|
在過去的二十年里，溫州人憑借其特有的商業敏感和勤勞，積攢下了將近1000億元的民間資本。而在這個資本為王的時代，溫州人又南下北上，頻頻組團到北京、上海、深圳等地進行房產投資，并迅速形成一股資本出走之風……
近日，記者從一位溫州房地產內部人士得到可靠消息，4月底，將有一支近200人規模的溫州購房團再次赴京看房。就在不久前的3月30日至31日，一支由50人組成的“溫州購房團
”已光顧過京城，僅30日一天，購房團就“相中”了9套、總值近千萬元的房產。而早在一年前，溫州民間資本就已這樣悄然出走，開始在周邊的上海、杭州等地進行跨地區房產投資，據說，有的溫州人僅上海一地就持有三四處房產。
資本積累完成，投資空間漸小，千億民間資本“相中”地產
據了解，3月30日和31日，溫州購房團考察的都是位于北京CBD商圈、南城廣安大街、奧運村和中關村等具有很大發展潛力的中高檔樓盤，每平方米最高均價達上萬元，最低均價也在7000多元。而購房團的成員多是溫州地區的私營企業主，其中約有80%意在投資，期待通過出租、交易等形式在若干年后獲取回報。溫州人四處買房投資，似乎讓溫州號稱1000億元的民間資本找到了新的投向。
據記者深入了解發現，造成這一現象的原因主要源于兩個方面：一是溫州地方的資本積累完成并萌發投資的原始沖動；其次是在溫州本地房產市場的投資空間漸小的同時，跨區域購房投資的時機已到瓜熟蒂落的時候。
早在20年前，素以“腦子靈、能吃苦”著稱的溫州人就在全國各地率先做起了小商品生意，也因此造就了一大批的溫州富商。據有關數據表明，僅溫州市就積聚了將近1000億元的民間資產。這無疑為后來溫州人四處投資提供了有力的保障。其實，大多數溫州人仍然是很眷念自己生活的這個城市，紛紛把熱情和資本不斷投向溫州，樓市自然是最穩妥的選擇。然而，連續多年的“炒盤”，虛高的房價又為后來資本突圍埋下伏筆。
在溫州，土地是最稀缺的資源。以溫州甌海經濟開發區為例，可用地僅735畝，而近800家企業請求用地已達2000多畝。大量的本地和外地投資讓征地成本昂貴而使整個地價水漲船高。家住城郊的王愛英因此成了意外的贏家。1998年她在山腳下買下三畝非農地，當時購價為6.5萬元／畝，而現在卻漲到了25萬元／畝。
而受此影響最大的則是當地的房地產項目。據統計，溫州在兩三年內房價幾乎翻了一番，以溫州市車站大道為例，1998年該地段房價每平方米僅2000多元，而今年已近5000元，接近和超過上海市同類地段房價，加上近年來風險投資領域經常出現的一些不穩定因素，精明的溫州人紛紛把投資的目光投向固定資產類的房產領域。一位參加過購房團的溫州商人告訴記者，隨著北京、上海等城市國際化加速和租賃市場的日趨成熟，投資房產不僅保險，而且省事、收益穩定。
溫州市房產局市場管理處的趙處長在分析溫州人跨地區購房的原因時，總結了四點：一是溫州人經過20年的創業，手頭很有錢，特別是溫州郊縣地區，很多有錢人送子女到上海、北京求學并購房安家?二是把手頭閑錢投資房產，獲得高租金的投資回報?三是溫州市現在的房價漲勢過快，房價普遍偏高。僅以商鋪為例，上海四川北路一帶商鋪每平方米售價2萬元，而溫州市公園路、信河街一帶的商鋪卻高達3萬元左右?四是溫州市地方小，每年開發的150萬平方米的商品房中的優秀樓盤并不多，這就為本性“遨游四方”的溫州人選擇上海、北京提供了機會。
溫州每年將有20億元，購房款落入上海樓市，跨地區房產投資商機頓現
溫州人有錢和投資意識是大家公認的。所以，溫州人所到之處就自然備受矚目。當溫州人在2000年剛剛到上海看房的時候，就被上海房產商敏銳地意識到這是一個不可錯過的商機。上海一房產商在接受記者采訪時就講了這樣一個故事，溫州有一對老板夫妻，各自都有一份產業。丈夫在吃早點的時候看到一則廣告：上海某黃金地段有一幢新建商務樓出售鋪面，正在溫州設點銷售?他立刻趕到銷售點，花900萬元買下幾套?回家和妻子一說，妻子下午也趕去了，一擲千金，簽下了1600萬元的合同。
這種商機在2001年9月的“溫州市秋季房展會”上也得到了進一步證實。該房展雖是溫州市樓盤的一次大檢閱，但還是吸引了上海5家樓盤悄悄參展，其中包括上海著名的“中遠兩灣城”，以及“喜福會”、“金芙世紀公寓”、“上海國際商城”等商住樓盤。據房展會后的統計數據顯示，僅占參展樓盤8%左右的上海樓盤卻占有了20%左右的成交量。
溫州市房產交易中心的一位工作人員說，按這個比例，也就意味著溫州每年近2萬名購房人中有20%，即4000名購房人將目光投向上海樓盤。按每人平均購買一套50萬元的房子來算，溫州市每年將有20億元購房款讓上海樓盤賺去。
其實，上海房產商不但嘗到了跨區域購房潮流帶來的甜頭，而且正在著力完善一系列相關服務，來全力開發這個市場。到溫州做宣傳、免費提供包租服務幾乎是大家都能看得到的舉措，但一定很少有人能想得到組織免費看房團的始作俑者竟也是上海這些聰明的房產開發商。
一位不愿意透露姓名的上海房產開發商說，每組織一次看房團至少有四至五家樓盤參與策劃，按每次100人算，成本不超過10萬元，只要有10%的人各買一套就不賠，事實上每次都超過這個數，何況這一筆成本至少由好幾家來平攤，無論是從購房團購買力，還是有效購買群體的角度，組織購房團都絕對是一本萬利的好事！
風險投資市場不穩定，京滬租賃市場日趨活躍，房產投資迎來格局重組
以溫州為首的跨區域房產投資之風，其意義遠不只是溫州民間資本的出走，更重要的還在于，這可能是房產投資發出的將由區域化走向全局化的第一個信號。
中國人民大學教授葉劍平分析認為，近年來，隨著北京、上海等城市國際化的加速，這些城市的房產市場已不在只是一個區域化城市的概念，以后可能會活躍更多這個城市以外以投資為目的消費者，將主要表現在投資消費群體由經濟相對發達的中小城市向北京、上海、深圳等城市遷移。從投資的角度分析，由于風險投資市場不穩定因素增多，民間資本轉向固定資產投資市場的熱度將進一步升高；其次，北京、上海等大城市流動人口的進一步增多，租賃市場的進一步成熟也同樣會促進跨區域房產投資趨勢的形成。
溫州新世紀房地產開發公司營銷部經理張慶增是地道的上海人，為了淘金來到溫州，幾乎目睹了溫州近兩年來熱炒房產的全過程。當一個小城市的價格、投資的優勢不復存在的時候，地域的界限就會消失，資本就會出走。他坦言，隨著經濟的快速發展，以區域化為特征的房產市場將逐漸弱化，資本和市場將會按照市場的經濟規律進行運作和重組。
《金周刊》實習記者姜拾榮
 股票短信一問一答，助您運籌帷幄決勝千里！
| 
