|
童大煥
最近相繼發(fā)生多起房屋業(yè)主被物業(yè)管理人員毆打的暴力事件，物業(yè)管理和業(yè)主之間的矛盾一次次成為眾人關(guān)注的焦點。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，目前全國物業(yè)管理企業(yè)超過兩萬家，物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的30%，在一些經(jīng)濟發(fā)達城市甚至超過50%，深圳等城市更是高達90%以上�？梢钥隙ǖ氖牵飿I(yè)管理作為城市居住小區(qū)管理的一種便捷有效方式，將得到更
好的發(fā)展，而不是萎縮。
就目前屢屢發(fā)生的物業(yè)糾紛，有人認為，它很大程度上是由于開發(fā)商介入物業(yè)管理，二者捆綁經(jīng)營所致。約有1／3的物業(yè)管理公司從屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這種體制決定了開發(fā)商與業(yè)主的爭端，容易演變成物業(yè)管理者和業(yè)主的爭端。有的物業(yè)公司雖然與開發(fā)商沒有附屬關(guān)系，但往往是由開發(fā)商推薦的，開發(fā)商同樣有著不可推卸的責任。
在我看來，問題的關(guān)鍵并不在于物業(yè)管理公司是否依附于開發(fā)商，而在于另外兩個方面：物業(yè)管理權(quán)的“先驗合法”與“先驗合理”不等于永遠合法永遠合理；房地產(chǎn)在買賣過程中成功地實施了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以后，物業(yè)公司也應(yīng)完成從對物業(yè)的管理到對業(yè)主的服務(wù)的轉(zhuǎn)變。物業(yè)公司說到底是為業(yè)主提供服務(wù)的機構(gòu)，而不是對業(yè)主實施管理的機構(gòu)。在房地產(chǎn)出售之前，它對房地產(chǎn)商負責；業(yè)主購房之后，它就應(yīng)該對業(yè)主負責。
一般來說，房地產(chǎn)商在房屋出售之前，必須委托物業(yè)公司對其房產(chǎn)物業(yè)實施代管；同時，出于對業(yè)主安全以及各種相關(guān)設(shè)施配套服務(wù)的考慮，物業(yè)公司一般也必須先于業(yè)主到達并實施管理。從某種意義上說，它對房地產(chǎn)物業(yè)的管理權(quán)具有先驗的合法性和合理性。
但這樣的合法合理性是基于房地產(chǎn)公司的委托而產(chǎn)生的。隨著房地產(chǎn)公司將房屋出售給業(yè)主，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，這種委托權(quán)也應(yīng)該隨之轉(zhuǎn)移。也就是說，隨著業(yè)主的陸續(xù)入住，委托物業(yè)公司管理的權(quán)利應(yīng)該逐步從房地產(chǎn)商手里回到業(yè)主手里。至于業(yè)主們是愿續(xù)聘原來的物業(yè)公司，還是從物業(yè)市場上另聘物業(yè)公司，那是業(yè)主們自己的權(quán)利。這個權(quán)利是基于業(yè)主們對財產(chǎn)的合法擁有而取得的，否則業(yè)主們的財產(chǎn)權(quán)就是不完整的。而這個委托權(quán)的順利交接問題如果得到很好的解決，物業(yè)公司的職能到底是管理還是服務(wù)的問題，就迎刃而解。
社會生活中我們已經(jīng)遇到而且仍將遇到各種各樣類似物業(yè)管理這樣先驗合法、先驗合理的東西，但先驗合法(合理)不等于永遠合法(合法)。在這里，先來后到原則必須讓位于權(quán)利優(yōu)先原則�，F(xiàn)代社會，任何管理權(quán)的合法性取得都來源于被管理者的授權(quán)，因為根據(jù)社會契約原則，這部分權(quán)利乃是源于權(quán)利擁有者的部分出讓。出讓的部分交給社會公共管理機構(gòu)，目的是為了更好地保護出讓人的合法權(quán)益不受非法侵害。
為了物業(yè)管理公司向規(guī)范化優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展，也為了更好地保護廣大業(yè)主的權(quán)益，建議國家制定相應(yīng)的物業(yè)管理規(guī)范。特別要明確，房地產(chǎn)買賣過程中，隨著產(chǎn)權(quán)的合法轉(zhuǎn)移，對物業(yè)公司的委托雇用權(quán)也應(yīng)合法地從房地產(chǎn)商手中轉(zhuǎn)移到業(yè)主手上，保證業(yè)主的權(quán)利回歸。
 股票短信一問一答，助您運籌帷幄決勝千里！
| 
