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北京的房屋銀行如今似乎成了風(fēng)中之燭，有的開打價(jià)格戰(zhàn)，有的宣布偃旗息鼓。數(shù)天前，北京鑫尊地產(chǎn)等幾家中介公司決定退出房屋銀行業(yè)務(wù)。
房屋銀行緣何折戟京城
曾經(jīng)風(fēng)光無限
去年中介市場(chǎng)最熱門的話題中就有“房屋銀行”。自從貴陽誕生這種租賃形式以來，就迅速在北京、青島、哈爾濱、太原、濟(jì)南等地推廣開來，被業(yè)內(nèi)稱為“房屋租賃業(yè)的一次革命”。在有些城市，房屋銀行確實(shí)為推動(dòng)住房二三級(jí)市場(chǎng)立下不小的功勞。據(jù)稱，貴陽“房屋銀行”推出后的一個(gè)月的交易量就達(dá)5000多套。“房屋銀行”是一種全新的房屋租賃模式，它是指房主將待出租的房屋“存入”房屋置換中心和銀行共同設(shè)置的“儲(chǔ)備庫”，然后由房屋置換中心根據(jù)房屋的地段、環(huán)境、設(shè)施等因素測(cè)算出房屋出租價(jià)格，經(jīng)房主認(rèn)可后通過一定渠道對(duì)外招租，而房主則通過商業(yè)銀行收取房租。顯然，這種形式有利于降低交易成本。
北京市房地產(chǎn)交易中心成立房屋銀行之初，用該中心工作人員的話說，每天三部熱線電話根本放不下。自熱線電話開通后，一天有60至80個(gè)電話，加上網(wǎng)上登記、上門來訪等，十幾天就收集有效信息1000條以上。
操之過急
據(jù)有關(guān)方面報(bào)道，北京某房屋銀行營業(yè)不到20天，就已接待現(xiàn)場(chǎng)咨詢1500余次，有1000余套住房正式提出存入申請(qǐng)。一時(shí)間，房屋銀行成了炙手可熱的明星，甚至有人還打出了“有房就存房屋銀行”的旗號(hào)。
然而，有這么好的優(yōu)勢(shì)，也只是曇花一現(xiàn)。為了改變好景不長的局面，許多公司急功近利，比如北京市某交易中心發(fā)起“一個(gè)月內(nèi)免收看房費(fèi)”活動(dòng)，將50天空租期減為20天。用相當(dāng)于降低價(jià)格的方式搶占市場(chǎng)，為“房屋銀行”的提前衰退埋下了伏筆。
據(jù)業(yè)界資深人士介紹，推廣也只是增加存房數(shù)量的概念，并不是客戶越多越好，如果服務(wù)能力跟不上，不但輸了產(chǎn)品，可能連品牌也輸了。
先天不足
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“房屋銀行”的退出舉動(dòng)可以看做是緊急突圍，這似乎不是針對(duì)傳統(tǒng)中介。北京市三級(jí)市場(chǎng)的口頭“松動(dòng)”才使他們聞風(fēng)而動(dòng)。一旦房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)放開，將有大量的只有使用權(quán)的存量房產(chǎn)“入市”，這將是中介市場(chǎng)分爭“蛋糕”的時(shí)候，因此利用價(jià)格和服務(wù)舉措先行一步也就順理成章了。
盡管現(xiàn)在看來房屋銀行的模式尚難以取代傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介，但把自己做大，以迎來市場(chǎng)的大勢(shì)是房屋銀行的真正目的。據(jù)介紹，截至目前，“房屋銀行”存房交易量屈指可數(shù)，成交量不到貴陽市月成交量的10%。成交少的原因主要是房屋出租者對(duì)房屋銀行這樣的新生事物認(rèn)知度有限，一些房屋出租者認(rèn)為，把房子存入“銀行”手續(xù)太繁瑣、稅費(fèi)過高。
目前，北京市有關(guān)住房租賃管理的相關(guān)文件有20個(gè)以上，其中包括對(duì)出租房的審查、房屋辦理租賃許可證、到公安機(jī)關(guān)備案、到房管部門填表等。同時(shí)，盡管最近房屋租賃市場(chǎng)稅收政策有所調(diào)整，但粗略計(jì)算，房產(chǎn)稅4%，營業(yè)稅3%，加上個(gè)人所得稅、安檢費(fèi)、備案手續(xù)費(fèi)、中介委托代理費(fèi)(包括房屋銀行的空租期)等，實(shí)際成本應(yīng)在房租的20%以上。因此地下租賃盛行，房屋銀行房源奇缺。在住房三級(jí)市場(chǎng)的稅費(fèi)及相關(guān)政策上，市場(chǎng)期待著新的進(jìn)步。
