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以租養(yǎng)房,現(xiàn)在可以說(shuō)是大都市中盡人皆知的投資理財(cái)方法。于是,有不少人抱著租金必然能夠還貸的期望值,以投資為目的、超越現(xiàn)實(shí)還貸能力按揭購(gòu)置房產(chǎn)。然而,一個(gè)不容回避的現(xiàn)實(shí)是,房屋一旦大面積空租,導(dǎo)致的資金鏈斷裂、崩盤(pán),套住的不僅僅是投資者,可能還會(huì)有商業(yè)銀行、置業(yè)擔(dān)保公司等機(jī)構(gòu)。
以租養(yǎng)房一哄而上
已經(jīng)或正在打算擠上以租養(yǎng)房這條船的人,主要是中高收入階層。"海歸"丁先生就是這群中產(chǎn)階層中的一員。他在上海西南角的徐家匯和虹橋一帶共購(gòu)買(mǎi)了6套房屋,全部是以租養(yǎng)房。
正是丁先生們的杰出貢獻(xiàn),銀行的個(gè)人住房貸款數(shù)字一路高歌猛進(jìn)。人行上海分行最新提供的數(shù)字顯示,截至今年首季末,上海個(gè)人住房貸款合計(jì)余額為999億元人民幣,當(dāng)季新增94億元,同比增長(zhǎng)逾三成,創(chuàng)上海個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開(kāi)辦以來(lái)的單季增長(zhǎng)額新高。
第一季度上海全市商業(yè)銀行累計(jì)發(fā)放貸款同比增加了28.9億元,但按揭貸款支持的購(gòu)房面積同比只增加了3.2萬(wàn)平方米,表明按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的住房以中高檔樓盤(pán)居多。當(dāng)然,房?jī)r(jià)的上漲對(duì)貸款可支持購(gòu)房面積的消蝕因素也比較明顯。來(lái)自上海權(quán)威部門(mén)的信息顯示,在諸多購(gòu)買(mǎi)高檔住宅樓的購(gòu)房者中,有20%的買(mǎi)家是為了投資。據(jù)工商銀行上海分行住房信貸部甘智誼科長(zhǎng)介紹,工行上海分行新增的住房按揭業(yè)務(wù)中,相當(dāng)部分是以租養(yǎng)房的多套性投資購(gòu)房。
在眾多中產(chǎn)階層急不可耐地投身到以租養(yǎng)房洪流之際,早就笑不動(dòng)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始叫賣(mài)"售后包租"。上海一家開(kāi)發(fā)商打出的廣告說(shuō):客戶購(gòu)房后,開(kāi)發(fā)商包租,租金年回報(bào)率不低于7%,稅收由開(kāi)發(fā)商承擔(dān),且包租期為10年。在上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院曹建元副教授看來(lái),"售后包租"并不是個(gè)新概念,因?yàn)?0世紀(jì)90年代中期房地產(chǎn)泡沫破滅之前,就曾出現(xiàn)過(guò)"售后包租"這樣的最后瘋狂。"售后包租"夢(mèng)想破滅之后,引發(fā)了大量索賠官司,相當(dāng)部分的官司最后由于開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)而不了了之。
以租養(yǎng)房這種投資方式得以運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)的前提是每房皆租和租金不菲,房屋租賃市場(chǎng)一旦有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng),整個(gè)資金鏈就會(huì)受到影響。正是基于這個(gè)原因,已經(jīng)有專(zhuān)家呼吁適當(dāng)降低多套貸款購(gòu)房者的按揭比例,以把商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)掌握在可控范圍。
銀行應(yīng)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
專(zhuān)家們對(duì)以租養(yǎng)房資金鏈斷裂的擔(dān)心,并非是杞人憂天。
據(jù)權(quán)威部門(mén)的調(diào)查,上海有78.6%的市民希望1至5年內(nèi)購(gòu)房,其中57%是想買(mǎi)第二套住房。第二套住房的大量出現(xiàn),顯然將直接沖擊房屋租賃市場(chǎng)。
興業(yè)證券研發(fā)中心戴濤認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整壓力日漸顯現(xiàn):一方面"圈地運(yùn)動(dòng)"的增速明顯高于去年同期的水平；另一方面商品房空置面積出現(xiàn)明顯增長(zhǎng),僅深萬(wàn)科2001年底空置樓盤(pán)價(jià)值就比2000年底猛增了97.6%,高達(dá)11.9億元。而當(dāng)房?jī)r(jià)因供需走勢(shì)反向運(yùn)動(dòng)下跌時(shí),首當(dāng)其沖受到傷害的將是房屋租賃。
