|
曾經在國內引發廣泛爭議的大連消費者購房獲雙倍賠償一案，后被發回重審并判消費者敗訴。近日檢察機關已依法提出抗訴。
《中華人民共和國消費者權益保護法》相關規定
第2條 消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護；本
法未作規定的，受其他有關法律、法規保護。
第49條 經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。
《中國消費者報》記者 張恒
買了房子還得交房租
1997年12月16日，大連消費者焦維林與大連利達房地產開發公司(現更名為大連藝鷺鋒房屋開發公司)簽訂了商品房銷售合同，合同約定，焦維林購買利達公司出售的坐落于沙河口區春柳街珍珠巷的商品房一套，房價款為21萬余元，房屋產權歸焦維林。
當焦維林到大連市房地產交易市場辦理合同登記時，方知該房是利達公司與大連氣體公司的“聯建房”，產權歸大連氣體公司所有。他還得知，該房工程質量并非利達公司在售房合同中填寫的“優質工程”，僅為“合格”。同時，由于利達公司不能提供《土地使用證》和《商品房銷售許可證》，市房地產交易市場拒絕為焦維林辦理合同登記手續。
產權未能辦成，讓焦維林鬧心的事又接踵而至。一天，大連氣體公司上門向焦維林收房租，焦大為不解：“房子是我花錢買的商品房，憑什么還要交房租？”收租人稱，這房子的產權是氣體公司的。焦維林又到利達公司交涉，被告知如果每平方米再交40元，就可以辦理產權證。
然而，與焦維林有相同遭遇的鄰居馬慧萍，按利達公司的要求，每平方米補交40元后，領到一本藍皮加蓋“私有”印章的“產權證”，拿著這個“產權證”到大連市房地產交易市場作產權登記時，工作人員告之，這是一本房屋租賃合同，以此充當所謂產權證是無效的。
一審判雙倍賠償房款引人矚目
1999年6月，焦維林在與利達公司交涉未果的情況下，向法院提起訴訟。他認為，利達公司故意隱瞞事實真相，誘導消費者簽訂商品房銷售合同購買其以假充真、以次充好的“問題房”，其行為已構成了欺詐。焦維林要求判定雙方的合同無效，并按照《中華人民共和國消費者權益保護法》第49條，判決利達公司作出雙倍賠償。
大連市沙河口區法院經審理查明，1993年3月12日，利達公司與大連氣體公司簽訂了改造險房、低洼居民區的聯建協議。但利達公司并沒有取得商品房銷售許可證和房屋產權證，便與原告焦維林簽訂商品房銷售合同。同時，大連市質檢部門對該房屋質量的評定是“合格工程”，而利達公司卻在合同中以“優質”商品房銷售給原告。
法院判決支持了原告焦維林的訴訟請求，判定利達公司的行為已構成欺詐，該商品房銷售合同無效，并判令利達公司以及土地所有人大連氣體公司對消費者進行雙倍賠償。
此判決一出，全國媒體廣泛報道，外地司法部門也紛紛關注此事。畢竟，這是全國第一例適用《消法》第49條作出的房屋買賣雙倍賠償判決。
法院3次審理，消費者轉勝為敗
利達公司及氣體公司不服一審判決，上訴到大連市中級人民法院。
2000年“3·15”之后不久，大連中院第一次開庭審理此案。開完庭后，法官對參加旁聽的記者談到：并非所有的消費糾紛都適用《消法》。記者當時的感覺是，這個案子玄了。
果然，中院在兩次庭審后，作出“撤銷一審判決，發回重審”的判決，理由是，“一審判決事實不清，適用法律不當”。隨后，沙河口區法院也來了個180度的大轉彎。
在重審后的判決書中，沙河口區法院首先認定了雙方的合同有效。該院認為，原告焦維林所購房屋是大連市氣體公司與利達公司的聯建房屋，被告氣體公司已經取得該處樓房的房產執照，是該樓的所有權人，利達公司出售該房屋時，不需要領取商品房銷售許可證。
該院還斷定，在簽訂合同時，雙方均應知道所買賣住房的質量，在《商品房銷售合同》中將該房質量寫為“優”，既不符合事實，也有失信用，但是這一不當行為并未給原告實際使用和被告利達公司出售造成損害。
該院依照《民法通則》第106條判決：原告焦維林要求雙倍返還購房款及各項費用的訴訟請求無理，本院不予支持。
合同有效？法院說是，房管部門說否
