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2001年底，重慶新東福花園老總攜款潛逃；2002年1月，北京通天苑發(fā)生物管打人事件；2002年2月，深圳萬(wàn)科遭業(yè)主投訴；3月25日，《京華時(shí)報(bào)》記者采訪中創(chuàng)物業(yè)與業(yè)主糾紛被暴打……一時(shí)間，房地產(chǎn)“問(wèn)題風(fēng)暴”席卷全國(guó)，房地產(chǎn)商成了面目猙獰的魔鬼，層出不窮的購(gòu)房糾紛和質(zhì)量問(wèn)題使房地產(chǎn)成了頭號(hào)投訴目標(biāo)。
但同時(shí)，我們也極不情愿地看到了另外一幅景象：炒地皮、偷工減料、假按揭、價(jià)格
虛高、虛假?gòu)V告、空手套白狼、錢權(quán)交易，所有被猛烈抨擊的問(wèn)題沒(méi)有任何改變，面對(duì)輿論和業(yè)主的狂風(fēng)暴雨，房地產(chǎn)商幾乎沒(méi)有受到任何處罰，毫發(fā)無(wú)傷！他們仿佛成了不倒仙翁！那么，究竟是什么原因讓他們無(wú)所顧忌？是什么力量讓他們?nèi)绱藝虖垼?/p>
2002年3月下旬，一資深房地產(chǎn)策劃人李丁(化名)告訴記者：“這些都是表象，房地產(chǎn)商有著自己的生存邏輯，而且從房地產(chǎn)在中國(guó)興起的那一天就開(kāi)始了，黑幕層出不窮，生生不息……”
在得到不透露姓名的承諾后，李丁點(diǎn)燃了一支香煙，在煙霧繚繞中，他向記者描述了真實(shí)的房地產(chǎn)界。
地皮是黑色的
“我從來(lái)沒(méi)有在正規(guī)渠道批到過(guò)地皮。”李丁說(shuō)，“誰(shuí)不想光明正大掙錢？實(shí)在是弄不到手。”
征地是開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的第一個(gè)環(huán)節(jié)。按規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有相應(yīng)資質(zhì)就可以申請(qǐng)地皮，但實(shí)際操作卻是另外一回事。
“地皮早就被有關(guān)系的人瓜分了，他們神通廣大也膽大包天。比如幾年前深圳寶安土地分局的一個(gè)負(fù)責(zé)人(事發(fā)后畏罪自殺)獨(dú)自一人就把城區(qū)的土地賣光了。”
“一開(kāi)始，我的報(bào)告總是被挑三揀四，批評(píng)得一無(wú)是處，不是達(dá)不到要求就是已經(jīng)規(guī)劃完畢，沒(méi)地方了。三天兩頭修改，他們總能挑出毛病。最后，我弄懂了，找到國(guó)土局辦公室的一個(gè)秘書(shū)，通過(guò)她牽線搭橋和局長(zhǎng)見(jiàn)了一面，然后專門到他家里拜訪了一次，地很快批下來(lái)，而且土地出讓金可以先欠著，‘賺了錢再說(shuō)’。”
記者：“沒(méi)人查？”
李丁：“誰(shuí)查，他能查自己?jiǎn)幔俊?/p>
按照李丁提供的信息，只要賄金及時(shí)交上，至于國(guó)家的土地出讓金，可以具體問(wèn)題具體解決。“很多地方制定了若干土地優(yōu)惠政策，至于如何優(yōu)惠就看官員的臉色了。”
他特別提到他所供職的公司有個(gè)秘密賬本，里面記錄了所有見(jiàn)不得人的開(kāi)銷，“他們的嫖娼費(fèi)也記在里面，這些費(fèi)用我們要列入樓盤(pán)開(kāi)發(fā)總成本的。”
權(quán)錢交易成了樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的第一塊基石，由此衍生的地下土地交易市場(chǎng)，“在每個(gè)城市都存在，凡是大權(quán)在握者基本上都握著幾張緊俏批文，即使手頭沒(méi)有，他也會(huì)通過(guò)一些渠道弄到手。”
為了印證他的說(shuō)法，記者查閱了幾年來(lái)關(guān)于貪官的近百篇報(bào)道，發(fā)現(xiàn)幾乎每個(gè)貪官都與房地產(chǎn)腐敗有關(guān)，而所謂的陽(yáng)光拍賣，“不到10%。”
據(jù)權(quán)威資料，1999年以前，90%的土地實(shí)行的是非市場(chǎng)價(jià)格的協(xié)議出讓。如此大的“空白地帶”自然成了“尋租”的沃土。其中的典型莫過(guò)于前廣東省副省長(zhǎng)于飛，他利用職權(quán)為女兒的皮包公司(用9998元港幣在香港注冊(cè))批地3500畝，一轉(zhuǎn)手，狂賺2800萬(wàn)元人民幣。“這件事是在于飛倒臺(tái)后才被曝光的。”要是他沒(méi)有倒臺(tái)呢？記者不敢深想。
銀行，銀行，我愛(ài)你
記者：“多少錢可以操作一個(gè)樓盤(pán)？”
