|
作為置業者，如果有人建議您投資“尾房”，您是否會眉頭緊蹙、不以為然，甚至懷疑他在拉您下水？其實，認識慣性影響了您慧眼識金。本文將帶領您以一種全新的視角與理念審視“尾房”的投資價值，挖掘那深藏在鋼筋混凝土之下的一桶金
-本刊記者張曉丹
“相中的不便宜，便宜的相不中”，很多消費者面對京城房產市場的供給，面臨著兩難選擇。如果沒有充足的經濟實力，似乎只能為了價格的優惠而犧牲位置的優越了。然而，日復一日從四、五環外起大早趕車上班，的確不是件舒服的事。優惠的價格與優越的位置，“魚與熊掌”真的不能兼得嗎？
細想想，買了2600元/平方米的回龍觀就真的能省錢嗎？買了SOHO概念的現代城就真的能在家辦公嗎？最現實的思維方式還是應該一切以實用為中心。
由于認識慣性和新概念的炒作，“尾房”長時間被排除在投資者的視線之內。實際上，作為一位想在北京購房卻又財力有限的普通購房投資者，如果能以一種全新的視角與理念審視“尾房”的內在價值，一番精打細算后您會發現，有些物美價廉的“尾房”完全可以作為現階段一種有價值的投資選擇。看看下面的京城“尾房”投資寶典，想投資置業的您也許會得到一些啟示。
寶典上篇——入門篇
“尾房”在多數人印象中好像是“被人挑剩下的雞肋”，消費者感覺食之無味，開發商認為棄之可惜，但事實并非如此。究竟什么是尾房？我們先來給它畫張像：
★樓盤已經竣工一年以上，并且已經入住，是現房；
★項目強銷期已過，剩余少量房屋，通常只占樓盤總量的10～20%以內，處于清盤或尾盤階段的項目，價格通常低于強銷期；
★早期一些供給政府機關和大型國企集團購買的項目所剩余的部分房屋，由于住房分配政策改革取消，集團購買轉為了散售，這里暫且稱為“政策性項目”；
★項目剩余未售出的部分房屋，未辦理過產權，這是與“二手房”本質的區別；
★不包括開發商主觀保留的部分房屋。
選房過程中，購房者對房屋最重要的“審美標準”包括價格、投資風險、戶型、房屋狀態、社區環境等幾個方面。對著“尾房”的這張像，讓我們對照開盤期和強銷期的房屋，再來評評它的美丑。
從價格因素看，“尾房”的競爭力顯而易見：在前期已售物業基本抵銷了開發成本的情況下，開發商對“尾房”一般會“揮淚降價”以求變現。另外，根據財政部、國家稅務總局發布的規定，1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征契稅，也變相地導致了“尾房”價格的降低。
戶型選擇：作為“尾房”，當然對樓層、朝向的挑選余地不大，這點導致本質“溫柔”的“尾房”外表略顯有點丑。實際戶型并沒有實質上好與壞的區別，對戶型的炒作只是開發商吸引購房者眼球的一個手段而已，戶型最重要的是符合實際使用的需要，而不必追隨潮流和時尚。對價格和戶型兩利相權，戶型的要求一般可以降低。
房屋狀態和投資風險：毋庸置疑，現房的真實性和規避風險的能力好于期房。“尾房”時期，開發商前期的承諾是否兌現一看即知，對社區環境、鄰里構成心里也有了譜兒，投資風險低，讓投資者心里很踏實。
這樣看來，“尾房”還是有一定“內秀”的，但人們普遍對“尾房”的偏見又是如何形成的呢？其實是某些房地產開發商由于運作不合理、市場定位有較大偏差或者資金方面出現問題造成的爛尾樓，影響了“尾房”的整體形象，使得很多投資者談“尾”色變、避之不及。那么，面對市場供應良莠不齊，哪類尾房具有投資價值呢？
