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本報(bào)記者謝紅玲 今年，北京的城市建設(shè)加快了步伐，以路網(wǎng)建設(shè)、民宅改造、廠房搬遷為主的舊城改造工作已經(jīng)如火如荼地開展起來。伴隨而來的，是土地功能的重新界定、城市規(guī)劃的重新布局。大量寫字樓、商務(wù)公寓項(xiàng)目紛紛上馬，一些新商圈如雨后春筍般冒了出來。正如首規(guī)委顧問柯煥章先生所預(yù)見的，隨著交通狀況的改善，北京的商圈正在泛化。CBD、中關(guān)村、金融街三足鼎立的北京商務(wù)樓市格局開始發(fā)生變化。一條大街帶出一個(gè)新的商務(wù)區(qū)
道路的意義從來就不局限于交通本身。早有業(yè)內(nèi)人士指出，路網(wǎng)建設(shè)的最大意義在于調(diào)整城市功能。
目前，北京學(xué)院路、西外大街和最近完成的德外大街的改造工程，其意義正在于貫通了北部、西部樓市，把金融街和中關(guān)村、奧運(yùn)村連成一片，形成了一個(gè)與東直門—燕莎相對(duì)的西北部經(jīng)濟(jì)帶。從北京版圖上看，德外地區(qū)地理位置相當(dāng)優(yōu)越，但長(zhǎng)期以來正是由于道路不暢而使明珠蒙塵影響了發(fā)展。據(jù)德外大街改造的開發(fā)與建設(shè)方北京德勝投資有限公司董事長(zhǎng)張斌先生介紹，按照北京市西城區(qū)的總體發(fā)展思路和國(guó)務(wù)院2001年對(duì)北京市的批復(fù)，德外西區(qū)總面積約5.5平方公里的區(qū)域已正式列為中關(guān)村科技園中心區(qū)和政策區(qū)，稱為德勝科技園。伴隨著德外危改項(xiàng)目全線啟動(dòng)，在德外大街東西兩側(cè)，一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、交通便捷的多功能新區(qū)“德勝新城”正在興建。經(jīng)過一年的奮戰(zhàn)，這里已完成5000戶的拆遷和德外大街的改造，并開始了70萬開發(fā)總量中30萬平方米住宅樓與商業(yè)配套的興建，另外40萬平方米的項(xiàng)目招商工作也已展開。根據(jù)規(guī)劃，未來的德勝新城將建設(shè)成為以五星級(jí)智能大廈為主體的高檔商務(wù)區(qū)。商圈泛化趨勢(shì)顯化差異化生存是出路
除了建設(shè)中的德勝新城商務(wù)區(qū)，近來進(jìn)行的交通樞紐改造工程還帶出了北京西直門商圈、東直門“國(guó)門商務(wù)區(qū)”，CBD建設(shè)輻射出了朝陽(yáng)路一帶的新衛(wèi)城，早些時(shí)期的三環(huán)路建設(shè)帶旺了燕莎商圈……加上一些交通發(fā)達(dá)區(qū)域商務(wù)氛圍的日益濃郁，北京商圈泛化的趨勢(shì)越來越明顯。
在北京萬柳地區(qū)，30萬平米的大型商務(wù)社區(qū)———新起點(diǎn)嘉園正在建設(shè)中；在三里河到官園橋一帶，國(guó)興大廈、物華大廈吸引了數(shù)百家企業(yè)的進(jìn)駐；京東朝陽(yáng)路，住邦2000一開盤就吸引了數(shù)十個(gè)買家，很快銷售過半。
商圈泛化的直接結(jié)果是，三大主要商務(wù)版塊金融街、中關(guān)村、CBD的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)受到挑戰(zhàn)。雖然目前新商圈只是初具雛形，真正成型尚需假以時(shí)日，但其蠶食能力不可低估。業(yè)內(nèi)人士指出，差異化生存是未來商圈們必須遵循的法則。對(duì)于占用資金量大、建設(shè)周期長(zhǎng)的商圈實(shí)體———寫字樓和公寓的開發(fā)商而言，在項(xiàng)目規(guī)劃之初就得有預(yù)見性。否則悔之晚矣。CBD內(nèi)財(cái)富中心項(xiàng)目開發(fā)商當(dāng)屬有遠(yuǎn)見者，他們不僅把項(xiàng)目規(guī)劃為大型建筑綜合體，而且把有著50年歷史的超五星級(jí)酒店———洲際酒店引進(jìn)來，通過多種高水準(zhǔn)物業(yè)的建設(shè)，為客戶提供了完善的辦公環(huán)境、居住環(huán)境。朝陽(yáng)區(qū)CBD管委會(huì)主任邱水平明確表示，大型建筑綜合體當(dāng)是CBD的主流建筑。看來，大型建筑綜合體被CBD管理機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)視作了CBD物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力所在。而歐美國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，大型建筑綜合體對(duì)高級(jí)商務(wù)人士確實(shí)有著不可低估的吸引力。
有人評(píng)說，中關(guān)村區(qū)域的不斷擴(kuò)大對(duì)其核心競(jìng)爭(zhēng)力的塑造不無負(fù)面影響。但是，不同主題的科技園的規(guī)劃因?yàn)樵谝婚_始就注重了個(gè)性塑造，所以危機(jī)并不大。相比而言，新興的商圈個(gè)性較為模糊，商用物業(yè)的對(duì)象不夠清晰，有待形成獨(dú)特魅力。
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