李丁：“一個(gè)號(hào)稱總成本1億元的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)際總成本不超過(guò)1000萬(wàn)元。有背景的人連這1000萬(wàn)元都可以不用出，他們自有辦法。”
拿到批文后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始到銀行融資。“我們的成本和外界所了解的成本不一樣，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)商，他們的實(shí)際成本主要由兩部分組成，公關(guān)費(fèi)和關(guān)系，二者缺一不可。”其它成本如何解決？“銀行貸款。”
為了鼓勵(lì)投資，國(guó)家金融政策曾對(duì)房地產(chǎn)大幅傾斜，但這種政策傾斜成了房地產(chǎn)商投機(jī)的最佳途徑。按規(guī)定，銀行貸款的前提是開(kāi)發(fā)商前期投入25%的資金，但“他們才沒(méi)那么傻。”
一房地產(chǎn)公司副總告訴記者，銀行的人會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行指點(diǎn)。比如向開(kāi)發(fā)商透露只有銀行內(nèi)部才知道的“打分制度”，這是對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)認(rèn)定的一個(gè)重要指標(biāo)，不允許向外透露，但“我們會(huì)先打聽(tīng)誰(shuí)是經(jīng)辦人，然后通過(guò)特殊渠道把他們請(qǐng)來(lái)。他們會(huì)告訴我們分?jǐn)?shù)是否達(dá)標(biāo)，并指導(dǎo)如何修改資產(chǎn)負(fù)債表以提高分?jǐn)?shù)便于貸款。這樣，我們就神不知鬼不覺(jué)地成了資產(chǎn)優(yōu)良的公司。”
“這個(gè)環(huán)節(jié)最關(guān)鍵，一旦打通就意味著成功了一半。”
開(kāi)發(fā)商通過(guò)抵押批文和樓盤(pán)從銀行獲取建設(shè)資金后，接下來(lái)就是用“假按揭”套取更多資金。其典型操作手法是，搜集員工的身份證或一些不知情的人的身份證，簽訂虛假售房合同，然后和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。
記者：“銀行不會(huì)懷疑？”
李丁：“說(shuō)句實(shí)話，所謂無(wú)商不奸。我們這套把戲他們清楚得很。但‘拿人手短’，只要能騙過(guò)國(guó)家，他們自然會(huì)睜只眼閉只眼。一個(gè)樓盤(pán)如果運(yùn)作順利，一般兩年半就可以賣完。隨著銷售結(jié)束，這些見(jiàn)不得人的東西自然煙消云散。”
對(duì)此，記者采訪了銀行界有關(guān)人士，并梳理了一下房地產(chǎn)公司的資金流向，發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)銷售實(shí)際上在“假按揭”階段就已完成。先期的抵押貸款可以讓開(kāi)發(fā)商的資金退出來(lái)，而按揭貸款則讓他們提前獲得利潤(rùn)，后期銷售不過(guò)是把銀行的貸款填平而已。買方和賣方的關(guān)系在這個(gè)過(guò)程中悄悄發(fā)生了轉(zhuǎn)移，而建筑成本和樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上由銀行承擔(dān)，這就是房地產(chǎn)商津津樂(lè)道的“空手套白狼”。這也不難解釋諸多房地產(chǎn)老板為什么能夠“攜款潛逃”。
“如果銷售不理想怎么辦？”“抵押給銀行，按市價(jià)評(píng)估。”
據(jù)了解，西部某城市一銀行支行行長(zhǎng)是個(gè)中高手，她和開(kāi)發(fā)商串通一氣瘋狂貸款，短短幾年，違規(guī)貸出資金幾個(gè)億。事發(fā)后，她迅速和開(kāi)發(fā)商達(dá)成攻守同盟，補(bǔ)辦抵押手續(xù)，對(duì)抵押樓盤(pán)高額評(píng)估，結(jié)果抵押的樓盤(pán)價(jià)值高于貸出資金，該行長(zhǎng)毫發(fā)無(wú)傷，甚至要求“官?gòu)?fù)原職”！
以上違規(guī)操作的后果是：銀行的呆賬，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欠款曾在其中占了24%，與之相比，老百姓按揭欠款只占了0.4%。如此巨大的落差只能用機(jī)制缺陷來(lái)解釋。
花花轎子人人抬
記者：“質(zhì)量問(wèn)題根源何在？”
