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本報記者季曉磊
去年6月，本刊曾刊載了美國專家介紹房地產證券化的文章。文章介紹了美國發展房地產證券化的經驗，并且預言REIT將促活中國的房地產資本市場。那時，我們是將房地產證券化當成別人的新鮮經驗加以報道的。沒料到還不到一年時間，房地產證券化就已在我國進入到了操作層面。
本周，中國建設銀行行長張恩照在出席亞行上海年會時證實，建行的住房貸款證券化項目進展順利，預計將在年內正式啟動。而此前已有相關媒體報道，建設銀行、工商銀行都在緊鑼密鼓地籌備住房貸款證券化業務，兩家銀行都已向央行和國務院上報了業務方案。還有報道說，央行有關人士已證實，商業銀行住房抵押貸款證券化有望在年內實現。
資產證券化是資產的所有者通過讓渡一部分未來權益的行為提前兌現資產現金流的行為。具體到住房貸款的證券化，就是商業銀行將住房貸款的債權轉讓給第三方，通過提前兌現現金，轉嫁銀行的貸款風險，降低不良資產比重，保證銀行的資產充足，滿足后續貸款的順利實施。當然，銀行在通過發行債券等形式將債權證券化，發售轉讓給第三方(即投資人)的同時，也必須將其發放貸款的收益一部分轉讓給投資人，這是住房貸款證券化得以實現的經濟動因。這樣，銀行和證券投資人就共同承擔了住房貸款的風險和收益，既滿足了銀行提前套現保證資本金充足的需要，也為投資者開辟了新的更多的投資渠道，新的衍生金融工具的不斷出現，使投資者在選擇具有避險功能的投資組合時有了更大的空間。
房地產證券化可分為個人住房貸款證券化和房地產開發抵押貸款證券化。前者是銀行把向個人發放貸款的債權轉讓給投資者；后者是將向房地產開發商的貸款債權轉讓給投資者。目前，工行、建行率先推出的是個人住房貸款的證券化。眾所周知，個人住房貸款是目前商業銀行呆壞賬率最低的項目，是其最優質資產之一(如工行個人住房不良貸款率僅為0.23%而房地產開發抵押的不良貸款率則要高得多)。
銀行之所以拿出優質資產進行證券化試點，是希望走好資產證券化的第一步，借此搭建好連接貨幣市場與資產市場的平臺，為銀行未來的各種信貸證券化樹立一個好信譽。
當然，商業銀行目前拿出個人住房貸款這一塊做證券化試點，決非單是為了“賠本賺吆喝”。目前，工行個人住房抵押貸款占整個信貸消費的4.5%，建行則占到7%至8%。隨著我國住房商品化的加快，個人住房貸款余額也會急劇上升，以工行為例，1997年為65億元，到2001年末猛增至1860億元，增幅為27倍，遠遠高于同期房地產開發貸款的增幅(1.6倍)。這樣，隨著這一項目在銀行信貸中的比重和絕對量越來越大，它將不再是銀行的一樁只賺不賠的買賣。另一方面，正如建行市場研究和產品開發部總經理孫滌博士指出的那樣，盡管目前住房按揭貸款的呆壞賬比例相當低，但按揭貸款的期限從10年到30年不等，風險是長期的。從國際經驗看，一旦經濟不景氣，呆壞賬率就容易變高，經濟周期對居民還貸款能力的影響時間一長必將顯現出來。所以，銀行積極探索住房信貸證券化，以分散風險，回籠資金，從長遠來講，是非常有利的。由此可見，選擇個人住房貸款作為推出資產證券化的第一步，對銀行來說的確是功在當下、利在長遠的高明選擇。
對于機構投資者來說，住房金融債券可以實現大資金投資的愿望，而不動產投資相對股票投資風險又相對較小，有利于取得長期穩定的收益。有鑒于此，這一新的投資品種的推出將是大投資者樂見的一項舉措。資產證券化也將為券商、信托、保險、信用評估等行業帶來新的業務空間。受規模效應的影響，在一定時期內，證券等中介機構從證券化本身獲得的業務利潤可能是相當有限的，而在日益強調綜合性金融服務能力的國際競爭潮流面前，適應和掌握更多的新的服務本領，無疑是國內金融服務機構未來生存和發展的必需。
目前國內各大商業銀行、證券、信托機構紛紛為資產證券化業務秣馬厲兵；國外相關機構也是虎視眈眈，有的已經捷足先登，如香港合和控股、韓國資產管理公社、荷蘭發展金融公司、德國施豪銀行、澳大利亞麥格理銀行以及美國一些投行機構等，它們先后介入中國的資產證券化業務。國外機構的加盟使中國資產證券的廣度和深度都在逐步提高�？梢灶A見，隨著住房貸款證券化的逐步實現，房地產開發抵押擔保貸款證券化、汽車等消費信貸的證券化都將一一展開。除信貸資產證券化之外，基礎設施建設(如機場、高速路、石油、電力)應收賬款等領域的資產證券化，也會隨著時間的推移在更大規模和更大范圍內推開。資產證券化正一步一步向我們走來。
資產證券化與融資證券化是現代金融市場領域的兩大體系。從歐美金融市場發展軌跡看，由融資證券化向資產證券化延伸是一國證券化程度加深和金融深化的標志和必然。我國以股票市場為代表的直接融資證券化已經獲得10年的長足發展，客觀存在著證券化結構深化的內在要求。與融資證券化的10年大規模發展相比，中國的資產證券化在近10年來，也有過一些零星和局部的嘗試和實驗，如1992年海南三亞推出的“地產投資券”，可稱是國內資產證券化的首期試驗。如今，即將推出住房貸款證券化則可以算作是中國大規模實施資產證券化邁出的第一步，它必將成為加速我國資產證券化進程的助推器。
展望我國資產證券化廣闊前景的同時，我們不得不看到，我國金融市場體系和金融技術條件與大規模資產證券化要求相比，還遠未成熟和完善。我們缺乏完整的資信體系、評估體系，沒有完整的信用擔保體系，全國性的銀行交易網絡還有待形成，證券、信托等中介機構的服務水平有待提高；盡管我們有了《信托法》和即將推出的《投資基金法》，但資產證券化所需的完善的法律體系尚未形成……我們依然需要摸著石頭過河，中國的資產證券化還有很長的路要走。
(鳴謝：美國W＆HAssociats黃于燕博士、大鵬證券綜合研究所馬金良先生)
《人民日報海外版》(2002年05月11日第五版)
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