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從目前我國房地產(chǎn)市場供需狀況來看，隨著市場的日趨完善，商品房屋的銷售率，即當(dāng)年銷售面積占竣工面積的比例有所上升，但商品住宅銷售率并沒有隨著住宅自有率的提高呈上升態(tài)勢，而是略有下降。截至2001年底，全國共有9000多萬平方米空置的商品房屋，其中商品住宅的積壓為6000多萬平方米，占總量的75%。盡管空置房的存在有其合理性，如銷售的時間、信息的不對稱都會導(dǎo)致房屋的閑置。合理的空置雖有調(diào)節(jié)供求的機能，但是空置量過大會增加開發(fā)企業(yè)的資金成本，更意味著居民購買力不足。我們不能不看到，在商品住宅面
積大量積壓的同時，全國城鎮(zhèn)中仍然有300多萬的住房困難戶，1.5億平方米的危房需要重建改造，在江蘇、湖北、北京、上海和重慶等省、市的危房超過1000萬平方米。造成這種供需矛盾的原因盡管是多方面的，但是，在一個時期偏重于投資規(guī)模(盡管這也是十分必要的)，而忽視其投資結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理性，乃至造成投資的失誤，是重要原因之一。
從政策層面上分析，啟動經(jīng)濟適用房政策動機是好的，但是過分強調(diào)以“經(jīng)濟適用房”為重點，有礙住宅產(chǎn)業(yè)按市場需求積極創(chuàng)新，并實現(xiàn)投資的多元化、產(chǎn)品的多樣化。加之在實施中缺少具體的可操作的措施，如經(jīng)濟適用房的建筑面積過大、標(biāo)準(zhǔn)過高，抬高了單元房的總體價格；有些城市經(jīng)濟適用房在價格上與商品房不相上下，但是地段、環(huán)境、設(shè)施、產(chǎn)權(quán)形式、服務(wù)、上市交易卻遠不如商品房，從而抑制了居民的購買欲望。
進一步用現(xiàn)代投資理論去分析，我們可以發(fā)現(xiàn)任何投資均須以市場需求為導(dǎo)向，注重市場細分和投資的多樣化，普通住宅市場和經(jīng)濟適用房的開發(fā)也不例外。因為，不同的消費者受制于不同收入水平、家庭規(guī)模和消費水平，會對住宅有多樣化的需求。何況住宅是老百姓一生最大的投資消費，對此慎之又慎，實屬人之常情。那么，我們的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在瞄準(zhǔn)住宅這個大市場時，是否了解消費者，有選擇地確定了自己的“子市場”，并以此來確定自己的投資結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品種類？在潛力巨大的住宅市場上，當(dāng)前是急需開發(fā)中、高檔房，還是普通住宅？戶型結(jié)構(gòu)是以二居室型為主，還是三居、多居室為主？單元面積是80、100平方米，還是多多益善？各類市場的份額有多大？不對市場進行細分，不在住宅產(chǎn)品的種類、檔次、質(zhì)量上下功夫，盲目跟著感覺走，甚至一窩蜂地上同一產(chǎn)品，就不可避免地導(dǎo)致商品住宅的積壓。
所以，在房地產(chǎn)市場競爭愈演愈烈的今天，優(yōu)化住宅業(yè)投資結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高投資效益，對抑制泡沫經(jīng)濟，降低不良貸款和金融風(fēng)險都將產(chǎn)生不可低估的影響。(汪利娜)
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