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在個人購房已成為住宅消費市場主流的情況下，京城樓市供應與需求之間的價格不匹配，制約著房地產市場的進一步發展，房價依然是人們關注的焦點———
隨著房地產市場體系逐步完善，個人購房已成為住宅消費市場的主流。據有關資料顯示，截至今年5月，北京個人購房的比重已占到購房群體的98%。這說明，商品住宅已成為普通人的大眾消費，京城普通居民已成為購房消費的主力群體。
但是，目前北京住宅的供給市場卻是以中高檔住房和商務樓盤為主，普通商品住宅的價位主要集中分布于每平方米3500至8500元之間，而最為廣大中低收入消費者關注的低價位商品住房開發規模卻相對較小。據有關方面對北京現階段的購房需求所進行的最新調查表明，83.5%的購房者需要5000元／平方米以下的住房。這一情況表明，目前北京房地產市場商品住宅的供給價格與大眾消費者的需求價格仍存在一定距離。
針對上述情況，部分業內資深人士分析認為，目前出現的供應與需求價格不匹配，主要是以下因素造成的。
市場供需結構長期不平衡。
由于多種因素的影響，近年來，北京房地產市場供需結構一直處于不平衡狀態，由于一直不乏對高檔住宅的需求，利潤的驅使，開發商們自然要優先把有限的土地資源投入到中高檔住宅的建造上來，從而忽視了低檔房屋消費者的需求。然而，目前市場的情況是，5000元／平方米以下的低價位房的客戶需求比例遠遠大于6000元／平方米以上的中高價位房的需求。特別值得一提的是，在目前北京商品住宅的有效需求中，拆遷戶占據了非常大的比例。去年拆遷居民對商品住房的需求量達到350萬平方米，今年也將達到300萬平方米，這一數量大約占到了北京市場全年住宅銷售總面積的三分之一，已經成為市場中重要而且比較穩定的有效需求量。而拆遷戶由于受經濟能力，住房需求等因素的影響，中低價位的住房是拆遷居民的首選，中低價位住房的大量需求與供給不足，造成了市場供需不匹配。另外，從區域上看也存在結構性矛盾，多數購房者希望在四環路以內購房，而低價商品房往往位于北四環路和南四環以外的郊區。
缺乏一二級住房市場的聯動。
截至2000年底，全市二手房的成交量為1100套，而全市已購公房的數量是110萬套，其中已取得產權證的82萬套，二手房的交易量不足已購公房數量的1‰。
目前，北京市已購公房上市交易的成交均價為2709元／平方米，城八區均價為3500元／平方米左右。北京市擁有1.6億平方米的現住房，如能夠大量上市，其中有些單套售價并不高的房屋對急于解決住房而又無力問津中高價商品住宅的人來說，是一條很好的出路，可以填補低價位住房空當，有利于平抑北京市房價。對于出售這些住房的家庭而言又增強了購買能力，擴大了住房需求。而現在正是缺乏這種有效的聯動。
北京房價走勢呈微幅下降。
據偉業顧問市場研究中心分析，由于北京房地產開發的起點較高，近幾年居住類物業總的趨勢是穩中略降，2001年稍有抬頭，但都屬于相對穩定的狀態，預計今后的走勢也將相對穩定，但還是會有微幅的下降。但這個房價微降是總體房價平均水平的下降，而不是具體項目的房價下降，具體表現在低價房比例的不斷上升和產品性能價格比的不斷上升。
首先，由于郊區化的快速發展，今后會有大量中低價位項目進入市場，據偉業顧問公司了解，不少實力不凡的發展商已在郊區買地，正在策劃階段或即將開盤，這些郊區住宅推出后，必然拉低房地產市場的總體價格。
其次，今年下半年北京商品住宅供應還會放大，市場競爭將更加激烈，項目之間或明或暗的價格競爭將浮出水面。少數銷售業績不盡人意的項目會直接選擇降低房價來刺激銷售；而多數商家會選擇提高產品的性能價格比來占有市場，這實際上是一種價格暗降的形式；此外，許多新推出項目為取得較好的銷售業績，在市場上具有較強的競爭力，會直接將同質產品的開盤價降低，這其實也是一種價格暗降的形式。
總的來說，近期北京的房價不會出現購房者期望的那種明顯下降，但是長期來看適合多數購房者的低總價房會越來越多，伴隨著產品性能價格比的不斷提升，對消費者來說，意味著今后會花更少的錢買更好的產品。李雪妍李霄峰
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