|
本報記者賈維霜
近年來，房地產(chǎn)市場的供需矛盾日益成為人們關(guān)注的焦點，一方面人均居住水平低，而另一方面全國又有大量空置房積壓，究其原因，是我國房地產(chǎn)價格過高所致。
僅以杭州為例，去年杭州市城區(qū)的商品房平均價格達4309元/平方米，中心地段的住房
價突破6000元/平方米，漲幅位居全國第三。過高的房價，使杭州出現(xiàn)“人才”遠離本市而轉(zhuǎn)向其它城市的現(xiàn)象。
北京市去年商品住宅平均價格為4700元/平方米，是全國平均價格的1倍多。
廣州目前的高層住宅售價在5000-6000元/平方米，大大超過人們的心理預(yù)期。
成本過高不可忽視
是什么原因造成房價居高不下呢？
房地產(chǎn)價格一般由土地開發(fā)成本(地價)、建筑安裝工程費用、各種稅費及利潤構(gòu)成。地價是由土地出讓金、城市建設(shè)配套費、拆遷安置補償費、其它土地開發(fā)費四部分組成。土地出讓金的高低又受地租、可供開發(fā)的土地數(shù)量和利息率的影響。事實上，我國的地租水平是較高的，尤其是好地段、好位置。以北京為例，市政府將土地劃分為10類，不同地段不同價格。東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽區(qū)為1-6類地段；豐臺、石景山區(qū)為3-9類地段；其它各郊縣處于6-10類地段區(qū)。這些地段的出讓金在200-2700元/平方米之間，開發(fā)商要想在城區(qū)建設(shè)開發(fā)，就得支付比郊區(qū)高出若干倍的出讓金，使得城區(qū)房價比郊區(qū)高很多。去年底，浙江天松集團準備在杭州下沙區(qū)投資，但下沙開價10萬元/畝，而寧波只要5萬元/畝，于是開發(fā)商便放棄杭州選擇了寧波。
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，加速了對城鎮(zhèn)用地的需求，然而土地作為一種稀缺資源，供住宅開發(fā)的用地相對減少，這就成為地價居高不下的客觀原因。
住宅建筑安裝成本的提高和配套設(shè)備的建立，也促成了房價處于高位。目前，開發(fā)建設(shè)的商品房普遍采用框架、半框架結(jié)構(gòu)，使用塑鋼門窗、PVC管等新型建筑材料，以提高住宅質(zhì)量和檔次；為滿足住房需求，開發(fā)商還采用了中庭花園、純凈水供給系統(tǒng)、小區(qū)智能化等設(shè)計，以改善和優(yōu)化居住環(huán)境；為使樓宇正常運轉(zhuǎn)，還須將上下水、電力、電信、熱力、天然氣等配套設(shè)施與外圍市政接通；為日常生活需要，修建了商場、學校、娛樂、通信設(shè)施，以及公交線路引入小區(qū)，等等。所有這些費用，均被納入購房者的成本中。
供需結(jié)構(gòu)嚴重失衡
供求結(jié)構(gòu)不平衡也是房價趨高的原因。據(jù)調(diào)查，目前全國房地產(chǎn)市場60%以上的開發(fā)項目屬于中高檔，而市場80%以上的需求集中在中低檔，市場供需結(jié)構(gòu)嚴重失衡。目前，北京大部分的家庭年收入在15萬元以下，而這部分人正是當前購房的主力軍，他們的消費能力在很大程度上影響著樓市的價格。
剛剛閉幕的北京春季房展會的統(tǒng)計表明，此次展會售價在4500元/平方米-7000元/平方米的參展項目有40多個，占參展總數(shù)的1/3。但由于價位較高，只有年收入在20萬元以上的參觀者光顧。因此，整個房展會成交數(shù)額不甚理想。與此形成對比，“首屆低價位商品房展示交易會”則吸引了大批京城百姓。在這個交易會中，最低房價僅1850元/平方米，最高也只有4500元/平方米，3000元/平方米以下的占70%，有1030套低價房被買走。據(jù)低價房組委會劉和平稱，下半年還將舉辦這樣的房展會。這表明，現(xiàn)高檔住宅供應(yīng)量大，中低檔供應(yīng)量卻明顯不足，急需低價房的百姓占有很大比例，開發(fā)商要充分考慮中低收入家庭的住房需求，經(jīng)濟適用房的供求要合理調(diào)配，這樣才能起到平抑商品住房價格的作用。
采取措施平抑房價
面對目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，各地相繼出臺了一系列政策，以促進房價更加趨于合理。
今年2月，杭州市國土資源局第六次調(diào)整基準地價和土地等級，工業(yè)用地1-4類不變，5-8類平均下調(diào)了30%。
近日，北京國土房管局也宣布：從1993年公布并沿用至今的北京市基準地價將被“刷新”，并于今年上半年完成更新工作。市長劉淇日前表示：今后北京將出臺一系列法規(guī)以降低地價，同時還將成立土地交易和土地儲備中心，每年由政府審批的土地要嚴格進行公開、公正、公平的招標，以杜絕土地炒作，從根本上控制土地的供給。另外，每年將建200-300萬平方米的經(jīng)濟適用房，以解決部分家庭住房難的問題。
加入世貿(mào)組織后，我國建材、生產(chǎn)設(shè)備關(guān)稅從30%降至10%，這也相應(yīng)降低了建筑成本。
建設(shè)部日前發(fā)出通知，自5月1日起，對已有的《房產(chǎn)測量規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的部分，按新的規(guī)定進行房產(chǎn)測量，對容易引起爭議的公攤面積進行了規(guī)定。從而讓百姓在購房時心中有數(shù)，并降低開發(fā)商對消費者進行欺詐的可能。
相信這些政策的出臺，對平抑房地產(chǎn)市場價格，啟動個人住房消費，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，會起到一定的促進作用。
 股票短信一問一答，助您運籌帷幄決勝千里！
| 
