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本報記者吳海花
北京的樓市在全國來說是最“熱鬧”的，但二手房市場卻一直“火”不起來。北京的二手房市場真正起動于1999年11月25日，2001年交易量不足50萬平米，占北京整個房子市場的1%，主要與北京市民二手房的消費心理、北京二手房稅費以及北京人住房結構等重要原因息息相關。
北京人二手房消費心理尚未成熟
北京市國土資源與房屋管理局有關負責人向記者介紹，目前北京人二手房消費心理尚未成熟。任何一個事物出現，都要經歷起步、復蘇、上升的培育過程，都要有一個老百姓認可的過程，目前老百姓對二手房市場觀念跟不上，有一種戀舊情節，明明知道自己的居住環境不好，不懂得去優化自己的住宅環境，舍不得周邊的一草一木，舍不得自己處了多年甚至是幾代的街坊鄰居。
上海市1996年推出貸款買二手房根本無人問津，1999年政府推出取消公房5年后上市的規定、降低稅費、簡化手續等舉措后，激發了包括中低收入階層在內的各個消費群體的購房熱情。由于各級交易環節暢通，費用降低，百姓能很容易明確了解投資回報情況，在二手房購買者中，投資者占20%，家庭月收入為5000元左右，有60%的消費者選擇貸款買房。
有關人士建議，政府應在這方面多做文章，告訴老百姓，為優化自己的居住結構，就應啟動二手房市場。
稅費限制北京二手房市場
北京首創金豐易居房地產經紀有限公司的負責人邵亮接受記者采訪時說，稅費是影響北京二手房市場的重要因素，比如外地人在上海可以自由買賣二手房，北京需經審批；上海二手房貸款的種類多，方便靈活，而北京辦理公積金貸款難度大、費時、程序復雜，據不完全統計，北京至今已辦理二手房公積金貸款的房屋僅10套。無米下鍋成為目前北京二級市場發展的一大難點。邵亮向記者出示一張所交的稅費表：1、登記備案稅費(出租房屋一年以下的，按年租金額2%交納，雙方各承擔一半；出租房屋一年以上的，按實際租金額2%交納，雙方各承擔一半)；2、營業稅：租金收入的3%；3、房產稅：租金收入的4%；4、個人所得稅：租金收入各除800元(租金超4000元的按20%扣減費用)后的凈收入征收10%。
由于高納稅，北京房屋租賃的投資收益約為4—5%，一方面影響了投資者的熱情，另一方面使得絕大多數(不低于80%)的租賃未進行租賃登記。
該買二手房的買了經濟適用房
據了解，今年又有大批經濟適用房開工，這無疑為眾多購買能力有限的消費者提供了更多的選擇，一部分準備先購買二手房過渡一下的買房人干脆跨到下一個“階梯”，排號買經濟適用房。與此相對的是，二手房市場的開放程度仍在限制著大批存量房屋的上市交易，阻礙了購買能力相對低一些、仍想先購買位置較好且價格相對要低的二手房的消費者的需求。
3月份朝陽區曾經拍賣過15套二手房，在拍賣正式進行之前，曾有近百人前去看房，最后這15套房子以每平方米4400元至4500元的價格全部拍賣成功。但是像這樣一下有十幾套二手房一起拍賣的情況畢竟還是少數，大多數的客戶主要是望眼欲穿地等待著賣主的出現。這種賣方主導市場的情況，既不利于二手房市場的長遠發展，更給住房消費蒙上了一層陰影。
上海二手房為何這么火
北京和上海兩地二手房市場潛力旗鼓相當，但有效供應量卻有天壤之別，目前二手房的有效供應量決定著二級市場的熱度高低。2001年上海存量房交易增長82.7%，共1422.4萬平米，占商品房總銷量的64.1%。其中已購公房成交69232套，達364萬平方米，占存量房交易量的25.6%，比2000年增長61.8%。而北京一年二手房成交量僅6000套，已購公房交易量占上市公房總量的1.5%左右。供應量的不足必然導致房價居高不下，北京已購公房的房價遠遠高于上海，去年北京二手房平均售價每平方米4000多元，而上海平均一套已購公房售價13.78萬元(建筑面積52平方米)，平均售價每平方米2640元。20萬元在上海可買到環線附近約50平米的二手房，在北京則要到四環附近去買。在上海市中心虹口區附近一套七八十年代建造的二居室需20～25萬元，同樣在市中心的北京前門，同樣的房屋總售價為30～35萬元。