綜合北京地區房產項目的地段、竣工時間和項目性質等方面因素，如果進行一次“尾房”直接投資價值的“選美”，我們會把票投給“1998年6月30日以前竣工、地處三環以內的政策性住宅項目及部分內銷項目”。
地段：北京城三環以內是公認的成熟居住地段，可開發的土地資源已經相當緊張。隨著奧運和WTO的影響以及CBD的建設，這個區域的地價還有相當的上升空間，在有經濟承受力的條件下該處當然是購房的首選地段。三環內的房價普遍較高，如果前期銷售情況較好能夠收回成本，則其剩余“尾房”價格可能存在下調空間。而三四環之間以及四環外的地段目前還屬于新開發和未來的居住地帶，其樓盤在市場激烈的競爭環境中定價本身就比較合理，因此，“尾房”降價的空間相對小。此外，該地段土地資源豐富，相當長一段時間內價格難有大幅度上漲，投資的收益率不會太高。
竣工時間：1998年前建成的“尾房”大多聚集在三環以內，這部分房屋雖然本身的價值在下降，但是目前所在土地的價值卻在大幅增長，其增長速度甚至大于房屋價值的下降。
項目性質：住宅市場項目性質的不同決定了其“尾房”定價策略的差別。外銷項目一般出于維護自身形象的考慮，其項目開盤與收盤價之間的差距不大；內銷項目面臨激烈的市場競爭，定價相對比較合理，在這類項目中挖掘有價格優勢的“尾房”必須緊盯成本。換言之，如果項目開發早、土地成本低，則該項目可能已充分獲利，其“尾房”具有降價的空間；政策性項目主要是那些開發較早、由集團購買消化的住宅項目，他們的土地成本低廉，而且早期集團購買的成交價格往往比市場價格高很多，開發商的成本早已收回并有豐厚獲利。隨著住宅分配貨幣化的改革，取消集團購買，這些項目的剩余房源才公開面向市場，甚至會以遠低于周邊項目的價格出場，有時可以低到接近所處地段的拆遷補償費，因此，這類項目的“尾房”具有較高的投資價值。
經過分類對比，我們基本鎖定了比較具有投資價值的目標“尾房”項目，但這只是投資準備活動的第一步。作為一項大額固定資產投資，重要的還在于支出和收益的對比，通過獲利投資價值才能得到體現。讓我們進入下篇，通過一個具體案例來計算一下“尾房”的具體投資收益。
寶典下篇——實戰篇
事業小成的王先生想換套位于市中心的房子，一來為上下班方便，二來孩子快上學了，需要找個好點的學區。他把置業的目標位置鎖定在了以崇文門東大街、東二環路、兩廣大街和崇文門外大街圍合而成的地段之內。
王先生認為，這塊黃金地段位于京城腹地，東鄰CBD商業圈，北接長安街和火車站，周邊有新世界中心、賽特、恒基、中糧廣場、東方廣場、王府井商業街等商業中心，長安大戲院、東單體育中心等休閑娛樂設施，地鐵和數十條公交線路經過這個地段，無論是居住還是經商都是一個極為便利的地段。還有極為重要的一點，這一地區的教育水平絕對是北京一流，選擇這里對孩子的成長也有幫助。
然而，在選房的過程中，王先生犯了難。在這不足十幾平方公里的地塊上，聚集了十余個住宅項目和數十家房地產開發商，其整體均價水平在8000元/平方米以上，外銷公寓和寫字樓的價格達到10000元/平方米以上。而自己財力有限，位置合適的樓盤價值不菲，負擔起來會比較吃力，影響資金的周轉。但是如果退而求其次選擇邊遠的地段，又心有不甘。王先生最終的選擇讓人出乎意料，他竟然看中了這一地段的一個在1998年以前開發的項目的“尾房”。
面對朋友們的不解，精明的王先生這樣算了一筆賬：
這個項目價格大約7000元/平方米左右，每平方米至少低于周邊項目1000元，這樣算來，一套100平方米的房子少花了10多萬元。
