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房地產三級市場新動態
就5月的上海二手房分析，舊城動遷與浦江開發是二手房的熱門區域。
首先是舊城改造引發的動拆遷工程刺激了二手房消費。今年上半年上海動拆遷量加大，到5月份，不僅靜安區、黃浦區等市中心區有大量舊房拆遷并相繼公布政策、開始實施，而
且普陀區、楊浦區、虹口區等次中心區域也累計有大面積的拆遷量，由此造成了這些地區二手房的供需變動———需求量上升。各區政府部門公布的動拆遷價格補償標準，使二手房價格趨于合理。黃興綠地、大寧綠地的建設進程帶動了周邊地區二手房價格的上揚，輕軌、地鐵等線路的利好消息也使相關區域行情上升。原來地段相對偏遠的地區，如閘北的彭浦地區、虹口的江灣地區等，其二手房價格上升速度很快，5月份平均成交價格都已接近4000元／平方米左右。其次，從二手房指數辦公室5月份的調查資料可以看出，受黃浦江兩岸綜合開發啟動效應，沿江地區的浦東、黃浦、虹口、楊浦等地交易量上升幅度較大，尤其是今年5月黃金周的房產集中展示拉動了買房人氣，也使二手房交易量出現了小高潮。熱點：舊城動遷浦江開發上周，北京最大的二手房中介商正式進入上海，使去年開始的中介商比拼進一步白熱化，不過，最后得益的將是消費者。一開始，上海二手房中介基本被上房置換、智恒等幾家企業壟斷。隨著存量房交易量突破1000萬平方米以后，去年起，不斷有大型企業加入，上半年的網上房地產、下半年美國的21世紀不動產等，一匹匹黑馬均以數百家網點的規模殺入，使市民的選擇余地越來越大。應該說，每引進一家中介商均帶來了新的服務理念、質量與價格沖擊，如網上房地產，出臺了新的二手房交易標準版本，由于它對消費者權益考慮周密，目前，已被市民普遍采用。據北京的“我愛我家”介紹，作為中國最大的房地產居家綜合服務商，他們將在上海率先引入與二手房配套的裝修、家電、家具配套等綜合服務，以博取上海二手房消費者青睞。
據上海二手房指數昨天透露，5月上海二手房指數為1034點，比上月上升7點，較之上月的10點漲幅，增長幅度開始趨緩。其中，各區域呈現出漲幅不均態勢，主要表現在：價格波動拉大差距，上漲集中在上海西北地區和浦東上南等地區，二手房交易價格升幅最高達到4%，其它部分地區有微量降幅。5月份二手房價格上升較快的地區主要集中在中山公園、真北、涼城、中原、五角場、控江、彭浦、上南等地區，交易價格升幅最大達到4%左右，例如，楊浦的控江地區4月份的平均成交單價在3570元左右，5月份的平均成交單價則為3690元左右，平均每平方米上升了120元。然而也有部分區域，如浦東的濰坊、世紀公園等地區的二手房價格基本維持不變，或出現小幅下滑現象：如長寧區的新華路地區、動物園地區，新華路地區4月份的平均成交單價為4510元，而5月份的平均成交單價則為4490元，降幅約為4%左右。應當說，上海舊區改造引發的動拆遷工程在很大程度上促進了二手房的需求上升。靜安、黃浦、普陀等拆遷量較大的區域，二手房的價格均不同程度抬升。而黃浦、虹口、楊浦等沿江地區二手房的人氣急升，顯然得益于浦江兩岸綜合開發等城市基本建設的推動。房地產市場投資者數量的增長，可能成為今后一段時期內二手房市場價格的抑制因素。據分析，近期進入上海房地產市場的投資者迅速增加，住宅租賃市場的供給量相應放大，尤其是高檔物業可供租賃量已超過需求量，造成住房租賃價格呈下滑之勢，并有可能延續。值得肯定的是，隨著上海城市建設的不斷推進、居民居住消費理念的多元化、二手房中次新房的比重加大，上海二手房市場的整體質量將不斷提高。
據二手房辦公室調查，近期，本市住宅租賃價格呈下滑趨勢，這一現象表明進入房地產市場的投資者數量增長速度很快，造成住宅租賃市場的供給量也相應放大，尤其是高檔物業可供租賃量已超過需求量，租賃價格下滑趨勢還會延續。因此，從投資角度看，現在投資二手房已存在一定的風險。另外，最近上海八大商業銀行提出提前還貸需交違約金，盡管這一規定如何實施目前尚無十分明確的說法，但可能會對二手房市場造成一定的沖擊，這進一步加劇了市場走勢的不確定性。不過，長期看，隨居民居住消費理念趨向多元化，以及二手房中的次新房比重加大，二手房整體質量會得以提高，從價值規律來看，價格還會繼續上升。
購買注意事項
-一定要弄清楚房屋的權屬。凡是產權有糾紛的，即使該房屋再合意也不要購買。-不僅要了解房屋建成的年代，還要了解該房土地使用權的使用年限，因為土地使用權的有效期限會影響房屋的價格。-要了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞的隱患；另外，還要了解房屋天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等問題。-要到政府指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續，按國家規定交納各種交易費用，領取政府頒發的產權證。-要寫明房屋的總價款、付款方式、付款條件，如何申請按揭貸款，訂金及尾款等。房款的交接最好通過有信譽的中介公司辦理。-要說明哪些系違約情形，如何承擔違約責任，違約金、訂金、賠償金的計算與給付，在什么情況下可以免責，對違約金或定金的選擇適用問題。
回眸二手房
2001年，借助于政策和市場兩個層面的支持，上海二手房市場發展極為迅速，成交量大比例攀升，成交價格也有大幅度的增長。經過1年多的高速增長，進入2002年的二手房市場已發展較為成熟，因此這一發展勢頭開始出現減弱跡象。其中，由于季節因素原因——春節對于二手房市場上的需求和供給仍有一定的影響，造成春節前后二手房指數的增幅較慢，基本維持在0.2%的月增長幅度，到今年3月份，月增幅開始放大到0.7———1%左右，5月份，增幅繼續出現減緩跡象。
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