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本刊記者 張志雄
<1>別墅變得"便宜"了
只要是商品選擇，大多就與價格有關，上海的別墅也不例外。
2000年起動和2001年大漲的上海樓市，讓一套150平方米左右普通地段的三室二廳平均售價漲到60萬至90萬元，這價格正好可以買“一棟”聯體別墅。
至于高尚住宅每平方米要達到8000元至1萬元以上，這就意味著你可以買一套300平方米左右帶300平方米私家花園的獨棟式別墅。
于是，在上海樓市2001年被稱之為別墅年后，2002年又被稱之為“真正的別墅年”，2003年說不定還會稱之“這一回可真是別墅年”了。
<2>別墅也變得“近”了
以20世紀90年代末上海“擴容”最成功的浦東來看，1996年的花木許多地區還是一片農田，四五年后花木世紀公園對面的房子可以賣到每平方米8000元到1萬元，被人稱之為浦東的“徐家匯”。
(當然，這也沒什么可以大驚小怪的。20多年前，徐家匯還在開發中，那地方蓋的“新公房”讓上海人覺得怪怪的，當時有一部叫《玫瑰香奇案》的兇殺片選擇那兒作故事背景，應合了當時人們的神秘想象力)。
既然花木地區要成為高尚地段，它的輻射力就厲害了。別的不說，離花木7公里，浦東與南匯交界處的康橋半島新獨院住宅也給帶動了，二期、三期、四期的幾百棟房子一起銷售，沒幾個月就被賣得差不多了。
我去過康橋半島現場售樓處三次，售樓小姐就頗為驚訝，問我怎么連房子都沒訂。在她們眼里，去那兒兩次就應該訂房。
我真的很納悶，1998年初我和一幫同事曾來過附近的別墅住過一宿，當時頗覺得黑燈瞎火，荒涼得緊，怎么今天門庭若市？
心理距離近了，而實際距離由于交通的改善也變得近了。
仍以康橋半島為例，它處于新起的徐浦大橋的一個浦東出口，正巧可以直接從外環線到浦西。而滬南公路本來是康橋地區到浦東必經之路，由于道路擁擠和卡車、公交車橫行讓人生厭，現在康橋卻可以通過后面的八車道的羅山路直奔浦東陸家嘴。
車距沒有縮小，但由于道路的變化，使得車速大大加快了，這是很多人開始屬意近郊別墅的一個重要原因。
<3>“獨立”最重要
上海有許多名之為“別墅”的樓盤，但更多的應該稱為“Town house”(聯體別墅)，或者說是“低密度住宅”。
不過，不管是雙聯體還是多聯體，它們都是沾著地氣的房子。這點是讓很多買“別墅”的人心動的地方。
從自己的一套三室兩廳到一棟哪怕是四分之一棟樓(疊加式別墅)，都是一種進步，雖然它可能是心理上或感覺上的。
有些時候，人的選擇看上去不那么“理性”，但總有他的道理。萬科的CEO王石批評我們屋子里有太多的衛生間，說得很對。可是，這種多衛生間情結恰恰有其歷史原因。
因為我們過去的房子連一間衛生間也沒有，而是幾家合用公共的衛生間。在這點上，過去的城市人沒比鄉間中人有多少優越性。鄉間廁所臟，但寬敞可供多人同時使用；城市公房的衛生間還算干凈，但得排隊。
我記得兒時上廁所，一是進去后不能從容，二是沒進去前急迫。尤其是大人上班小孩上學前，午飯晚飯后，我們急得像打仗似的。
推而廣之，城市里人當然包括上海人渴望獨立，從有一套有衛生間和廚房的房間到真正有一個花園的房子，哪怕這個花園只有幾十平方米。有了一棟小樓，才叫“獨立”，也對。
