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在住房需求的拉動下，尤其是加入世貿組織后，內地房地產市場進入了高速發展期。在內地房地產行業市場狀況火爆的吸引下，投資也在大幅增加；但同時市場上也出現了不同的聲音，既有過于樂觀的、也有過分悲觀的觀點。對此，筆者認為，有必要澄清對國內房地產行業的某些認識和理解。
房地產認識觀念存在一種錯誤
內地房地產市場真正建立的時間不長，發展經驗積累還非常有限。內地房地產市場有一個顯著的特點是，香港和臺灣的房地產市場發展經驗被內地市場借鑒、使用的非常頻繁和深入。但由于香港、臺灣同屬城邦經濟體，因此，城邦經濟體下適用這些經驗在內地，對房地產從業人員、購房者乃至整個市場都存在相當大程度的誤導。這種誤導一個非常明顯的體現之一是對房地產投資升值的錯誤認識，在國內眾多房地產投資者以及業者看來，房屋是可以大幅度，甚至接近無限升值的；但實際由于內地大陸經濟市場條件的不同，在不同的經濟體系下，不正確的認識會對行業的發展產生方向性的影響。
首先先談一下房地產為什么會升值，房地產作為不動產除了適用之外，還有投資的作用。可是房屋會升值嗎？很顯然不會，作為房屋本身的價值是會隨著使用和時間的推移而折舊和遞減的。在這一點上非常容易理解的市場狀況是，同一地區的新建房屋和舊房存在的價差。房屋之所以可能升值是因為土地的價值以及土地的升值，是建立在土地級差和地租的基礎之上。看到這里有人可能會說，對啊，所以說房地產會升值(這種觀點中誤導成分非常多)。但是，這時候就要搞清楚在大陸經濟體和城邦經濟體下，土地市場有什么不同，并且在此基礎上中國內地房地產市場會呈現什么特點。
國內房地產市場的建立是從計劃經濟的住房分配制走向市場化的，經歷的是從建筑業向商品房市場轉化的過程。因此，在國內房地產市場有第一次啟動、第二次啟動和第三次啟動之說。在國內房地產市場建立的過程中，香港、臺灣的房地產業者扮演了啟蒙者的角色，從港臺開發商投資開發到開發銷售代理等領域都是港臺業者以成熟市場的引導角色來引導和傳授給國內房地產市場以經驗。這就造成了國內房地產市場的從業人員和投資者，乃至管理者在觀念和認識上，對港臺等城邦經濟體下房地產市場發展經驗的吸收和依賴。不過，由于內地大陸經濟體土地可以相對無限制供給的特征，因此，城邦經濟體房地產市場的黃金定律：“土地、土地、還是土地”的規則是否在內地適用，是一個應當探討的問題。
房地產市場在大陸經濟體和城邦經濟體的區別
在區域經濟體中可歸類于城邦經濟體的國家和地區有中國香港、臺灣，日本、新加坡等等，通過與大陸經濟體的中國內地、美國、俄羅斯等比較可以發現。這些城邦經濟體是由于人為和自然原因形成了相對獨立的資源和環境特點，在自然資源尤其是土地資源上具有很大的局限性，可利用量非常有限，屬于稀缺的資源。如香港歷史原因形成的行政分割，中國臺灣、日本、新加坡的海島特點。
而且正是由于土地資源的稀缺，無一例外這些國家和地區的房地產價格都處于高位的狀態。并且由于高房價對這些國家和地區經濟造成的傷害，和對經濟競爭力的影響也是顯而易見的。
在大陸經濟體下土地供給情況就完全不同了，在大陸經濟體下土地供給相對限制要比城邦經濟小的多，在一定條件下土地供給與滿足居住、經濟發展的需求的矛盾并不突出。在這種條件下供求關系的市場條件不支持高房價，而且高房價對城市經濟競爭力的影響也使高房價沒有存在的必要。