李丁：“說(shuō)來(lái)話長(zhǎng)。中國(guó)有26000多家房地產(chǎn)公司，但有建筑能力的有多少？我們主要是通過(guò)承包來(lái)修建樓盤(pán)。我們常常看到這樣的模式：某樓盤(pán)由某知名設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，由獲得魯班獎(jiǎng)的某建筑公司承建。從正常的項(xiàng)目運(yùn)作流程來(lái)看，這沒(méi)什么問(wèn)題。建筑市場(chǎng)是個(gè)大市場(chǎng)，也講究市場(chǎng)細(xì)分。但是誰(shuí)來(lái)承包，預(yù)算多少就有貓膩了。我們一般會(huì)層層轉(zhuǎn)包。外界炒作的工程招標(biāo)多半是騙人的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商內(nèi)部也存在著不同的利益群體。我們會(huì)把工程分包給和自己有關(guān)系的人。另外，一些官員也會(huì)推薦一些承包商，‘花花轎子人人抬’嘛！我經(jīng)常看到工地上的人根本不是和我們簽合同的人。那些包工頭是房地產(chǎn)生物鏈中利潤(rùn)最低的一環(huán)，他們主要靠剝削工人和偷工減料發(fā)財(cái)。”
記者就他所陳述的情況多方求證，發(fā)現(xiàn)各開(kāi)發(fā)商的操作手段大同小異。采訪中記者就曾經(jīng)得到一包工頭如下邀請(qǐng)：“你們關(guān)系廣，幫忙聯(lián)系點(diǎn)業(yè)務(wù)，給你提成。”他手下有二十幾個(gè)人，“可以承接任何工程。”
層層轉(zhuǎn)包的直接后果是層層盤(pán)剝。“層層盤(pán)剝的結(jié)果是建設(shè)資金嚴(yán)重不足，建筑商為了保證利潤(rùn)，只有偷工減料。這就是質(zhì)量問(wèn)題層出不窮的根源！”
記者：“開(kāi)發(fā)商為什么不干涉？”
李丁：“這就涉及到一個(gè)對(duì)誰(shuí)負(fù)責(zé)的問(wèn)題。表面上，我們對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，其實(shí)，我們面對(duì)的是政府和銀行。”
由此可見(jiàn)，目前所看到的諸如“面積縮水”、“房屋滲漏”、“延遲交樓”等問(wèn)題其實(shí)早在開(kāi)工之初就埋下伏筆，“這是必然結(jié)果，開(kāi)發(fā)商和建筑公司都心知肚明。”
按規(guī)定，建筑施工必須請(qǐng)監(jiān)理公司現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，“但目前的監(jiān)理市場(chǎng)是買方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商占絕對(duì)主動(dòng)權(quán)，監(jiān)理公司形同虛設(shè)。開(kāi)發(fā)商為了抬高樓盤(pán)身價(jià)，請(qǐng)一些知名監(jiān)理公司監(jiān)理，但這并不能改變監(jiān)理公司的被動(dòng)角色。而有關(guān)職能部門的例行檢查不過(guò)是形式而已。你看到有因質(zhì)量原因停工的報(bào)道嗎？”李丁反問(wèn)記者，頓了頓，“即使有也被擺平了。”
采訪中，他用得最多的詞是“擺平”，這幾乎可以認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)的行規(guī)。由于眾多腐敗官員牽涉其中，要想追究房地產(chǎn)商的責(zé)任，“那你就要準(zhǔn)備和一群官僚作對(duì)”，勝算幾何？
野雞也可變鳳凰
“媒體靠我們養(yǎng)著呢！”談到媒體，李丁流露出一絲不屑。
樓盤(pán)開(kāi)工后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始策劃包裝上市。李丁向記者展示了周末的時(shí)間安排：上午接受某新報(bào)記者采訪，中午和某時(shí)報(bào)房地產(chǎn)專刊主編吃飯，下午在某咖啡廳和某電視臺(tái)廣告部主任喝茶，晚上則和某晨報(bào)副主編共進(jìn)晚餐，“他們只有一個(gè)目的———廣告。”
按規(guī)定，樓盤(pán)必須具有“五證兩書(shū)”才能銷售，但媒體的眼睛“似乎突然出現(xiàn)了盲點(diǎn)”。據(jù)一份媒體研究報(bào)告，2001年房地產(chǎn)廣告占了媒體全年廣告量的55.67%以上，相當(dāng)多的報(bào)紙都有房地產(chǎn)專刊，“我們是他們的米飯班主，他們敢說(shuō)什么！”