以上的分析多適用于中高收入的內地人群，至于那些購買三四百萬元至1000萬元以上別墅的海外與內地工商人士之心理另當別論。
<4>上海別墅市場是個有效市場
據調查，目前上海別墅的購買人群是，上海籍人士占30%左右，25%為其他內地購買者，30%為港澳臺同胞，其他的15%為外籍人士購買。
從別墅的價位構成看，46%的雙聯體或獨棟別墅總價在100萬元至200萬元之間，其次是總價在200萬至300萬元之間的獨棟別墅占17%，而總價在100萬元以下的聯體別墅與300萬以上的豪華型別墅分別占據15%和12%。
從我個人調查的經驗看，目前聯體別墅一般的每平方均價應在4000元以上，獨棟別墅應在5000元以上，也即200平方米的聯體別墅應在80萬元左右，250平方米左右的獨棟別墅應在130萬元左右。如果低于這一標準，一般來說要么地段過于偏遠，要么有很明顯的劣勢。
特意提及這點，是因為我發現上海別墅市場是個較強的有效市場(所謂有效市場原指股票的價格已充分反映了各種信息，但這種理論在目前集中交易的深滬股市中都得不到很好的證明)。
我印象最深的是參加一次2002年3月底的房展會，有一家樓盤開出每平方米2880元起的價位，是獨棟別墅，近鄰南匯滬南公路頂端的東方夏威夷別墅，而后者的均價至少要在每平方米5000元以上。
翻翻樓書也看不出什么毛病，只是覺得規模小了點，只有幾十棟，趕緊驅車前往。到達現場，房型不錯，花園卻要比東方夏威夷小多了。最致命的是它竟是個園中園，也就是說它被上百棟“農民房”的小區包圍。
所以，一位被內地股市造假嚇壞了的香港基金經理人問及上海別墅是否也有此弊時，我告知他還是可以放心的。
<5>莘松地區的“上海人家”
據搜房網統計，目前上海在建別墅有近100個，其中閔行區占32%，松江25%，浦東新區15%，長寧12%，南匯5%，其他區域則占11%。閔行和松江在地理上是聯系一道的，其別墅的發源地是閔行莘莊，不管從數據上還是人們的印象中，莘莊以及它的延伸地帶閔行松江交界處(也即被人統稱為莘松地區)有太多太多的別墅。
供應量大且能賣得出去，必然是價格實惠、符合上海中產階級的口味。莘松地區的許多別墅確實不貴，如櫻園、圣淘沙等聯體房在一期時只有六七十萬元，也只不過是普通的三房二廳價格。
大量同類樓盤扎堆的結果是，莘松地區的高檔別墅不多且樓盤規模都不大。顧戴路上的當代藝墅，雙聯體別墅價位前幾年就有200多萬元，屬比較好的別墅園，但規模很小。那兒目前又在開發另一個極簡主義風格的皇都花園，也有少量別墅。在莘松地區算是品牌的東苑房產，它的別墅也有些特色，尤其是旗下的現代緣墅在光與水的應用方面較具特色，可惜獨棟別墅的面積太大，要在500平方米以上。
莘松地區目前也開始注意從聯體或雙聯體別墅向獨棟別墅過渡，比較早開發且典型的是松江新橋鎮的綠洲比華利花園，它最有特色的是700至1000平方米私家花園，價格卻不是很高。
莘莊附近的松江新橋鎮的別墅區的密集度讓人印象深刻，這里集中了麗水華庭、墅博匯、淺水灣、喬愛花園等16家別墅開發項目，累計完成開發3368畝土地，建造2673棟別墅，名列上海別墅前茅。若說缺點，這些別墅區可能都有一個共同之處，那就是上面的飛機航道，雖說它們不至于仿若置身于機場，但總有些不舒服。
