劃的利好影響，加上目前較低的價位，從而最受購房者關注。統計表明，有8.7%的被訪者表示準備考慮在通州購買住房，是選擇率最高的區域。
另外選擇率相對較多的地區還包括：京通快速路及朝陽路沿線、亞北地區、勁松和潘家園附近、亞運村和燕莎及朝陽公園附近。購房意向比較集中的幾個區域，通州地區8.8%，京通快速路及朝陽路沿線7.7%，亞運村以北地區7.5%，勁松和潘家園附近7.4%，亞運村6.4%，燕莎及朝陽公園附近6.2%，中關村及蘇州橋地區5.5%，清河及西三旗區域5.5%。
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