中國(guó)內(nèi)地20世紀(jì)90年代中期房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)"消滅"了不少大戶,但大戶們當(dāng)時(shí)大多是以自有資金購(gòu)房,并沒(méi)有對(duì)銀行的資金安全形成威脅。目前而言,銀行似乎還沒(méi)有針對(duì)以租養(yǎng)房風(fēng)險(xiǎn)的防范策略。
銀行現(xiàn)行的控制按揭風(fēng)險(xiǎn)的措施,針對(duì)的對(duì)象主要是首次購(gòu)房的消費(fèi)者。中國(guó)人民銀行上海分行統(tǒng)計(jì)研究處顧銘德副處長(zhǎng)證實(shí),對(duì)用銀行貸款的方式購(gòu)置多套房屋用于投資,人民銀行目前沒(méi)有禁止的規(guī)定,而由商業(yè)銀行自己把握是否可以向某個(gè)市民多套購(gòu)房提供按揭貸款,因?yàn)檫@種具體業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由商業(yè)銀行自己承擔(dān)。
專(zhuān)家們認(rèn)為,盡管借款銀行和置業(yè)擔(dān)保公司可以對(duì)無(wú)法還款的以租養(yǎng)房者進(jìn)行大膽處置,而不必像處置居住性購(gòu)房那樣顧忌重重。但能否全額收回貸出的款項(xiàng),則要看房?jī)r(jià)有沒(méi)有大幅跳水,而房屋租賃市場(chǎng)一旦受到大規(guī)模的沖擊,房?jī)r(jià)不跳水又似乎是不可能的。工行上海分行住房信貸部甘智漪科長(zhǎng)承認(rèn),給多套購(gòu)房的市民發(fā)放貸款,銀行承擔(dān)了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。盡管在貸款者不能正常還款時(shí)銀行可以處置房產(chǎn),但處置房產(chǎn)也不是一件輕松的事。
香餑餑與定時(shí)炸彈
在工商銀行宣布至2002年4月8日,該行已成為國(guó)內(nèi)最大的按揭銀行后,建設(shè)銀行迅速作出反應(yīng)。建行上海分行從5月1日起實(shí)施一系列新舉措:在滬工作的境外人士最高貸款額由房?jī)r(jià)的六成提高到八成；不在滬工作的外省市及境外人士購(gòu)買(mǎi)上海市的住房也可獲得貸款；借款人的年齡由65歲放寬到70歲。
工行2000億元的按揭貸款余額,已經(jīng)占到四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款總額的37%。雖然個(gè)人住房貸款僅占個(gè)人信貸的7.8%,但其2001年形成的50億元左右利潤(rùn),大約相當(dāng)于工行當(dāng)年封閉利潤(rùn)的14%。
對(duì)于銀行放寬條件爭(zhēng)奪按揭貸款業(yè)務(wù),曹建元視其為低層次的競(jìng)爭(zhēng),容易形成商品房銷(xiāo)售、個(gè)人住房貸款總額等方面的虛假繁榮。事實(shí)上,一些銀行并不在乎購(gòu)房人申請(qǐng)按揭貸款時(shí)是否是以租養(yǎng)房,關(guān)心的只是自己能否爭(zhēng)取到這個(gè)客戶,而很少會(huì)去悉心弄清申請(qǐng)者是第幾次申請(qǐng)購(gòu)房貸款。
曹建元提醒銀行要加大對(duì)以租養(yǎng)房者還貸能力的審查力度,特別要警惕"售后包租"衍生出的集團(tuán)性大面積風(fēng)險(xiǎn)。這種集團(tuán)性以租養(yǎng)房資金鏈如果出現(xiàn)斷裂,很容易形成多米諾骨牌的放大效應(yīng)。房?jī)r(jià)一旦形成連續(xù)跌勢(shì),銀行就會(huì)陷入無(wú)法平倉(cāng)的黑色怪圈,按揭成數(shù)的限制也將顯得蒼白無(wú)力。
10年的租金等于全部的房款,被不動(dòng)產(chǎn)研究專(zhuān)家們認(rèn)為是成功的投資。未來(lái)10年的房屋租賃市場(chǎng)能否持續(xù)維持目前的牛市,誰(shuí)也不得而知,但一些不動(dòng)產(chǎn)研究專(zhuān)家們認(rèn)為,房地產(chǎn)周期持續(xù)時(shí)間一般為3到5年,房地產(chǎn)本輪始自2000年的行情走軟跡象已經(jīng)相當(dāng)明顯,上海二手房房?jī)r(jià)接近新樓盤(pán)的價(jià)格,就是這種逼近臨界點(diǎn)的明顯征兆。而今年下半年,上海將集中上市1000萬(wàn)平方米新房。
截至今年首季末,工行個(gè)人住房貸款不良率為0.25%,遠(yuǎn)低于美國(guó)和香港銀行業(yè)的1%以上。據(jù)了解,住房的不良貸款,大多是由購(gòu)房人解決居住性問(wèn)題時(shí)過(guò)高估計(jì)自己收入能力而斷供造成的,因?yàn)橘?gòu)房人發(fā)生人生意外或病故后的貸款清償則由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)。由于海外沒(méi)有中國(guó)目前這種大規(guī)模以租養(yǎng)房的按揭貸款現(xiàn)象,個(gè)人住房貸款這個(gè)"香餑餑"中到底埋藏著多少未來(lái)可能引爆的"定時(shí)炸彈",目前顯然還難以估量。(《上海證券報(bào)資本周刊》記者陳建軍)
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