|
筆者實在記不起是從什么時候開始，我們的媒介都在告誡買房人買房時一定要看“五證”(即：土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、商品房預售許可證)，而且現在告誡要看的越來越多，比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、預售許可證上包不包括房地產商正在出售的房屋，并且還告誡買房人只看“五證”不夠，還要了解房地產商有沒有資質、了解小區的整體規劃、了解要買的房是否已被房地產商抵押。
對于這些告誡不要說是第一次買房的人，就是我這買過幾次房的“老鳥”也被搞得一頭霧水，由于網上經常有人反復問我這方面的問題，也不得不跟著研究起來，結果發現這些要了解的東西作為買房人并非輕易能查到，而一定要通過律師去查，我反復琢磨作為買房人房子還沒買就先要支付這筆律師費才能保護自己嗎？據房地產商的老總講：目前一個項目開發批準要蓋50多個章(過去150多個)，難道我們都要一一去查？我為此曾不客氣地當面質疑過北京市房地局主管處室的負責人：能不能讓買房人買房變得簡單點？他的回答出乎我的意料：我們從來沒有說過買房要看“五證”！
帶著疑慮我回過頭來再研究，發現現實存在著以下問題：
1.建設部的商品房銷售和預售管理辦法及商品房買賣合同示范文本都沒有提及《建設用地規劃許可證》，經查這個許可證列明的規劃建設單位是可以申請更改的，通過看此證和查規劃并不能保證買房人所買房屋的規劃環境不會改變。
2.有預售許可證沒有土地許可證售房的不止一、兩家，按建設部相關規定和合同示范文本，有土地使用批準文件的就可以出售。批準文件真偽和有效性，普通買房人更難辨別。
3.按我國抵押法的相關規定，有抵押的不等于不能轉讓(出售)，經抵押人同意，被抵押物一樣可以轉讓(出售)，在實際操作上房地產商將土地抵押換取貸款對加快房屋建設不一定是壞事，沒有周轉資金，房子遲遲蓋不起來，對買房人不同樣是風險？
4.房地產商超許可證面積銷售并非從房號上就一定能看得出來，最近北京某小區的面積糾紛實際上是房地產商在公攤上做手腳，所有房號都包括在許可證范圍之內，當時從許可證上很難看出破綻。
5.沒有強制性法規要求房地產商在售房時必須向買房人出示“五證”正本，售樓人員經常給買房人出示的都是影印件，如果房地產商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。
鑒于以上分析，筆者認為買房人保護自己的方法只能從合同入手，將風險“轉嫁”給政府，和房地產商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚：“第一次付款時間為合同在政府做完備案登記后＿＿＿＿天內。”這樣所有查證手續都由政府完成，將來出什么問題也由政府負責。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標準是合同有沒有在政府主管部門備案登記，銀行能否給買房人發放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。
對于居住環境特別關心的買房人則最好從合同的補充協議入手，要求房地產商注明光照、房子間距等條件，這比去查將來可以變更的規劃來得更實際一些。劉宏誠
 股票短信一問一答，助您運籌帷幄決勝千里！
| 
