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馮秀艷
現(xiàn)在，個(gè)人購(gòu)房的越來(lái)越多，與購(gòu)房、尤其是購(gòu)買期房(預(yù)售房)相關(guān)的法律糾紛也多了起來(lái)。現(xiàn)在，購(gòu)房人一般都能注意到對(duì)開發(fā)商是否具備“七證”，即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證和內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售(銷售)許可證、住宅質(zhì)量保證書和房屋使用說(shuō)明書進(jìn)行審查。這是必須的，但筆者建議購(gòu)房人在購(gòu)房前還應(yīng)
注意了解以下情況。
一是了解所購(gòu)房產(chǎn)是否已設(shè)置抵押權(quán)或第三方權(quán)益。開發(fā)商在進(jìn)行商品房的開發(fā)過(guò)程中，往往出于融資的需要，以先取得全部或部分國(guó)有土地使用權(quán)或正在建設(shè)中的工程作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人(一般為借款人)不得處置抵押物。因此，在抵押權(quán)尚未解除的情況下，開發(fā)商預(yù)售商品房前必須經(jīng)享有抵押權(quán)的銀行的同意，且保證預(yù)售所得款項(xiàng)須首先用于償還銀行貸款，銀行并須承諾在貸款逐步得到清償?shù)耐瑫r(shí)逐步解除抵押，只有這樣，方能保證購(gòu)房人購(gòu)買的房產(chǎn)上不存在第三方權(quán)利，買賣雙方才能順利辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。
因此，在購(gòu)房前購(gòu)房人核驗(yàn)開發(fā)商出示的國(guó)有土地使用證時(shí)，須注意該證書上“有關(guān)他項(xiàng)權(quán)利證明”欄內(nèi)是否注意有上述抵押情況。如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商以土地使用權(quán)和在建工程進(jìn)行抵押的情況，購(gòu)房人應(yīng)請(qǐng)開發(fā)商介紹清楚抵押權(quán)人(一般為貸款行)是否同意預(yù)(銷)售抵押房產(chǎn)和同意逐步解除抵押，以及是否簽署了相關(guān)的承諾書；并在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)之前請(qǐng)開發(fā)商告知原設(shè)置的抵押是否已經(jīng)解除。如果開發(fā)商是以部分土地使用權(quán)和部分在建工程進(jìn)行抵押的，購(gòu)房人應(yīng)注意核驗(yàn)自己購(gòu)買的房產(chǎn)是否屬于已抵押的部分。
二是了解開發(fā)商是否超面積銷售。商品房預(yù)售(銷售)許可證上的準(zhǔn)售建筑面積是房屋土地管理部門對(duì)開發(fā)商可預(yù)(銷)售多少房產(chǎn)的批準(zhǔn)面積。開發(fā)商必須在該許可證批準(zhǔn)的范圍內(nèi)銷售其開發(fā)的商品房，超過(guò)許可證上批準(zhǔn)銷售建筑面積以外銷售的部分，嚴(yán)格說(shuō)是不具備合法銷售條件的，不能確保得到房屋土地管理部門的預(yù)售登記，購(gòu)房人權(quán)益也因而不能得以有效保障。這是因?yàn)�，按法律�?guī)定，開發(fā)商通過(guò)出讓取得某塊土地的使用權(quán)并在該土地上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)時(shí)，須向國(guó)家繳納該土地范圍內(nèi)的全部土地出讓金。由于客觀原因，開發(fā)商在繳納全部土地出讓金上，往往有這樣或那樣的困難。為此，在繳納土地出讓金的問(wèn)題上，有關(guān)管理部門在操作上采取了變通的辦法，即允許部分開發(fā)商先支付一定比例的土地出讓金，取得臨時(shí)的土地使用證，并在具備其他準(zhǔn)許預(yù)售條件時(shí)允許開發(fā)商預(yù)售一定比例的商品房；剩余商品房待開發(fā)商補(bǔ)齊余下的土地出讓金后方能準(zhǔn)予預(yù)售。
如果開發(fā)商超面積銷售后不能及時(shí)向政府土地部門補(bǔ)齊余下的土地出讓金，開發(fā)商就不會(huì)順利取得所開發(fā)商品房的大產(chǎn)權(quán)證，并順利為所有購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。因此，購(gòu)房人在核驗(yàn)開發(fā)商提供的預(yù)售(銷售)許可證時(shí)應(yīng)請(qǐng)開發(fā)商詳細(xì)地介紹并認(rèn)真比較許可證上批準(zhǔn)銷售的建筑面積與開發(fā)商實(shí)際銷售的建筑面積，以確保自己購(gòu)買的商品房在政府房屋土地管理部門批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，確保所簽預(yù)售(買賣)契約能夠得到房屋土地管理部門的預(yù)售登記，從而使購(gòu)房行為得到有效保障。以免入住完工項(xiàng)目多年而不能取得房產(chǎn)證的窘境。
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