媒體炒作的花樣很多，“陽(yáng)光、綠地、海景，污水四流的地方可以被說(shuō)成天堂。”李丁說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商都培養(yǎng)了一些記者，形成一個(gè)內(nèi)部圈子，他們定期寫(xiě)吹捧新聞，制造概念。“比如最近報(bào)道的北京的一條臭水溝居然被說(shuō)成水晶樓盤(pán)。
在媒體與房地產(chǎn)商的合作中，最具影響力和最有效的莫過(guò)于明星樓盤(pán)評(píng)選。“明星樓盤(pán)是媒體的絕妙發(fā)明。看起來(lái)很堂皇，很現(xiàn)代，實(shí)際上，一樣見(jiàn)不得人！”
李丁說(shuō)，明星樓盤(pán)評(píng)比的一個(gè)重要指標(biāo)就是廣告投放量，昆明某報(bào)的十大明星樓盤(pán)幾乎就是廣告投放量排名。一般而言，省級(jí)明星樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)是50萬(wàn)元，國(guó)家級(jí)明星樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)是200萬(wàn)元。“10個(gè)明星樓盤(pán)加上若干推薦樓盤(pán)，粗粗一算就是上千萬(wàn)純利潤(rùn)！”
冠名“明星樓盤(pán)”后，灰姑娘往往變成金鳳凰。“昆明某樓盤(pán)參加明星樓盤(pán)評(píng)比前，幾百套房子只銷了70多套，評(píng)上‘明星樓盤(pán)’后，不到一個(gè)月只剩了幾套，開(kāi)發(fā)商臉都笑歪了。”而與之對(duì)應(yīng)的是北京美麗園剛剛評(píng)上明星樓盤(pán)就因樓板裂縫被告上法庭，“把這種樓盤(pán)評(píng)為明星，媒體是不是應(yīng)該負(fù)誤導(dǎo)之責(zé)？”
同時(shí)，媒體的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)也給房地產(chǎn)商帶來(lái)相當(dāng)大的壓力。李丁表示“鋪天蓋地的房地產(chǎn)專刊讓我們不得不上，媒體是公信力的象征，如果誰(shuí)缺席了他們的評(píng)比，幾乎等于自動(dòng)放棄了市場(chǎng)。”如此一來(lái)，媒體的利益和開(kāi)發(fā)商的利益緊緊捆綁在一起，“他們能公正嗎？”
據(jù)調(diào)查，一個(gè)樓盤(pán)的廣告投放量從50萬(wàn)元～500萬(wàn)元不等，占開(kāi)發(fā)商實(shí)際投資的30%～40%。“現(xiàn)在的房地產(chǎn)公司太多，廣告效果相對(duì)于幾年前大打折扣，惟一的辦法是加大廣告投入。”
開(kāi)發(fā)商的資本以關(guān)系和貸款為主，但廣告卻需要現(xiàn)金投入，“媒體不是傻子，沒(méi)錢想上廣告或評(píng)明星樓盤(pán)，門都沒(méi)有！”因此，開(kāi)發(fā)商只有將后期建設(shè)資金投入廣告窟窿。“很多樓盤(pán)出現(xiàn)配套設(shè)施不完善的問(wèn)題，在這里就埋了病根。從某種角度而言，房地產(chǎn)廣告繁榮是以透支樓盤(pán)質(zhì)量為代價(jià)的。”
洗刷“原罪”
記者：“炒地皮、騙貸款、虛假?gòu)V告、偷工減料……這么多問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不怕法律懲治？”
李丁：“這些隱患是開(kāi)發(fā)商揮之不去的陰影，惟一的辦法是洗刷‘原罪’，物管公司就應(yīng)運(yùn)而生。物管公司一般建立于樓盤(pán)建設(shè)尾期，這個(gè)期間也是前期積累問(wèn)題的集中爆發(fā)期。”
按常理，物業(yè)管理是開(kāi)發(fā)商吸引業(yè)主的一個(gè)重要手段，而實(shí)際操作中卻往往成了開(kāi)發(fā)商的替罪羊。李丁認(rèn)為：“如果按正常程序運(yùn)作，物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)可以讓業(yè)主得到更多的實(shí)惠，開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)的建設(shè)理念和社區(qū)理念可以得到很好的貫徹。但實(shí)際上，物管公司成了開(kāi)發(fā)商的擋箭牌。開(kāi)發(fā)商故意混淆開(kāi)發(fā)商和物管公司的關(guān)系，看起來(lái)是同根所生，實(shí)際上并沒(méi)有隸屬關(guān)系，但樓盤(pán)問(wèn)題的實(shí)際責(zé)任承擔(dān)人卻張冠李戴到了物管頭上。”
