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 奚大媽是北京第一位拿到經濟適用房鑰匙的人 攝影/本報記者 程鐵良
1997-2002：總有些新聞讓你難忘
-新聞回放-
《走近生態住宅》
前年，本報記者采寫、編輯的專題新聞《走近生態住宅》獲得了第十屆北京建設好新聞一等獎。
當時，隨著北京住宅市場的消費主體由集團消費逐漸轉向個人消費，人們更加全面地關注居住環境，消費者對更高層次健康舒適住宅的要求也在增加，北京房地產市場中，“生態住宅”也成為發展商推廣項目的最新賣點。本報在對專家、發展商、購房者等多方進行采訪調查，并結合豐富詳實的背景資料，刊發了一組關于生態住宅的專題新聞，包括：專家眼中的生態住宅、發展商打造生態住宅、市民關注生態住宅、國外的生態住宅、生態住宅的發展趨勢。全面介紹了生態住宅。
從近兩年住宅市場的發展來看，住宅的可持續發展問題得到了政府、房地產開發商、住宅消費者和科研機構的重視。加強保溫、改善通風，采用更加高效的能源系統等更為生態的做法也更多地在市場上出現。
主題詞
如果五年前，在北京擁有一套商品房，無疑會被許多人看做是富人中的一員。但現在這種情況得到了根本的轉變，個人已經成為商品住宅的絕對消費主力，住房已成為老百姓最為關注的話題。
這種變化開始于1998年。停止住房實物分配，逐步實行住房貨幣分配的房改政策，個人住房消費貸款與住房公積金政策實施，使幾十年來以單位分配為唯一住房途徑的北京人的住房觀念有了根本改變；同時，經濟適用房的開發建設、危舊房改造的大規模進行、廉租房制度的試點等多項舉措并行，在保障低收入者“居有其屋”的同時也為購房人帶來了更多的實惠。作為國民經濟支柱產業的住宅產業呈現出良好的態勢，北京住房個人消費時代真正來臨。
房改政策帶動了危改百姓遷出陋室舉家搬入新居
2000年12月27日上午，本市采取“房改加危改”政策實施的第一個城市危舊房改造項目——龍潭西里危改小區竣工。70歲高齡的馮希志大爺原來一家八口擠在一間半房里。現在他們按照安置政策，花了不到20萬元，回遷了兩套二居室。馮大爺家居住條件的改善，得益于市政府提出了“房改加危改”的新思路，當年3月《北京市加快城市危舊房改造實施辦法(試行)》開始在崇文、宣武、豐臺三個區五個危改片進行試點。當年全市危改僅三區五片已拆除危舊房13000多戶，約37.59萬平方米。
“房改加危改”是危改區居民以就地安置為主，拆危房建新樓，社會住房平均水平(人均15平方米)內的面積，居民按房改價購買，享受經濟適用住房的產權，相當于負擔建房的費用，政府負責市政投資，并給予21項費用減收或免收的扶持政策，以降低建房成本。同時，對異地安置的居民適當增加安置面積，并按安置補償標準給予貨幣補償。對就地安置和異地安置均有困難的家庭實行換房安置，安置方式自己選擇，使經濟最困難的家庭也有房住和承受得起。龍潭西里的居民平均用每平方米1700元就購買了市場價每平方米達6000元的新房。
2001年是北京危舊房改造進度最快的一年，數據表明，當年共拆遷危舊房114萬平方米，動遷居民9.3萬戶，分別是2000年的3倍和7倍。崇文區金魚池危改區2000余戶居民告別蝸居陋室回遷，昔日龍須溝的居民可在家里憑窗眺望戶外陽光下波光粼粼的水面。短短3年里，北京市有12.76萬戶危改區居民住上了新房，接近1990年到1998年9年的總和。
“十五”期間，北京市危房改造工作以舊城區和關廂地區為重點，到2005年基本完成城區現有的303萬平方米危舊房的改造任務，危改將使更多中低收入者圓了住房夢。
同時，為解決最低收入、無房家庭的居住問題，2001年10月，北京市開始在城八區的部分地區進行試點推行廉租住房制度，去年年底前舉行了兩次廉租住房搖號配租，共有398個“雙低家庭”入住了廉租房。
個人購房催熱了樓市福利分房退去住房消費涌來
1999年8月24日，《在京中央和國家機關進一步深化住房制度改革實施方案》出臺，緊接著9月1日，《北京市進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案》也在市民的期盼中正式出臺。延續了幾十年的福利分房壽終正寢，北京開始住房貨幣化的新歷程。
方案規定，從1998年年底開始，北京停止住房實物分配，逐步實行住房貨幣分配。這項和每個人息息相關的房改政策，核心內容是停止住房實物分配，進一步完善住房公積金制度，建立住房補貼，逐步實行住房分配貨幣化。確定每平方米建筑面積基準補貼額為1265元，無房職工可以按照補貼標準，1998年底之前的一次性發放，1999年之后的按月發放。無房和住房未達標的機關職工，按經濟適用住房價格或市場價格購買住房時，可向所在單位申請住房補貼。同時，方案對事業、企業單位的住房補貼作出了相應規定。
與此相呼應，2001年年底，北京市住房普查工作全面開始，有關部門將在此次住房普查的基礎上，建立職工個人住房檔案，制定住房補貼發放計劃，安排全市住宅建設計劃。