另外，在莘莊附近銀都路的君臨頤和花園打出新版老洋房旗號，頗具一格。它的獨棟樓房在軟裝飾的布置下，確有老上海的風味。雙聯體別墅錯位布置，讓你不覺得與鄰家門戶有何關系。但與獨棟別墅頂樓開有天窗的SPA浴室相比，聯體別墅的SPA竟放在底樓客廳，大異其趣矣。
往松江延伸，就是九亭鎮了。不管是從名字還是實質看，九亭確實是個有歷史的地方。這就讓不少開發商往亭園路子上走，像三盛頤景園和江南文化園等，比較有特色的是九洲大唐花園，戶戶臨水，有島有橋，努力體現江南水景的味道，價格也很合適。但讓人疑慮的是，它內部開挖河道，水源需人工運入。
關于水景問題，我有許多有趣的咨詢經驗。比如從外邊的河里引來水景的別墅，它的銷售人員會自詡是活水，認為與那些需運水進來的“死水”有天壤之別。而有的開發商跟我說，別墅區內的小河就是原生態，在開發時只是修整了一下，無死活之分。至于無水景的開發商則告知我，若小河浜在園內七繞八繞，水流動力肯定勉為其難，還不如不搞。所以我在這兒以實相告，需待實證調查。
九亭的下一站是泗涇，它已靠近佘山風景區了。上海在開發“豪宅”方面，借鑒了香港經驗，對了港客的胃口，如黃浦江兩岸的水景住宅。下面可能要流行半山豪宅了，而上海最高的山是百米的佘山。我小時侯郊游就覺得不過癮，現在重游還是提不起興致。但路是人走出來的，感覺是營造出來的，據傳佘山附近已有富商建造1.3億元的別墅，這里就有高檔別墅區的苗頭。泗涇地區開頭有麗茵別墅，緊接著就是新建的云頂別墅和銀湖別墅，后者的規模要比前者大，價位也要高些。在佘山旅游度假區內，則有以高爾夫別墅為號召的天馬花苑。
不管怎么說，佘山附近的別墅能經營多大多旺，很值得關注。
<6>風水寶地:世紀公園與龍東大道
與莘松地區別墅區以原上海籍或早已在上海落戶的內地人為主相比，從莘莊入外環線過徐浦大橋，也就十幾分鐘的車程，就來到了以“新上海人”為標志的浦東。
浦東仍是目前上海房地產市場最被看好的“成長股”，因為它的前景看來十分廣闊，有想象力(當然這也蘊育著泡沫)。浦東房產市場發達，當然與外商在這兒的直接投資有關，也離不開來上海發展的“新上海人”的參與。畢竟過去上海人有看不起“外地人”的名聲，雖然現已大大好轉，人們還是愿意選擇地域開闊人口比浦西少得多的浦東安家落戶。
浦東的陸家嘴金融貿易區沒什么大規模的別墅，有，也如浦西的市中心，幾棟“極品”別墅，可遇而不可求。至于它周邊的所謂"小陸家嘴"地區，也會在多層高層夾帶著幾棟別墅，如東方路附近的怡東花園。
浦東在前幾年能站得住腳的別墅首推湯臣高爾夫別墅，它主要以高爾夫球場的視野和地處張江高科技區對面的優勢，得以成功。
由于近幾年市政府的大力規劃發展，張江高科技園區以硅谷的面貌出現在人們眼前。不管是做藥的還是做IT的人士，應該都是高收入者，加之湯臣高爾夫別墅相互攀比，這兒的新別墅目前開盤價都會在每平方米8000元以上。
從地理位置看，張江高科技園區座落在從南浦大橋到浦東機場的龍東大道，該大道應該是浦東目前行走最為寬敞的道路，所以在龍東大道兩側尤其是張江往南方向的地段開出的別墅，價位也相當高。
緊挨著南浦大橋和龍東大道的是花木浦東文化行政區，它的最大特點是有一個上海最大型的綠化帶——世紀公園，且周遭還有科技館、展覽館等設施。身處世紀公園，景觀之開闊，不亞于陸家嘴。如果有什么區別的話，陸家嘴的景觀是仰視，建筑都是直沖云霄，而世紀公園地帶像山水長卷，橫橫地鋪展開來。