這一點在國內城市的發展中也有體現。一個地區的地級差異、地租和地價與所處區域的商業環境、生活便利程度等環境因素有關。就同一城市和區域而言，地級差異、地租和地價由于上述環境的差異和區別而形成。但這不等于國內城市的發展受土地的限制，城市商業、生活環境并不具有滿足需求的唯一性特點，由于國內土地供應限制性小，城市可以延展擴張，環境同樣具有滿足需求的可復制性，只不過具有發展的階段性而已。這一點是與城邦經濟體的最大差別，因此在城邦經濟體中由于土地供應而出現的高房價在國內得不到支持。并且，內地在經濟持續快速發展之后，也已經具備了城市大規模擴張的條件。
國內與此關聯的一個明顯例證是，在北京和上海兩個城市發展中，原本兩個房價非常接近的城市，在短短幾年時間內，上海的房地產價格卻能夠大幅度降低的原因何在？答案是城市發展規劃思路的不同，在上海，地鐵和輕軌等快速交通向郊區發展，釋放出了大量的土地資源，試想城市直線擴張出20公里可以釋放出多少可利用的土地資源！由于土地成本的差異，上海和北京的房價差異明顯，從而形成了在滿足需求，提高競爭力，和房地產市場發展現狀方面的不同。由于城市規劃的差異，在北京如果調查離城區10公里處的居民生活方便程度，答案是否定的。但在大陸經濟體的特征下，北京借鑒上海的發展經驗也是完全可以在短期內實現的。但這種可能在城邦經濟體下是沒有實現的可能的，并且目前上海和北京兩地房地產市場的發展情況也說明了兩種發展模式的優劣。因此，內地應該走出原有受城邦經濟體房地產發展經驗的錯誤影響，創新發展。
房價和經濟競爭力的關系
高房價對城市競爭力的影響在城邦經濟體中都有體現，其中以日本的影響最為突出，以日本的情況為例：日本現在的房地產價格已經從泡沫時期的高位水平，大跌將近一半。在泡沫時期，日本東京的中心地段，每平方米地價竟高達1億日圓，按當時的匯價相當于120多萬美元。這完全是錢多了發瘋，瞎抬亂炒造成的亂象，根本不能反映真實的社會經濟水平，泡沫的破滅毫無疑問會從這些行當破起。
試想一下，如果說今天日本政府還在不斷加大投入，試圖將地價繼續維持在每平方米1億日圓的話，倘若有人想要新開一個企業或購買住房，需要土地和房屋，他得花費多少資金來買地皮。就算他湊得到錢買地皮，他還要不要建房屋、置設備？要不要搞生產？
就日本地價為例，降低十倍，每平方米還要12萬多美元。降低一百倍，每平方米也還要1.2萬美元，跟中國平均每畝合660平方米兩萬元多人民幣的有償使用價相比，也還高出3275倍。與周邊國家競爭，它降一千倍也不夠。由此可見，房地產價格的暴跌和泡沫結構的破產，是日本產業再生的必由之路，否則日本經濟就會被泡沫時代的包袱壓得永遠難以翻身。從另一個角度來看，房地產、生產資料的降價和泡沫產業的破產，也是日本經濟再生的前提，決不是走向崩潰的象征。外人管中窺豹，看到一些破產降價的現象就說日本經濟不行了，那是缺乏對日本經濟結構的整體了解。日本人借此大呼小叫，則是別有用心的渲染。因此，在對城市房地產價格進行評估時，切不可抱有房價、地價要高、只要升值就是好的，就是良性的錯誤發展思想。中國在加入世貿組織后，全球經濟一體化的發展背景下，低成本本來就是最有利的競爭優勢，抬高房地產價格純粹是本末倒置的做法。
綜上所述，我們認為，從發展和長期來看，國內房地產市場在配合城市規劃的基礎上，發揮大陸經濟體調節能力強的特點，充分、合理的利用資源，保持合理的房價對增強經濟競爭力是非常重要的。這既有利于城市的建設，也有利于生活水平的提高，并且對行業的健康發展也是至關重要的。對于目前的市場現狀來講，這需要一個轉變的過程。
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