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【本報訊】種種數據顯示，中國房地產市場正進入快速發展階段。然而值得關注的是，一方面新開工樓盤大幅增長，另一方面，空置率上升，那么，中國房產業到底出了什么問題？泡沫是不是又出現了？日前，本報記者就此問題采訪了有關方面及相關人士。
一組數字引發憂慮
下面的幾組數字引起了地產界人士的關注：承繼2001年房地產市場明顯升溫的勢頭。
今年1到4月份，全國房地產開發企業到位資金2334億元，比去年同期增長30.6%，全國累計完成土地開發面積2799萬平方米，同比增長48.3%；全國完成新開工面積1.11億平方米，同比增長28%。
今年以來，房地產開發投資全面增長，增長幅度明顯高于近幾年的水平。1到4月份，全國完成房地產開發投資1467億元，比去年同期增長38.8%，增幅比去年同期高出16個百分點。
1到4月份，全國房地產開發竣工面積為3084萬平方米，同比增長19.2%。
1到4月份，全國商品房空置面積同比增長6.4%，增速比3月份提高1.7個百分點，也高于去年同期增長4%的水平。
這里我們有必要再回顧一下去年的情況，據國家統計局統計，2001年我國房地產市場明顯升溫，資金來源累計突破7000億元，達到7378億元，比上年增長29.8%，增幅比2000年提高3.7個百分點，全年商品房竣工面積達到2.73億平方米，增長了16.4%，增速明顯提高。全年商品房空置面積凈增1100萬平方米，增長10.5%，明顯高于上年6.7%的增長水平。
在房地產市場升溫的同時，一批業外企業如海爾、TCL、美的、三九、康佳等業外巨頭，紛紛搶灘房地產，大有推波助瀾之勢，市場有進一步升溫的可能。飼料大王四川希望集團、聯想集團更是大手筆，均宣布斥30億巨資投向房地產。大批上市公司如數源科技、亞華種業、益鑫泰、經緯紡機及ST黎明等，都競相向地產業“投懷送抱”，更有不少上市公司干脆將整體業務轉向房地產，如深達聲、招商局、世茂股份、ST華源等。
一方面新開工樓盤大幅增長，另外一方面房屋空置率上升，新進入企業又猛烈增加，有業內人士不禁發出疑問，中國房地產是否正在“發燒”，地產泡沫是不是又出現了？
并未出現有害泡沫？
記者就此赴廣州采訪了著名經濟學家、著有《泡沫經濟與金融危機》一書的徐滇慶教授。徐教授表示，他已經關注到目前房地產市場投資火爆，但他并不認為這意味著中國房地產已經出現有害的泡沫。
徐打了一個比方說，高速流動的水流，即使水很清，也會有泡沫。因此，高速發展的房地產行業有泡沫不奇怪，沒有泡沫才奇怪。徐指出，產業出現泡沫并不可怕，關鍵是要搞清它是泡沫產業還是產業泡沫。產業泡沫有自我克服的能力，如房子賣不動了，削價可能就推銷出去了。而泡沫產業則是大量資金投入炒作，價格上升，需求反而也上升，而且目的不是為了消費，買進是為了賣出。泡沫產業具有不能克服性，任何一個突發的因素，可能動搖人們的信心，導致整個體系的崩潰。
徐認為，判斷房地產是否存在有害泡沫，主要看土地和房屋價格上升速度有多快，交易筆數有多少，買賣目的是否正常。據他觀察，目前市場情況表明，投資和住房消費都處于相對理性階段，炒作痕跡并不明顯，暫未出現全國性泡沫地產。
中國房地產業協會副會長兼秘書長顧云昌也指出，各地出現了房地產熱，但房地產熱不能簡單等同泡沫。房地產泡沫主要體現在價格泡沫。一般說來，房地產價格與價值比沒超過“2”，就不是泡沫。從目前情況看，各地房地產價格與價值比暫未超過這個界限。
中國海外建筑(深圳)有限公司董事總經理劉愛明也認為，目前全國的房地產市場是有一點熱，但問題并不嚴重。劉愛明說，目前房地產較熱是很正常的，一是受國家政策導向，近幾年，國家已將房地產業作為拉動內需的一個主要著力點，對其發展給予了很多政策上的支持；二是全國大多數地區的房地產市場剛剛啟動，大量二線城市長期積累的購買力有一個爆發的過程；三是這幾年國家經濟發展較快，居民收入增加；四是利好不斷，如北京申辦奧運會成功，也刺激了房地產市場。
但目前房地產是不是過熱呢？劉愛明認為一個重要的衡量指標是房地產開發商有沒有暴利，他以自己的公司為例，中海深圳公司的銷售利潤率是10%左右，考慮到房地產市場的高風險和高投入，這個利潤是十分正常的，不是暴利，當然有的開發商利潤率高于這個數字，但也有的低于這個數字，整個行業獲得的應該是合理利潤，發展是健康的。
中房集團董事長孟曉蘇認為，中國房地產周期大體為5年的發展期加兩年左右的一個低落期，即7至8年。處于新一輪的發展期的房地產市場已連續增長了4年，以市場容量和發展趨勢分析，如果政府能在宏觀把控上努力擴大內需，企業能夠理性開發，發展期完全可延長。
房價過高是空置率上升主因
中山大學房地產咨詢研究中心方建國副教授則指出，雖然沒有跡象顯示地產業出現明顯有害的泡沫，但中國房地產目前存在一些不容忽視的危險趨勢：如火熱的市場行情可能遮住開發商和投資者的眼睛，導致長時期的投資開發過熱和盲目；開發增長速度可能過快，并遠遠高于銷售增長速度，導致房屋空置面積過大，市場供求嚴重失衡；房價過高并居高不下，房屋定位脫離實際，針對中低收入群體的產品少等。方警告說，一些地區如杭州等如果不對房地產熱進行有效引導和控制，局部地產泡沫很可能會出現。