世紀公園附近的別墅在浦東的地位也許和浦西的虹橋別墅相似，將是上海的頂級別墅。這里最“老”的別墅是四季雅苑，至少從房屋外觀看，它沒什么特別處。但它的開發商背景尤其是地處世紀公園這塊風水寶地，當初的售價就不便宜，現在與湯臣高爾夫一樣，只租不賣了。
世紀公園處新開發的代表性別墅是云間綠大地，除大面積的豪宅外，它的獨棟別墅開盤價在400萬元以下，很快售罄。我原以為它的聯體別墅會因為人們不甘居人后的心理而不好賣，結果也賣得不錯。
其他則是剛剛開盤或2002年下半年即將開盤的別墅，如金色維也納和水清木華等別墅，報價和預估價都與虹橋的別墅不相上下，甚至還要高一些。
值得注意的是，世紀公園和龍東大道附近的別墅價格是否能夠高居不下，取決于這個地段的別墅供應量和外來資金的推動能量。據我調查，這兒還是有不少別墅將推上市面，所以在中短期內價格有些不確定性。
<7>別處浦東
目前，聯接浦江兩岸的有四座橋，南浦大橋使得張江高科尤其是世紀公園(花木)到市中心變得很方便，未來的盧浦大橋也有同樣的功效。但盧浦大橋的浦東一端目前只有零星的幾處聯體別墅，有的房型還很一般，而且世博會的規劃真正落實至少也在2002年底，所以我們只能說這一帶充滿了誘惑力，如果有別墅開發的話。
還有兩座橋，楊浦大橋和徐浦大橋的浦東落腳點已形成別墅區域是金橋和康橋地區，它們又和兩條通往陸家嘴方向的路相聯，也即楊高路與滬南公路(浦建路)。
楊高路要比滬南公路的路況好多了，但仍比龍東大道差。主要是因為楊高路上有大量通往外高橋保稅區的卡車，所以顯得相對擁擠。
筆者之所以不厭其煩地討論道路情況，是因為購買別墅的人往往是有車族。而這些人出去選別墅，又往往是選擇風和日麗的天氣去看房，忽略了路面與車速的關系。殊不知天氣惡劣或交通高峰時，路況的好壞對每天動輒上下班需要開十幾乃至幾十公里的車程的別墅而言，非常重要。
浦東金橋最有名氣的別墅是碧云別墅，它的定位一開始就是針對在金橋出口加工區的跨國公司的高級經理，所以采取了只租不賣的策略。這些外派的高級經理的住房津貼較高，也是上海的虹橋別墅與其他浦西高級別墅的第一批租用者。
根據申萬證券研究所一份有關浦東金橋的上市公司的報告分析，碧云別墅一期和二期70幢2001年6月底入住客戶為68戶，出租率達97%，2002年5月，碧云別墅三期32幢竣工并將交付使用，將全部用于出租。報告還稱，公司計劃2002年在碧云別墅東面建設1萬平方米的歐式單體別墅，用于銷售，目標客戶為區內外籍高層管理人員，和碧云別墅形成互補關系。果如是，外籍高管由租而買，動真感情了。
金橋還有一個以歐洲陽光城知名的聯體別墅群源水新墅，與大多數別墅歐式、北美的建筑風格不同，其建筑設計是日式的，它的規模在浦東目前只有康橋半島可以比擬，而且兩者的均價也差不多，在每平方米4200元左右。
金橋普通居室的房產價位只屬中等，可能與推出量太大有關，因為浦東的新房占了上海市的四分之一，金橋又占了浦東的三分之一。
離源水新墅三公里外金橋出口加工區頂端，上海通用汽車公司對面還有一個東源麗晶別墅，主要以獨棟為主，它的特點是可以通過五公里開闊的廠區道路，直通龍東大道的張江高科園區附近。
