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吳文
你未來的家什么樣
在買房時，應向開發商了解，小區未來的物業管理公司是哪一家？該公司是否有《北京市物業管理資質合格證書》？過去的物業管理業績、社會形象如何？要做到心中有數。
提供服務的內容及標準
一般來說物業管理公司提供的服務包括三種：一是公共性服務，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務；二是代辦性服務，如代收水電費等；三是特約性服務，如室內維修、代送報紙等。購房者對未來物業管理公司提供各種服務的標準應該詳細了解，如物業公司一天打掃幾次？是否有樓內保安？對于急迫性維修，物業公司承諾多長時間到達現場？
房屋使用維修管理的具體制度
房屋今后如何使用？具體維修怎么辦？物業管理公司如何管理？這些比較瑣碎的問題，看起來十分簡單，其實很容易產生糾紛。如物業公司規定：住戶封閉陽臺要統一顏色、外觀，小區里禁止出租車出入，全體住戶要共同承擔樓房公共地方的維修，裝修時不得拆改某些設施，住戶不得在小區里遛狗，自行車不得上電梯等。這些規定，購房者能否接受，都應成為購房時必須考慮的因素。
物業收費標準怎么定
在物業管理糾紛中，物業收費占了主要方面。有些購房人總是認為所有的物業收費國家都是有標準的，其實不然，有些物業管理收費實行的是市場價，如特約性服務費用、高檔住宅物業費用等。隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步建立，今后物業管理收費都要逐步放開，由雙方協商確定，政府定價的會越來越少。
目前，北京市根據不同的物業類型制定了三種物業管理收費方法。
一是普通居住小區收費辦法：《北京市普通居住小區物業管理收費暫行辦法》對15個物業管理服務項目規定了收費標準及與之相適用的服務標準。其中需使用人(住戶個人)交費的項目為：裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統收服務費、車輛存車費(自行車)、機動車存車費等六項；需產權人交費的項目為：管理費、小修費、中修費、綠化費、化糞池清掏費、小區公共設施維修費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等9個項目。
二是高檔住宅物業管理收費辦法：《北京市高檔住宅物業管理服務收費暫行辦法》規定，高檔住宅物業管理收費實行市場價，由業主委員會和物業管理公司協商確定。在業主委員會成立以前，開發商應在賣房時向購房者明示。
三是經濟適用住房物業管理收費辦法：《北京市經濟適用住房物業管理收費辦法(試行)》規定。經濟適用住房的物業管理收費多層住宅每月每平方米不超過0.52元，高層住宅每月每平方米在1.00元左右。
不要輕信開發商的口頭承諾
購房者對于上述物業管理問題的了解，不能局限于開發商的口頭承諾，否則，一旦發生糾紛，購房者的權益將無法得到保護。購房者應要求開發商對物業管理問題有書面文件。這樣才能真正保護自己的利益。這個文件在北京房地產市場上就是指《房屋使用、管理和維修公約》。
《房屋使用、管理和維修公約》是開發商、購房者和物業管理公司就房屋出售后物業管理責任和權力進行約定的契約性文件。開發商在賣房前，必須起草制定所售項目的《房屋使用、管理和維修公約》，為了保證公約的公平性，公約應報北京市居住小區管理辦公室審核備案。
購房者在買房時，須讀經核準的公約。并簽署同意遵守公約的承諾書。由于公約中已事先明示物業管理服務標準、收費標準等諸多內容，對開發商、物業公司和購房者均具有約束力，可以避免今后物業管理糾紛的發生。公約既是保護購房者的法律文件，也是物業管理的依據。因此，對購房者來講，買房之前，一定要認真閱讀公約，弄清自己的權利和義務。
公約制度在物業管理發達國家和地區非常普遍，實踐證明，公約制度是在市場經濟條件下，房地產開發建設和物業管理銜接的最佳手段，也是業主委員會成立前實施物業管理的基礎。隨著我國市場經濟體制的逐步確立，公約在物業管理中會發揮越來越重要的作用。
一個負責任的開發商會向購房者出示公約，如果某個項目出售時沒有公約，即使其他條件再好，也請購房者三思而后行。
因為有一句話需要您牢記：買房是一時的事，住房是您一生的事，不能安居，怎能樂業呢？
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