對于有人擔憂目前出現的房屋空置率上升而新開工樓盤又猛增的現象，徐滇慶和方建國兩位教授均認為，房地產行業前景看好，導致外來資本涌入，投資活躍，各地樓盤供應量猛增，房子建多了，因房價偏高等各種原因，空置面積不可避免也會增多，這一部分的增長從目前情況看，值得關注但還處于允許范圍內。目前這一空置部分還被各種力量支撐著，如發展商持“房”觀望、不愿降價等，但支撐不住后最終還是會通過市場手段消化掉，畢竟“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價錢”。
兩位教授都特別提到房價問題。他們認為，房地產市場的供過于求并非真正意義上的供過于求，但目前的關鍵是房價偏高，普通市民，特別是中低收入者買房相當困難，市民的住房消費啟動不起來，房地產業就很難實現良性循環。
方還提出，房價上升也有其必然性。如各發展商都十分重視小區環境的打造，這部分的支出一定程度上提升了房屋的價格。但這種提升，不屬于價格上的虛增。更為重要的是，商品房是以市場決定的價格銷售給消費者，消費者可以選擇不認可，在這種條件下，即使房價上升也不應視為泡沫。
華遠集團總裁任志強認為，泡沫產生的一個很大基礎是大部分人購買房子是用于再轉讓，而不是自己直接使用或者出租。對此，方教授分析說，從目前各地情況看，新房和二手房價錢相距甚大，炒作不太現實，居民住房消費大部分也是自用，而近年來銀行發放地產項目貸款審核和監控體系較完善，以及發展商日趨理性，市場意識較成熟，項目定位比以前科學多了，因此，雖然出現有個別地產商頭腦發熱，但房地產市場總體還屬基本健康階段。
具體到深圳，中國海外建筑(深圳)有限公司董事總經理劉愛明說，深圳1995年之后，房地產市場的整體發展是很健康的，目前空置總面積是200萬平方米左右，相對于每年的銷售面積600萬平方米而言，這一數字是正常的。其實在空置樓房中，有很多屬于無效供給，如戶型設計有缺陷的、質量差的，這一部分面積可能會永遠沉淀下去。
●防止大量外資流入炒作
著名經濟學家、著有《泡沫經濟與金融危機》一書的徐滇慶教授指出，中國要防止出現房地產泡沫，關鍵是防止大量外資流入炒作。徐說，現在的房屋每平方米即使賣2萬塊也不要緊，賣不出它自然會降價，地產商虧本是自食其果，但最怕是外資進入炒作，將價位不斷推高，造成虛假的市場繁榮，人們看見房價拼命漲就跟風買，地產商也盲目投資開發，而這時外資一旦抽身而退，就將出現了危害極大的泡沫地產。泰國、馬來西亞就曾出現類似的地產泡沫。泰國當時以短期借貸為依托的房地產業紅火一時，其中很大部分是日本等國家流動資本從中作怪，最后泰國成為金融危機的第一個犧牲品。
徐認為，國內地產投資升溫，甚至有點過熱并不可怕，畢竟國家可以容易調控，但一旦外資成功介入炒作，對國民經濟將是重大打擊。徐提出，各地要加強控制外資投向，嚴格限制外商投資房地產和金融資產的規模。投資方面盡量以外商直接投資為主；控制外債的總規模，以長期外債為主。同時，加強對銀行的監管，防止有大量資金不正常流出到地產業。
至于目前有業外企業紛紛進入地產業，徐滇慶和方建國教授認為只要能有效整合資源，這并不是一件壞事。由于房地產是一個涉及面極廣的行業，具有其他產業背景的業外企業可以有效整合集團資源。如三九集團就依托集團資源建立健康小區等。而且，大部分房地產企業70%的資金都來自銀行貸款，負債壓力重，而一些業外企業和上市公司往往擁有資金優勢，或廣泛的融資渠道。
●兩次地產熱潮有六大不同
1992、1993年中國房地產虛熱，隨后泡沫破裂。10年之后，房地產再次成為投資熱點，這兩次熱潮有何異同呢？據資深專家方建國副教授分析，這兩次熱潮在市場、政策制度、金融環境等方面都有顯著的不同。
市場化程度不同。1992年期間，95%的房子以福利房為主，是單位或者集團消費；而現在，差不多90%房子是由個人購買的。
政府控制土地能力不同。土地批租操作極不規范、土地倒賣嚴重是導致1992年房地產經濟泡沫膨脹的重要原因，而目前政府管理土地和經營土地的能力有了質的提升，許多地方相繼建立起被稱“陽光操作”的土地交易市場。
金融環境不同。1992年期間，大量資金未經嚴格審批和評估，從銀行流出參與地產炒作，最終沉淀銀行資金達4000億元。而目前，各大銀行在放貸方面的風險管理與控制能力明顯提高。房地產開發的資金結構也有所變化，銀行貸款的比重下降，定金及預收款成為房地產開發的主要資金來源。
消費政策有了很大變化。1994年在國內才出現第一筆住房按揭貸款，而到2001年年底，個人住房貸款余額已高達5598億元，房補、住房公積金、交易稅制等政策日趨合理完善。
房地產企業成熟度不同。僅1992年和1993年新增加的房地產開發企業就達到2萬多家，盲目參與開發的企業不計其數，而目前房地產企業投資防范風險能力和意識顯著提高。
開發的品種差別很大。1992年期間，盲目投資高檔別墅、寫字樓和酒店。而目前，投資重點在于住宅產品，開發熱潮沒有脫離市場有效需求。
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