魚龍混雜
一中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，房屋銀行業(yè)務(wù)主要收益點(diǎn)在于每年固定的空置期，將空置期降到了15天以下，對(duì)中介公司來說幾乎沒有盈利空間。
據(jù)傳，一家小中介公司以房屋銀行的名義從個(gè)人手里收來房子，將出租房的一年租金卷走后，便人去樓空，房屋銀行的風(fēng)險(xiǎn)由此顯現(xiàn)。
據(jù)了解，“房屋銀行”剛進(jìn)入北京市場(chǎng)時(shí)，有的公司是50天的免租期，后來減少到30天的免租期，再后來發(fā)展到有的公司根本沒有免租期。業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑：一個(gè)“房屋銀行”沒有免租期，不知道他們?cè)谧鍪裁矗?/p>
相關(guān)人士告訴記者，市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻太低，造成了目前北京市場(chǎng)上“房屋銀行”泛濫成災(zāi)。經(jīng)營房屋銀行，沒有資金實(shí)力根本就沒有效益可言，也無法保證存房者的長期穩(wěn)定收益。而目前對(duì)開辦“房屋銀行”業(yè)務(wù)的中介公司的條件根本沒有約束，任何房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都可以開辦，一旦發(fā)生不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者的利益就得不到充分保障。
房屋銀行的前途
業(yè)內(nèi)專家指出，“房屋銀行”這一模式的設(shè)計(jì)背景是靜態(tài)的，面臨著經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而且任何風(fēng)險(xiǎn)都可能使其業(yè)務(wù)萎縮。主要有三大風(fēng)險(xiǎn)：其一，最近幾年我國國民經(jīng)濟(jì)具有超穩(wěn)定的特點(diǎn)，已經(jīng)使大家形成了思維慣性，在考慮經(jīng)濟(jì)問題的時(shí)候，常常都是以國民經(jīng)濟(jì)背景一成不變作為前提。一旦大形勢(shì)出現(xiàn)波動(dòng)，必將給“房屋銀行”經(jīng)營帶來困難；其二，目前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)向好，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)逆變，“房屋銀行”的經(jīng)營者可能難以實(shí)現(xiàn)原來的承諾；其三，房地產(chǎn)具有使用和投資的雙重功能。但是，房地產(chǎn)作為一種投資工具，與股票、古玩字畫等其他投資工具有明顯的區(qū)別，房地產(chǎn)需要出租讓別人使用和具體管理，即投資人一定要把作為房屋的投資工具出租并具體管理。由于“房屋銀行”產(chǎn)生不久，對(duì)其的管理模式也只是在借鑒和探索的階段，沒有一個(gè)成熟的有效模式。一旦操作不當(dāng)，勢(shì)必走向不測(cè)。
“房屋銀行”要成功運(yùn)作，專家認(rèn)為必須具備三個(gè)條件。其一，以何種價(jià)位收進(jìn)租賃市場(chǎng)的房源，精確度要非常高。如果僅在數(shù)量上有所提高，對(duì)租賃的價(jià)位沒有準(zhǔn)確的把握度，房屋在短期內(nèi)沒有出租，公司就要承受很大的損失，這就需要很多了解市場(chǎng)和區(qū)位價(jià)格走勢(shì)的員工；其二，公司要有一套成熟的管理機(jī)制；其三，大量的承租客戶作基礎(chǔ)，如果你收進(jìn)來的房源有許多客戶想租，這樣就會(huì)縮短免租期，賺取利潤；其四，要有足夠的人力，并且是低成本的人力資源。侯勇
頭條縱深
房屋銀行三大收益點(diǎn)
-收益點(diǎn)之一：空置期