記者查閱了最近關(guān)于房地產(chǎn)糾紛的報(bào)道，發(fā)現(xiàn)物管和業(yè)主的沖突成了主流，而作為第一責(zé)任人的開(kāi)發(fā)商卻置身事外。“他們?cè)玳_(kāi)溜了！開(kāi)發(fā)商一般在交樓后期就逐漸從樓盤(pán)中淡出，把問(wèn)題全甩給物管，從而輕輕巧巧把自己的‘原罪’洗刷了。更有甚者，他們還反過(guò)來(lái)譴責(zé)物管公司，簡(jiǎn)直是賊喊捉賊！即使業(yè)主把開(kāi)發(fā)商告上法庭，他們也會(huì)想辦法擺脫糾纏，盡量把問(wèn)題推向物管，而法院怎么判還很難說(shuō)。法制不健全是眾所周知的事實(shí)。”這真是房地產(chǎn)界一道奇異的風(fēng)景。
記者：“另外，質(zhì)檢部門為什么放水？按照規(guī)定，完工的樓盤(pán)必須經(jīng)質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格方可交樓。”
李丁：“檢查的人就是給我們發(fā)開(kāi)工證的人。樓盤(pán)封頂后，我們會(huì)請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)剪彩，至于問(wèn)題，你覺(jué)得他們會(huì)說(shuō)嗎？他們大權(quán)在握，誰(shuí)敢追究他們的責(zé)任！”
誰(shuí)來(lái)懲罰
所有問(wèn)題都在一系列暗箱運(yùn)作中產(chǎn)生，業(yè)主總是最后一個(gè)知道真相。等到他們發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)問(wèn)題百出時(shí)，會(huì)突然發(fā)現(xiàn)“居然找不到任何一方承擔(dān)責(zé)任。只有受害者，沒(méi)有肇事者。”
物管公司沒(méi)有這個(gè)義務(wù)，房子不是他們建的；開(kāi)發(fā)商早已人間蒸發(fā)，即使還“健在”，也多半是個(gè)空殼；向媒體索賠？“好像從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)。”況且，他們對(duì)財(cái)神爺負(fù)責(zé)還是對(duì)小業(yè)主負(fù)責(zé)？告職能部門監(jiān)督不力？“那更不可能。”
記者了解到，目前流行的解決辦法有兩種：對(duì)于大公司，他們?yōu)榱司S持品牌和信譽(yù)，一般會(huì)給予一定賠償，操作方式是和業(yè)主達(dá)成和解協(xié)議，大事化小，小事化了。對(duì)于小公司，他們的做法是破產(chǎn)。先將資金四處轉(zhuǎn)移，然后資不抵債，宣告破產(chǎn)。“總之，損失不會(huì)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。”
由此產(chǎn)生了一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司還能不能開(kāi)發(fā)新的樓盤(pán)？答案是肯定的。李丁說(shuō)，昆明某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤(pán)出了質(zhì)量事故后，照樣在另外一塊地皮上開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，“只不過(guò)換了名字而已。”有業(yè)主發(fā)現(xiàn)這個(gè)玄機(jī)后曾向有關(guān)部門舉報(bào)，但舉報(bào)信如石沉大海。“開(kāi)發(fā)商都是有背景的人，和一些官員有著千絲萬(wàn)縷的利害關(guān)系，誰(shuí)敢查！”
由此可見(jiàn)，官員的腐敗使得懲罰機(jī)制缺位，而懲罰機(jī)制的缺位意味著開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)降到極低。做了壞事而不受懲罰，這種機(jī)制的缺陷和房地產(chǎn)的暴利怎能不讓眾多開(kāi)發(fā)商趨之若鶩！
李丁認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)已成了一個(gè)不折不扣的怪胎，政府腐敗官員、銀行、媒體和開(kāi)發(fā)商共同促成了它的繁榮，他們從中獲取利益，反過(guò)來(lái)，他們也成了房地產(chǎn)怪胎最好的保護(hù)傘，“保護(hù)他們就等于保護(hù)自己！”
這就是房地產(chǎn)業(yè)的生存邏輯，讓人不寒而栗。
楊昌作
《江南時(shí)報(bào)》(2002年05月27日第十五版)
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