我們在上面幾次提到的康橋地區，嚴格上來說，它屬于與浦東交界的南匯縣。由于外環徐浦大橋和羅山路的開通，康橋這一帶的別墅就有一定價值了。譬如緊臨羅山路的羅山綠洲別墅，號稱戶戶臨水有私家碼頭，美式獨棟別墅，一期的均價就在每平方米9000元，賣得卻不錯。如在浦西的郊外，均價恐怕也只能有7000元/平方米了。康橋地區目前還有綠寶園等別墅，我們預計在該地區可能還會有一些別墅樓盤推出。
從康橋沿滬南公路走十幾公里，那兒在開發東方夏威夷別墅。這個別墅的特點是私家花園較大，房型也不錯，均價在5000元/平方米以上，讓一些覺得浦東無機可趁的愛好別墅者到這兒落戶了。但它有一個別致處，一個缺點。別致處是農工商大賣場在它大門口，也就是說必須穿過大賣場才能進入別墅。門庭若市，好不好？是見仁見智的事。至于缺點，在于滬南公路不好走，當然只是與浦東的道路相比而言。從東方夏威夷再走12公里，便是上海野生動物園，旁邊有個楓丹白露別墅，其開發商認為選擇這兒的原因是動物能生存的地方，人一定生存得更好。動物比人更為敏感。
這兩個別墅都以大面積私家花園來吸引客戶，只是東方夏威夷的別墅規模要比楓丹白露大。但在交通上，滬南公路不是楓丹白露的必經之路，可直接從羅山路插過去，那就快了許多。
據我所知，某家開發商還會在2002年底左右在野生動物園旁開發更大的別墅區，這與西郊動物園旁的龍柏賓館，一樣是野趣橫生。
南匯再往下就是蘆潮港，這里將是聯接上海深水港的所在地，那兒有人認為也會成為一個別墅區。問題是，且不說到市中心的距離，從南浦大橋的龍東大道的出入口到野生動物園就有32公里路，這可真正是度假型的別墅區了。而如果要考慮度假的別墅區，第一，我認為不妨將眼光放到上海以外的周邊地區綜合考慮；第二，除非你認為度假別墅純粹有投資價值，否則的話，你還是喜新厭舊的好，也就是說，多找幾個地方度度假，這點錢比你買一幢別墅所折騰的資金成本要便宜得多多。
<8>另類西郊
在未開發浦東之前，上海的西郊虹橋被認為是“風水”最好的地方，上個世紀40年代前便有西郊賓館、虹橋迎賓館和龍柏飯店等鄉村老別墅。而在早期開發的高級外銷別墅中，其中有龍柏花園、羅丹花園別墅、皇朝別墅和滿庭芳花園等知名別墅。近期推出的則有虹橋高爾夫別墅、虹橋中華園、奧玎宮廷別墅等別墅，其中以虹橋高爾夫別墅最令人矚目，雙聯體的價格在400萬元人民幣左右，獨棟的在80萬美金左右。在這個地區新開發的價格稍有吸引力的別墅樓盤，都賣得很好。
目前，西郊賓館周邊和上海動物園周邊的別墅區有44個，共有別墅1669棟，規模也相當之大。
但因為西郊虹橋的別墅區域已十分成熟，相信這兒別墅價格不會大起大落。也是因為西郊虹橋的“牌子”已經做出來了，很多在上海西面郊外的別墅都冠之為"西郊"，如西郊名邸、西郊景園、西郊美林館和西郊莊園。等等。
前三個別墅的“西郊”，屬徐涇地區。在這兒，沿著滬青平公路，有著大量的別墅，像康虹別墅、疊翠別墅、安盛杉莊和上海豪都國際花園等。其中康虹別墅開發得較早，也最為有名。
這兒的別墅整體上開得價位不算離譜，但吸引力還是不夠大，因為滬青平公路畢竟不是條讓駕車人感覺良好的路段。
而西郊花園在閔行的華漕鎮，它造勢很大，也確有特點，如1000平方米至3000平方米的私家花園及各種豪華的設施。不過，如此這般的物業管理費也非常昂貴。
西郊莊園所以被人矚目，還有因為它將一套別墅的最高訂價在3500萬元。如果我們也在這兒討論一番，可能正中開發商的下懷。所以我們不如把它視作開發商的策略，這樣會使其他房子顯得“便宜”。