伴隨著住房制度的改革，北京房地產市場也開始走上發展道路，呈現產銷兩旺的局面。目前京城地產開發投資處于高速發展、高速增長階段，投資占固定資產比例首次超過50%，在政府宏觀調控政策的引導下，房地產開發投資繼續向商品住宅傾斜；個人購買已經成為商品住宅的絕對消費主力；商品住宅價格保持平穩；商品房銷售總量穩步增長，2001年北京商品房累計銷售1205萬平方米，其中住宅銷售1127.5萬平方米，分別比上年增長25.9%和25.5%，個人購買比例由上年的86%上升到93.1%。
住宅項目提升了品質設計打開國門房子豐富多彩
雖然生態、綠色、可持續發展等等真正融入尋常百姓家還處在期待階段，但對此問題的關注說明，人們對居住的要求正在從形式走向本原——居住質量。
若干年前先定面積、套用標準圖紙而造就的住宅，目的是滿足居者有其屋的基本要求，住宅產品類型難免單一。隨著生活條件的改善，商品住宅時代的到來給了人們更多的選擇，出現在我們面前的房子在外在形態、內在空間等方面各顯神通。復式、錯層、SOHO、TOWNHOUSE，住宅形式變化不斷；高尚、純粹、時尚、住宅試圖引領潮流；預應力、鋼結構、工廠化生產，技術進步挑戰傳統；本土設計豐富了，洋設計帶著新鮮思路來了，住宅設計的多樣性應對著人們對個性居住的要求。
同時，許多住宅項目把著眼點從淺層次形式主義轉移到對品質的塑造上，趨向于生態和可持續發展的嘗試逐漸出現，對居住質量的務實探索越來越受到市場歡迎。
古城保護推進了建設傳統風貌恢復居住環境改善
隨著南城“長安街”——廣安大街竣工通車，其沿線及周邊地區成為本市住宅開發的又一熱點地區。目前，已經有多個住宅項目扎堆廣安大街地區。
去年，本市繼續推進以交通和能源為重點的基礎設施建設。城市建設步伐的加快，使本市住宅產業得到快速發展。去年，全市完成住宅投資372.5億元，比上年增長5.3%，已經成為拉動本市經濟增長的支柱產業。去年，全市竣工住宅1804.9萬平方米，城鎮居民人均住房使用面積達到17.6平方米。
在加速城市基礎設施建設，改善居民居住環境的同時，1999年，北京市規委、北京市文物局等部門聯合制定了25片歷史文化保護街區，力求在原有基礎上，整治和逐步恢復傳統風貌。
保留民居并不意味著讓百姓沿用不便的生活方式，“新建民居在外觀上與周圍環境相協調的前提下，內部引入現代化的衛生、采暖設施，改善住宅的生活條件。”
在今年初《北京歷史文化名城總體保護規劃》已制定完成，此次規劃將在原有基礎上，在舊城內增加4片保護區，并對第一批公布的4個保護區加以擴展，同時在舊城外新開辟10處文化保護區，屆時北京舊城的四分之一將受到保護。
銀行貸款降低了門檻借貸觀念改變買房信心提升
1997年4月28日，中國人民銀行公布了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，不僅放寬了貸款的期限、降低了貸款利率，而且對貸款的對象和條件、貸款程序、貸款期限與利率等都作了較為詳細的規定，對啟動城市商品房市場起到了重大的促進作用。
截至去年底，個人消費貸款居第一位的建設銀行自營性個人住房貸款余額1866億元；個人住房貸款余額在四大國有商業銀行中的市場占有率為36.8%。2001年，工行北京分行給北京買房人發放了個人住房貸款余額達240億元。
同時，公積金貸款作為政策性住房公積金發放的委托貸款，以其低利率受到購房者的青睞。截止到2001年10月31日，市住房資金管理中心累計發放個人貸款66869筆，金額115.58億元，個人貸款余額達到101.04億元。累計支持居民購房面積591萬平方米。
經濟適用房圓了住房夢買房不再貴族限價優惠工薪
1999年11月27日，盡管當天寒風料峭，但在經濟適用住房項目天通苑的一期入住現場，卻是一派熱鬧景象。當退休老人奚大媽抱著三歲的孫子從市領導手中接過新房的鑰匙時，做了多年“新房夢”的奚大媽流下了熱淚。作為本市第一個拿到經濟適用住房鑰匙的購房人，奚大媽和孫子抱著鑰匙喜極而泣的樣子被本報記者用鏡頭定格。
經濟適用住房是為了解決中低收入家庭住房困難而建的普通住房，由政府限定最高售價。從1998年10月本市首批19個經濟適用住房亮相至今，“物美價廉”的經濟適用住房幫本市許多工薪階層圓了“住房夢”。
排隊認購經濟適用住房也成了北京樓市的一景。無論是在城北的回龍觀經濟文化區、立水橋的天通苑，還是在城南的豐益城市花園、垡頭翠城；無論是城東的通惠家園、青年路小區，還是城西的今日家園、長安新城，最高售價4500元/平方米的經濟適用住房幾乎每開一個新盤，都出現排隊認購的熱銷場面。
截止到去年年底，本市經濟適用房竣工面積為400萬平方米。今年，建設經濟適用住房，解決中低收入居民的住房困難，仍然是本市房地產市場的開發重點。據了解，今年北京市計劃新開工經濟適用住房300萬平方米，竣工200萬平方米。
撰稿／房地產編輯部
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