全國首例房屋買賣雙倍賠償案似乎泡湯了，但沙河口區法院在判決書中也給原告焦維林留下一個解決辦法：已簽訂的《商品房銷售合同》已實際履行，無故變更不妥，原告在申辦該房產權進程中，被告氣體公司與利達公司應予協助辦理。
既然法院判決合同有效，想必產權證應該能辦。此時筋疲力盡的焦維林心想，如果能把房產證辦了，也就不再打這官司了。
2001年10月12日，當焦維林再次到大連市房屋地產交易市場辦理合同登記時，被工作人員再一次拒絕，理由是此房不是商品房，該商品房銷售合同屬無效合同。合同不能鑒證，產權登記就辦不了。
聽到這個消息，這位七尺漢子第一次流淚了。
現實迫使他繼續往前走。焦維林和妻子又先后找沙河口區人大、政協尋求幫助，但始終沒有音信。
無奈，焦維林又抱著一線希望，來到大連市沙河口區檢察院。
3起購房索賠案，檢察院同時抗訴
在接受記者采訪時，沙河口區檢察院民事行政訴訟檢查監督科的宋科長介紹說，他們審查了焦維林的申訴材料后，頓感此案蹊蹺，當即立案，開始從法院調卷審查。
幾乎就在同時，與焦維林同期購買了利達公司開發的春柳街聯建房的馬會萍、王秀亭，在大連沙河口區法院也遭遇敗訴，也都分別來到區檢察院要求抗訴。
大連市檢察院經過審查后認為：法院認定，氣體公司取得房產執照，是該樓的所有權人，利達公司出售該房屋不需要領取《商品房銷售許可證》，這是錯誤的。因為我國商品房銷售實行許可證制度，開發商必須辦理《國有土地使用許可證》和《建筑工程規劃許可證》。被告利達公司沒辦這兩個證就與申訴人(購房者)簽訂商品房銷售合同，其行為違反了《中華人民共和國城市管理辦法》和《大連市商品房銷售管理辦法》，并直接導致申訴人辦不了產權證。依據《合同法》規定，此合同應屬無效。
針對王秀亭一案，大連市檢察院還認為，被告利達公司明知該房手續不全，不能銷售商品房，卻與申訴人簽訂《商品房銷售合同》，使申訴人陷入錯誤認識而進行了民事行為，屬于欺詐行為。
大連市檢察院以法院判決事實不清、證據不足、適用法律錯誤為由，對這3例判決依法進行抗訴。
據悉，大連市中級法院已將此案再次轉交沙河口區法院。近期，沙河口區法院將在司法檢察機關監督下重新審判。
今年5月28日，焦維林在得知檢察院依法抗訴的消息后，并未顯得過分激動。他聲音低沉地對記者說，這一情節簡單、證據明確、后果嚴重的商品房糾紛案，一直走到今天，連他自己都不知道心里是什么滋味。他不明白，百姓買套明白房為何這么難？
來自大連當地的看法
各方傾向于支持商品房欺詐雙倍賠償。有律師建議最高法院出臺司法解釋
東北財經大學法學院副教授王巖：(大連市檢察院就焦維林案依法向市中院提起抗訴)這是一個遲來的好消息。商品房的屬性是商品，而且商品房買賣是消費者最大的生活消費，適用《消法》是不爭的事實。
大連法大律師事務所陳文卿律師：目前在全國法院系統中尚沒有一例終審判決適用《消法》的。最高法院應就房地產消費糾紛能否適用《消法》盡快出臺司法解釋。
大連市消費者協會陳彩鳳：目前，有關房地產糾紛的案件，是各級消協在調解各項消費糾紛中的一個老大難。最大難點在于，消費者依據《消法》所規定的權利，或者是消協依據《消法》進行調解時，開發商多數不予支持和配合，迫使消費者只好走司法程序。而開發商更樂意走司法程序解決糾紛。一旦進入司法程序，消費者不論在提供證據，還是在財力、時間上，其地位均表現得十分脆弱。
中國房地產業協會理事、大連市房產局市場處袁國鈺處長：商品房屬于生產資料和生活資料范疇，如果房產商在售房時有欺詐行為，完全可用《消法》第49條進行調整。尤其在房地產市場發展階段，用懲罰性條款和嚴格的執法來規范商品房交易行為，更有利于房地產市場的發展。
遼寧師范大學法學院民商法博士張舫：《消法》是保護弱者的法律，可以說，作為一般消費者已無法利用合同等民法制度來保護自己的權益。在商品房交易中，購房者的弱者地位更明顯。如果商品房買賣不適用《消法》，騙人者得不到懲罰，受害者得不到補償，其結果必然是房地產市場魚龍混雜，如此下去，消費者怎敢放心消費，房地產市場向什么方向發展？因此，商品房銷售者如構成欺詐，理應按《消法》進行雙倍賠償；如是整體欺詐，應整體雙倍賠償。
(張恒采訪整理)
 股票短信一問一答，助您運籌帷幄決勝千里！
| 