此外，該項目由于在1998年6月30日之前竣工，所以，購房時免除了契稅，又節省了1萬多元的支出。
還有，這里的配套設施已經完備，居住者大部分是銀行職員和政府公務員，社區環境和鄰里層次這種房產投資的無形價值讓我十分滿意。
開發商為加速房屋銷售，還贈送地下室，這樣，我又獲得了幾萬元的實惠。
里里外外，一套100多平方米的房子我可以省10多萬元。
我看中的這套房子總面積140平方米，單價6800元/平方米，總價952000元。如果申請銀行八成20年貸款，首付192000元，月供4728元。按我現在月薪1萬多的收入，負擔起來還是不成問題的。
如果結合投入去考慮這房子的投資收益，無非從出租和出售兩個方面衡量。
同一地段的房屋出租時，租金高低主要是由社區的環境和位置決定的，很少受到房屋樓層、朝向的影響。所以，雖然我買的這套“尾房”朝向不是很好，但從出租的角度考慮投資收益，與同類的新房沒什么差別。現在這個地段內一套140平方米的三居住宅，租金一般在4000元/月以上，目前還有上漲的趨勢。所以，以后我要換房時把它租出去，收回的租金與每月4728元的月供可以做到基本持平。
如果考慮到出售的問題更不用擔心。“二手房”市場房屋的流通價格關鍵由什么決定？是地理位置！特別在這個地段，土地的稀缺性表現的更加明顯，隨著奧運的臨近和CBD商圈的建設，我認為這里的土地絕對有升值潛力，而且升值的速度要高于房屋的折舊速度。所以，等我以后換房子要出售房產時，也能夠獲得較大的投資回報。所以，我覺得買這套房子一方面省了開支，另一方面投資收益也毫不遜色。
建議“尾房”投資人群
如果借鑒發達國家居民的房屋投資經驗，可以發現，伴隨經濟發展速度的加快，在人們生活水平逐漸提高的過程中，住宅的購買已經不再是一生中只發生一次的消費行為，而是伴隨著人生的不同發展階段，對住宅品質和使用功能需求不斷提升、更新的過程。從一個人大學畢業步入社會為起點，其住宅的消費過程可以分為以下幾個階段(見下表)：
根據這個階段的劃分，建議投資“尾房”人群主要是王先生這樣處于事業發展階段的人群。他們作為住房二次置業人，已不再僅僅滿足于簡單的居住需要，而是對居住的地段、交通條件、鄰里層次和社區環境以及房屋的面積、戶型結構等有了更高的要求，他們更傾向于購買接近城市中心位置的房屋。但是，這一地段的住宅樓層、朝向的差價往往較大，一般朝向好、樓層適當的房子價格要高于均價10%～20%。而對于處于事業上升階段的人群來說，他們忙于工作，一般很少白天在家，對于房屋的朝向、樓層和景觀方面的要求相對較低。因此，我們上述鎖定的尾房項目雖然樓層、朝向等選擇空間小，但對于這類處于事業發展階段的人群還是具有較高性價比，是值得他們關注的。
選房注意事項
在挑選“尾房”的過程中要多加比較，保持冷靜的心態和銳利的眼光，以形成對項目價值、升值潛力、社區環境等多方面的客觀判斷。
對開發商有關賣房證件的查驗要仔細，注意區分“尾房”和爛尾房。
由于“尾房”可能閑置的時間較長，因此，在住宅驗收時要認真檢查房內配套設備、設施，避免購買到因建造質量差而閑置的房屋。
此外，有關專家提醒投資者注意保修期問題，因為有的項目整體已售多時，距政策規定的保修期可能所剩無幾。對此，決不能掉以輕心，避免買到過了保修期的“尾房”卻沒與開發商簽訂相關文件，日后出了問題沒人管。
 股票短信一問一答，助您運籌帷幄決勝千里！
| 