問題是，西郊莊園別墅真的很便宜？我曾駕著車沿著導游小旗一路尋去，開啊開，總覺得是遠了些。但西郊莊園確實把花園的價值突顯出來，雖然有些夸張。
在這點上，一些開發商不知是真不明白還是假不明白，它要客戶大老遠地跑去住別墅，花園卻米米小。
其實，我們回到了真正的問題上，什么是有價值的都市別墅？
<9>什么是有價值的都市別墅
有價值的都市別墅和其他有價值的房產主要點是共同的，那就是處于交通方便鬧中取靜的地段。但為什么太原別墅、興國賓館、瑞金賓館、丁香花園、東湖賓館等老上海的花園別墅，價值連城？是因為土地的價值。我們也可以將上海里弄夷為平地后造花園別墅，可是這太昂貴奢侈了。二三十年后，別墅的私家花園最大，它的土地價值越大。
我們再假設兩座二十年后土地升值很小的別墅，誰更有價值？
我認為還是私家花園大的別墅有價值。
我在本文的一開始就提到“獨立性”問題，而真正的獨立性在于你擁有多大的花園，因為它使得你的私人戶外空間大大增強。夏天傍晚納涼午后遮陽冬天曬太陽溜狗小孩玩耍，都賴戶外花園之功。
花園給你的另一個重要的附加值是樹木。若你在老上海花園別墅或花園洋房內呆過，會發現最讓你稱心愜意的是園子里的樹。而你的花園有多大，樹才有多高多大多少。
也許是為了彌補私家花園不足，有些開發商在園中引入奇石異木，營造小橋流水人家的野趣。可也許我是私心太重吧，寧愿坐在自己的十多年大樹下乘涼，也沒必要在上下班時匆匆看一眼小區路邊的百年古木。
談到別墅的“價值”，順便一提的是有的開發商會向客戶兜售別墅建筑的藝術價值，最具新聞的是北京開發商潘石屹把坐落在荒郊野嶺的創意別墅帶到了威尼斯雙年展上。
不可否認，像建筑大師萊特的落水山莊之類的別墅確實成了藝術珍品，但“當代藝術”是否成正具有藝術價值，是需要收藏者的個人眼光的。
與純藝術品相比，由于影響的因素眾多，建筑要成為藝術品更為困難，再加上不可“攜帶”和維護問題，還是先別把它列在“價值鏈”中考慮。
更為重要的是，當代建筑的藝術形態往往會犧牲現實生活的舒適性。我曾到一處據開發商說很有“收藏性”的別墅群看看，發現朝北房間很多。我認為不值得為藝術犧牲陽光，尤其是在濕冷的上海，朝南很重要。
如果我們要收藏藝術品，可以買一幅畫。
不過，我雖然強調了花園對別墅價值的重要性，并不意味著花園大就可以漫天要價。恰恰相反，努力將私家花園做大配給住戶，是地處偏遠的別墅應有之義。從筆者的調查看，大面積配大花園的獨棟房已成比較偏遠的別墅的一種常見安排。
從趨勢看，下一階段的別墅將是房主自選房型和花園面積，然后開發商“以銷定產”進行規劃，譬如在野生動物園邊的一個大型別墅和東源麗晶別墅二期等都有此計劃。
當然，最理想的別墅是自己在野外或海濱圈塊地，自我設計一番，但那是真正的鄉村別墅了。
<10>“舊”別墅，宜思量
我們還是回到占地一二畝的非豪宅化的別墅上來吧。為了便于對目前新開發的別墅價值有個正確的評估，不妨考察這輪別墅熱起來之前造得“舊”別墅。所謂“舊”，其實也就是五六年前甚至三四年前的事。
為什么也就是這么幾年的功夫，給人的感覺是“舊”的呢？這頗費思量。
有篇廣告式的報道，說有些“老”別墅的價位只有目前新別墅價位的2/3，所以頗有投資價值。那么根據我上面提到過上海別墅市場是個有效市場的觀點，這種別墅肯定有明顯的不如人意處。還有一點，以報道舉的別墅例子，它們是“舊”別墅而不是“老”別墅。