一般而言，每年固定的空置期成了房屋銀行的主要收益點(diǎn)。就北京地區(qū)而言，目前開展房屋銀行業(yè)務(wù)的中介公司所規(guī)定的空置期從每年15天到60天不等。例如，北京市房地產(chǎn)交易中心，空置期是20天；置業(yè)家園，空置期30天；我愛我家，空置期50天，另外還有10天的房屋修整消毒期。
雖然空置期的時(shí)間有長有短，但是，毫無疑問，做此項(xiàng)業(yè)務(wù)的公司目的是賺取利潤。如果中介公司以收入價(jià)將房屋再出租的話，每年15天的空置期所帶來的贏利空間少之又少，幾乎為零，甚至為負(fù)利潤。
-收益點(diǎn)之二：租金差價(jià)
實(shí)際上，除了空置期外，低價(jià)收房、高價(jià)出租，賺取租金差價(jià)也是房屋銀行贏利的一種方式。
-收益點(diǎn)之三：附加服務(wù)
附加服務(wù)內(nèi)容是房屋銀行業(yè)務(wù)競(jìng)爭的主要手段。包括空置期長短、贈(zèng)送財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、免費(fèi)維修房屋等。無論免租期多長，買不買房屋銀行的賬，還是客戶自己說了算。在這樣的情況下，為了更好地吸引客戶投入到這項(xiàng)業(yè)務(wù)中來，房屋銀行的附加服務(wù)成了促成這項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展的重中之重。在京城開展房屋銀行業(yè)務(wù)的中介公司中，我愛我家要求房屋的空置期最長，每年總共為60天(包括10天整修、消毒期)；同時(shí)，提供的附加服務(wù)也最多，除了會(huì)贈(zèng)送給房東一份財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)外，還提供免費(fèi)的房屋維修整理以及消毒等保護(hù)房屋的措施。
就房屋銀行而言，其業(yè)務(wù)的最大附加價(jià)值體現(xiàn)在了“方便、安全”四個(gè)字上。房屋存入房屋銀行后，客戶所應(yīng)得房租會(huì)定期打到指定的賬戶上，完全省去了奔波討要房租的麻煩，也避免了遭遇承租欺詐行為，同時(shí)還保證了每年至少能得到10個(gè)月的房屋收益，避免一些普通租賃難以規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。而中介公司所提供的附加服務(wù)，最終目的也是保證房屋銀行的真正價(jià)值。世興
相關(guān)背景
三類人把房子存銀行
據(jù)中介公司的統(tǒng)計(jì)表明，近來，房屋銀行業(yè)務(wù)雖然比往年同期有所增長，但是增長并不明顯，這是因?yàn)檎叩仍蜃璧K了一些房屋的“入市”。在北京由于很多存量房屋沒有產(chǎn)權(quán)，所以不能收入房屋銀行，這為此項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展，造成了一定影響。
目前，房屋銀行的業(yè)務(wù)主要集中在東三環(huán)、東北三環(huán)(即團(tuán)結(jié)湖、呼家樓、左家莊一帶)。因?yàn)檫@一帶的房源充足，同時(shí)具備出租條件的房子也多；中關(guān)村區(qū)域客戶與房源的關(guān)系仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)。存房的客戶情況大致分為三類：年齡在30至40歲的“有房階層”，對(duì)舊房無時(shí)間照顧，不以出租房屋為生，而以獲取穩(wěn)定的、無風(fēng)險(xiǎn)的收入為主；離開北京，無法照顧房屋者；年齡偏大，沒有精力照顧房子者。
為了保證業(yè)主及承租人的利益，目前，中介公司對(duì)入住房屋銀行的客戶的身份都要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，有的中介公司更是承諾對(duì)客戶的行為負(fù)責(zé)，最大限度地降低了業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)。世興
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