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美國房地產業在經濟衰退期間保持高速增長，是美國經濟躲過深度衰退的主要原因之一。不過經濟學家相信，已經有一定程度泡沫的房地產業，難以持續高速增長下去。一旦房價突然大幅度下跌，其對經濟恢復的破壞作用，甚至要超過2000年年中開始的美國股市大崩盤。
今天回頭看過去兩年左右的美國經濟，之所以能在僅一個季度的負增長之后就開始以
較快的速度回升，生產率的持續提高的貢獻的確很大，但最主要的因素則是消費的持續增長。許多人納悶，美國股市縮水使美國消費者4萬億美元的資產在不到兩年內就化為烏有；美國企業在此次衰退中經歷了自大蕭條之后的最慘重打擊，企業倒閉、失業上升等多重因素對消費信心不斷形成打擊，但美國的消費在衰退期間何以竟沒有出現負增長？究其原因，多數經濟學家認為，是兩年來美國的房價持續超高速增長救了美國經濟的命。
在股市泡沫開始破滅之際，大多數經濟學家擔心股市大幅度下滑將使消費者降低開支，從而導致消費大幅度萎縮。時至今日，美國股市仍比其最高峰的時候縮水25%。然而，人們沒有估計到，在股市泡沫破滅和美國經濟衰退之際，美國的住宅價格卻一直高速上升。據統計，在美國經濟出現衰退的2001年，除了硅谷等少數地區房價出現較大幅度下跌外，多數地區的房價都是以兩位數的比例不斷上揚，美國的年平均房價竟上升了9%，創了實際房價增長的歷史最高記錄。
最新的研究成果表明，住宅價格的變化對消費心理和行為的影響，普遍要大大超過股市升降對人們心理的影響。美國有三分之二的家庭擁有自己的住房，盡管股市泡沫破滅使不少人由富變窮，但房價的飚升，不但抵消了股市下跌形成的負面心理影響，甚至還使更多的人感到自己更加富有，從而使住宅財富效應代替了2000年之前的股市財富效應，繼續刺激著美國人的消費增長，最終使美國經濟繞過了衰退深淵。
然而，曾經拯救美國經濟于水火之中的房地產業，將面臨越來越多的變數。從現狀來看，有人稱美國的股市泡沫破滅了，但房地產業的泡沫卻已經形成。此次美國經濟衰退和歷次的最主要區別之一，是美國沒有通脹問題，這為美聯儲大刀闊斧放松銀根提供了基本條件。一年之內美聯儲連續11次降息，加上巨額貨幣投放市場，大大刺激了房價上漲，形成了房地產業泡沫。
房價的上升和利率處于40年來的最低水平，使擁有住宅的家庭為了追求低利率貸款，紛紛重新貸款，并在重新貸款時以房子作抵押從銀行提取大量現金，支撐著目前仍在持續的消費增長。但這實際等于，消費者現在的開支增長，是挪用了今后要還的住房貸款，形成另一種寅吃卯糧現象。
美聯儲目前的利率，較大幅度低于美國的正常利率水平，即使今年下半年開始提息，利率水平仍將在較長時間內維持在低水平上。如果住房貸款因此繼續低于民眾收入，美國人的債臺將繼續筑高。另外，由于通脹率走低，購房者無法以未來的通脹比例抵消部分貸款開支，其結果將是美國人的部分預期消費會受到越來越大的債務擠壓，從而影響未來消費增長。
從前景看，美國房地產業的發展最起碼面臨兩種趨勢，一種是利率逐步緩慢上升，從而使住宅價格平穩下降，最后實現軟著陸。這種結果對美國經濟恢復不會產生破壞作用，但會妨礙經濟增長速度。另一種不可掉以輕心的可能結局，就是房地產業急劇下滑，從而對消費信心形成比當年股市暴跌更為嚴重的負面效應，進而可能逆轉正在回升的美國經濟。
在經濟發展歷史上，房地產泡沫破裂導致經濟持續衰退的例子比比皆是。美國目前的房地產的發展前景如何，其泡沫究竟會多嚴重，近來已成為經濟界辯論的主題之一。不過，經濟學家的普遍認識是，如果房地產業出現崩潰性下跌，其對消費者信心的打擊和對經濟的破壞作用，將超過幾乎所有的因素。
總而言之，美國經濟已經出現“V”字型恢復勢頭，但仍將面臨諸多挑戰，而能源、企業投資和房地產等方面的挑戰，則將決定美國經濟恢復的速度和發展的趨勢，如果把握不好，仍有使美國經濟復蘇夭折的可能。
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