據了解，上海市政府加大取消福利分房的力度，打消了人們對房子“等、靠、要”的心理，要改變居住環境必須自己花錢購買商品房或二手房。這使得上海市目前商品房銷售量中91%為個人購買，僅9%為集團購買，而這91%的銷售量的購買者有很大一部分要賣出原來住房或空閑的房子才能購置新房；在降低房地產的稅費上，上海市動作也比較大。上海市政府為了搞活二手房市場，大幅度地降低稅費，對買方由以前的6%降到3%，到去年又由政府補貼一半，現在又在l.5%的基礎上降低一半達到0.75%。同時從1999年12月1日起實行的個人所得稅可以沖抵所購買二手房房款和稅費。對于賣方原來稅費為房款的6.5%(其中5%的保證金、l%的土地出讓金和0.5%的手續費)，而現在只收0.08%的手續費(250元封頂)和0.05%的合同印花稅，賣房時總的費用也只有房款的百分之一點零幾。對于中介企業交易完成后需要開具發票時，只對其所收的中介費用部分收稅，而房款只作代付代收不由中介繳稅。這些稅收優惠減輕了消費者和中介企業的負擔，起到了活躍市場的作用；在政策法規的制定上，上海市政府規定公房必須購買產權才可上市，同時簡化購買產權的手續，將房地局與購買產權的交易中心分離，居民只需到物業所在區交易中心即可購買產權，在將房產賣出時中介企業也可幫忙辦理購買產權，這樣一來就在手續上更加簡便。同時原來房改房購買產權時由于不繳納1%的土地出讓金，交易中心給予產權購買者的只是“房證”而不同于商品房的“樓證”，現在不需繳納這1%的土地出讓金也發給“樓證”與商品房視同一樣。
廣州二手房成為樓市重心
記者從有關部門了解到，目前廣州二手樓交易量已占樓市成交總量的三成，自1998年以來每年實現翻一番的高速增長；2001年，廣州市老八區二手樓成交量為223萬平方米，與1996年二手樓成交量相比增長近24倍，堪稱奇跡。隨著二手樓市的高速發展與成熟，樓市重心不斷向二手樓傾斜已成為當前廣州房地產業內一個不爭的事實。
廣州二手房為樓市重心，政策效應功不可沒。有關人士向記者介紹，連續幾年，政府出臺了一系列降低二手房交易稅費的政策，有關部門也不斷簡化手續，目前二手房過戶發證的程序，由原先的3個部門辦理集中到由交易所一個部門辦理，43天的工作流程現在縮短到10個工作日完成。僅二手房“評估”一項就從原先的4天，縮短到現在只花4分鐘。另外，廣東對住房以外的房地產交易手續費標準也作出了明確規定，如規定房屋租賃手續費每套為80元，低于國家規定的每套100元的最高標準。
在前不久召開的全國住宅與房地產會議上，建設部住宅與房地產司司長謝家瑾指出，二手房上市要盡快取消不必要的審批和原產權單位蓋章等程序，合理分配土地收益，進一步降低入市“門檻”。據了解，最近建設部、國家計委宣布的住房交易手續費下調政策中，二手房交易手續費也有了最高限制，存量住房每平方米6元，由交易雙方各承擔50%。目前上海二手房交易稅費占成交標的的1%左右，而北京占7%～8%，此次調整是全國標準，北京市二手房市場會受益多大，還需經市場實際操作后才能顯現，但畢竟國家有了統一政策，按此標準，北京市二手房交易手續費買賣雙方均有望節省200～1000元左右。
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