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首付款退不了怎么辦
在網上，經常有人反復問我同樣問題：“我貸款沒貸下來，要退房，房地產商要罰我款，這合理嗎？”“我公積金貸款沒有辦下來，房地產商讓我轉辦商業貸款，我不想轉，要退房，房地產商不退首付，這樣對嗎？”出現這些問題，都是因誤入合同陷阱，使自己處于了被動地位。
合同《示范文本》只在第六條付款方式及期限中提到“分期付款”，而沒有寫明具體的時間和方法。第七條由于標題就用了“買受人逾期付款的違約責任”，所以在該條1(2)款中將是否可以解除合同的選擇權交給了房地產商，并理所當然約定履約人(房地產商)向違約人(買房人)收取滯納金或逾期付款的利息。
但現實商品房買賣中，因為付款問題要求退房并不一定是買房人有意違約，相當多的人是聽售樓人員信誓旦旦地說“你貸款沒問題”而簽的合同的，但當“沒問題”變成“有問題”時，售樓人員說的是口說無憑，而寫進合同里的黑紙白字卻使不少買房人啞巴吃黃連。
如何使自己由被動變主動呢
最好的辦法是在合同第六條中將分期付款的首期付款時間定為收到相關部門確定同意公積金貸款或同意商業貸款后____天內付款，至少也應在房地產商請的協助辦理貸款的律師書面確定貸款沒有問題的前提下開始首付。
同時，貸款買房的人在約定合同第七條時應選擇填寫第2款空格，具體填法，我個人認為有一位網友給我看的他草擬的補充協議條款(筆者做了個別修改)可以借鑒：
買受人按照貸款機構要求出具申請貸款資料后，如果出現以下任一情形時：
1.買受人無法得到公積金貸款又不愿申請商業銀行貸款的；
2.買受人無法得到商業銀行按揭貸款的；
3.買受人所能夠得到的商業銀行按揭貸款比例、還款時間與申請不符情形，買受人不愿接受的；
買受人有權退房、終止購房合同、房產認購協議書以及本補充協議、附件等。出賣人應在買受人提出書面申請30日內，將買受人全部已付款原額退還買受人，買受人無須支付任何利息或賠償。
如果以上條款房地產商拒絕接受，有一家房地產商寫的按揭付款方式也可參考：
若買受人已按銀行規定的要求提供了相應的文件，并在規定時間內辦理了按揭貸款申請手續，貸款銀行不能按買受人申請的貸款金額和貸款年限發放貸款或拒絕向買受人提供貸款的，買受人可在如下方式中進行選擇：
(1)按照銀行確定的貸款金額和年限辦理貸款手續，并向出賣人補交差額房款部分；
(2)選擇其它付款方式并享受相應優惠幅度，并按照所選付款方式向出賣人支付房款；
(3)解除買賣合同。出賣人在收到按揭銀行拒絕發放按揭貸款通知及買受人書面解除買賣合同通知后30個工作日內，扣除印花稅的金額房價總款的0.05%后向買受人無息退還已收房款。
需要說明的是：買房人將上述條款如果寫進合同第七條時最好劃掉第七條的標題“買受人逾期付款的違約責任”(特別提醒：示范文本沒有法律約束力，當事人可以進行修改或補充)；如果寫進補充協議，別忘了在補充協議中增加“補充協議如與合同不一致之處，以補充協議為準。”的約定，防范有人用“補充協議只是合同的補充，如和合同本身不一致應以合同為準”的觀點扼殺補充協議的作用。
劉宏誠
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