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上海樓市最近迎來新一輪供應(yīng)熱潮。在不斷涌現(xiàn)的“新面孔”中，高價樓盤身影頻現(xiàn)：浦東一濱江樓盤的最高預(yù)售價已突破每平方米3000美元，靜安、黃浦等萬元以上“身價”的樓盤也紛紛較起勁來。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，今年一季度盧灣、黃浦兩區(qū)單價在6000-8000元的住宅分別占41%和40%。然而，最新一期《上海樓市》調(diào)查卻顯示，未來一年內(nèi)預(yù)購這一價位的消費者比例還不到10%。對于眾多欲投身高價位樓盤的開發(fā)商而言，這一現(xiàn)象似乎應(yīng)當(dāng)引起重視。
商品房的價格固然由土地獲得價格、建筑安裝成本、管理費和利潤等組成，但更主要的是受供求關(guān)系調(diào)節(jié)。在比較成熟的房地產(chǎn)市場上，商品房應(yīng)滿足多層次需求，并根據(jù)需求來分割市場份額，高價位住宅的供應(yīng)必須按需保持合理比例。根據(jù)《上海樓市》此項對上海人房價接受程度的調(diào)查，目前半數(shù)以上購房者表示可接受的房價集中在每平方米4000—6000元，幾乎每個區(qū)均有20%—40%的市民表示，在未來一年內(nèi)預(yù)購單價在每平方米4000元以下的住宅，而單價在8000元以上的樓盤僅占少量購買意向，其中浦東新區(qū)僅占5%，其次是靜安區(qū)和黃浦區(qū)。
目前，大多數(shù)高價住宅把境外購房者和高收入群體作為主要銷售對象。
實際銷售也顯示，臨江或近綠概念引起了部分高價住房需求者尤其是境外置業(yè)人士的垂青，有的樓盤銷售還相當(dāng)火爆。但據(jù)調(diào)查，高價樓盤的購房者只占到總購房人群的6%左右。近期一些中介公司掛牌銷售的高價公寓增多，也表明實際上此類高價購房者中還包括相當(dāng)部分的投資客。隨著市場供應(yīng)的日趨增加，投資人已看到投資高檔樓盤的風(fēng)險加大，入市更為謹(jǐn)慎。
隨著上海經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，來上海安家的境外人士和高收入者將日益增多，高價住宅固然有一定的市場需求。但有關(guān)人士指出：當(dāng)同類產(chǎn)品供應(yīng)達到一定程度時，消費者的眼光勢必更為挑剔。調(diào)查顯示，選擇單價8000元以上購房者最重視的要素依次是：物業(yè)管理、配套設(shè)施和房型。
而反觀如今一些應(yīng)市的高價住宅，大部分還主要將稀缺的地理位置和新技術(shù)的集成應(yīng)用作為主要賣點，真正談得上一流物業(yè)管理的樓盤還屬鳳毛麟角。浦江綜合開發(fā)實質(zhì)性啟動、舊區(qū)改造如火如荼……針對一些區(qū)域高價樓盤增多的趨勢，業(yè)內(nèi)人士表示，在未來幾年上海每年約1500萬平方米的房產(chǎn)開發(fā)中，高價住宅如何體現(xiàn)高檔品質(zhì)，打造各層次價位的住宅“精品”，值得開發(fā)企業(yè)認(rèn)真研究。
本報記者張奕
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