有些“舊”別墅尤其是徐匯區邊上的別墅，確實升值了，但并不是它的別墅有什么特點有什么吸引力，而是它的周邊土地升值了。
我曾在浦東看過一些“舊”別墅，心得如下：
第一，有些舊別墅屬于“外銷房”，物業管理費按當時的標準制訂，今天與實際的服務相比看來是比較高的。有的屬帶裝修的房子，式樣確實老舊了。
第二，有的獨棟舊別墅房型還不錯，但私家花園面積基本沒有，規模也小。規模小的好處是開發商自己能扛得住價格，慢慢賣；對客戶來說，不管是從服務還是價格，卻不是福音。
第三，有的別墅空空落落的，根本沒賣掉幾幢，那也就罷了。有的別墅據說是以投資客戶為主，不少人偶爾一住；有的人當初投資后只有分期付款的錢，再也無力裝修，只能將房子空置著。
最后一點尤值得注意，因為很多開發商都會對你說這兒有多少投資客，有的人甚至買了幾套，似乎在證明他的別墅多么物有所值。我卻另有看法。首先，太多的房主純以投資為主，在房產熊市時，不是好事，因為他們可以較為輕松地割肉套現。而若以居住為主投資為輔，那么客戶由于出于裝修成本尤其是習慣性考慮，就不會輕易拋售，這和股市中套得太深的人不愿意拋售股票是一樣的心理。其次，不要說低密度的別墅，哪怕是多層高層小區，只有幾家人住，黑燈瞎火的，心理感覺會很不好受。而且，不管開發商是多么誠信，只有幾家客戶常住，它的物業管理服務的熱情和周到肯定大打折扣。
另外，在浦東機場附近有一塊華夏旅游區，有家舊別墅告訴我附近幾公里將有迪斯尼樂園落腳，很有利好之意。但若真的變成了旅游熱點，周遭幾公里商鋪云集，別墅大隱于市好不好？這與東方夏威夷大門外就是大賣場一樣，很費琢磨。
最讓人摸不著頭腦的是，有家新別墅的開發商很認真地對我說，他要把別墅的一部分開放作為旅游景點，這很有創意，但若真實行起來，里面的住戶肯定不樂意。
<11>兩個故事:寓言還是預言
從2001年底到2002年5月，筆者利用每周雙休日跑遍了上海的東南西北，有時一天車程150公里，從松江佘山到浦東金橋，近半年下來，實地察看了四十多個上海的低密度樓盤和別墅，加之在各種房展會上售樓人員咨詢，我至少對七十多個上海別墅樓盤有了些底。
由于我在察看的過程中，絕大多數時間以一個普遍的購房者身份與開發商和售樓人員打交道，所見所聞感到非常真實和貼近。
原本我對滬上的房地產是很陌生的，可也許是跑得多了看得多了，尤其是反復看、跑、研究和討論，也漸漸對上海別墅有了些感性常識。
在最后，我以兩個頗為可樂的故事獻給大家，前一個是給住戶，后一個是給開發商的。
第一個故事說的是某上海別墅主人見自己私家花園大大的，心生一計，將花園深挖成池塘，頗為得意。沒想鄰居別墅見狀，修條小道，在池塘邊搭一平臺，既有私家花園可溜狗種樹，又可花港觀魚，不亦樂乎。
第二個故事是我在浦東龍東大道上來來回回地跑，幾次見路邊有一大片別墅無人居住，大門禁閉。我繞道尋去，也不見正門何在。好奇心大發，在此地段，為何有如此景象，有日停車徑直往龍東大道銹跡斑斑的鐵門走去，往里窺視，知這兒是正門。里面雜亂荒蕪，只有一魯濱遜狀男人和一條狗。細看門前空地雜草茂盛，不免有些感嘆。
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