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陸昀
袖珍小戶(hù)型賣(mài)瘋了
在剛剛閉幕的北京春季房展會(huì)上，位于東二環(huán)內(nèi)的綠景苑二期推出的一個(gè)小戶(hù)型樓賣(mài)績(jī)極佳。由于所有戶(hù)型的建筑面積都在60平方米以下，又采用了配備整體廚衛(wèi)、居室墻地全
裝修，盡管每平方米的均價(jià)為7500元，但因?yàn)榭們r(jià)偏低，總共292套住房在展會(huì)期間便以小定金的形式賣(mài)出了200余套。而其中22套面積為18.69平方米的袖珍小戶(hù)更是奪人眼目，在展會(huì)頭天一開(kāi)盤(pán)便被搶光。135000元到140000元的總房?jī)r(jià)，此前在北京市區(qū)的商品房市場(chǎng)上尚屬“真空”，展會(huì)期間及展會(huì)后，聞?dòng)嵡巴稍?xún)的購(gòu)房人始終接連不斷，很多人為未能買(mǎi)到房子而感嘆：北京能買(mǎi)得起的房子太少了。
迷你之處總價(jià)低
綠景苑此次推出的小戶(hù)型樓中的袖珍套型居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個(gè)狹長(zhǎng)空間，沒(méi)有任何設(shè)計(jì)技巧，而且房間的采光基本上都是東西向的，日照、景觀都不是很好。據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，該項(xiàng)目二期工程的三棟住宅樓中，這座小戶(hù)型樓夾在兩座塔樓之間，位置最差。雖然與其同時(shí)推出的兩棟塔樓戶(hù)型設(shè)計(jì)都比較好，采光、通風(fēng)、景觀都很不錯(cuò)，均價(jià)為6500元／平方米(毛坯房)，比小戶(hù)型樓的單價(jià)每平方米要少一千來(lái)元，但在市場(chǎng)上遠(yuǎn)沒(méi)有小戶(hù)型樓受青睞，小戶(hù)型住宅賣(mài)得如此火爆主要原因是總價(jià)低。
從目前的買(mǎi)家來(lái)看，熱衷購(gòu)買(mǎi)袖珍小戶(hù)型的大致是三種人，即朝九晚五的單身小白領(lǐng)，剛剛進(jìn)京工作時(shí)間不久的年輕一族以及以投資、保值為目的的購(gòu)房人。這些購(gòu)房人認(rèn)為，盡管這種小小戶(hù)型設(shè)計(jì)上不很理想，單價(jià)不低，但由于該樓盤(pán)的區(qū)位比較好，社區(qū)內(nèi)外的相關(guān)配套齊全，小面積住房易于出租、出售，最適合大量年輕人用于過(guò)渡住房，也能滿(mǎn)足投資、保值的需求。而且，貸款總額低，還款壓力小，每月只需拿出幾百元錢(qián)用于還貸。
袖珍戶(hù)型市場(chǎng)多大
由于北京的房?jī)r(jià)始終居高不下，低總價(jià)的小戶(hù)型實(shí)際上近兩年在北京一直成為人們追逐的熱點(diǎn)。像今典花園的小戶(hù)型二代、九龍花園和中關(guān)村地區(qū)出現(xiàn)的非常宿舍等項(xiàng)目都賣(mài)得非常快。但以往市場(chǎng)上的小戶(hù)型大體都在50平方米至70余平方米之間，總價(jià)多在30萬(wàn)元至50萬(wàn)元之間。綠景苑袖珍戶(hù)型的推出，使北京市場(chǎng)上出現(xiàn)了20建筑平方米以下的低總價(jià)房，這一市場(chǎng)現(xiàn)象引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。在如今住宅產(chǎn)品供過(guò)于求的市場(chǎng)情況下，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大賣(mài)點(diǎn)是抓住30萬(wàn)—50萬(wàn)元房?jī)r(jià)需求的缺口，以小戶(hù)型迎合市場(chǎng)的需求，巨大的市場(chǎng)需求也在期盼著低總價(jià)房的涌現(xiàn)。然而，袖珍小戶(hù)型的市場(chǎng)有多大，業(yè)內(nèi)人士可謂見(jiàn)仁見(jiàn)智。
春季房展結(jié)束后，中原房地產(chǎn)顧問(wèn)公司就小戶(hù)型市場(chǎng)進(jìn)行了研討，該公司的銷(xiāo)售總監(jiān)殷則環(huán)認(rèn)為，北京市場(chǎng)對(duì)低總價(jià)住宅的需求非常大，但這類(lèi)袖珍小戶(hù)型由于在設(shè)計(jì)上具有較大的局限性，而且墻體多，公攤多，18余平方米的空間最后可使用的也就是14余平方米，只能做純過(guò)渡性住房，它要受到區(qū)位、配套服務(wù)等基本條件的限制，從長(zhǎng)久來(lái)看必須因地而論，而不能一窩蜂地開(kāi)發(fā)。
有專(zhuān)業(yè)人士提出，這種十余平方米的袖珍小戶(hù)熱實(shí)為北京高房?jī)r(jià)擠壓下的一種無(wú)奈的產(chǎn)品，這種住房從產(chǎn)品本身來(lái)看是有違住宅人性化設(shè)計(jì)的，是現(xiàn)代版的“筒子樓”，不該大量開(kāi)發(fā)。
今典小戶(hù)型二代的開(kāi)發(fā)商張寶全認(rèn)為，如今北京市場(chǎng)上針對(duì)工薪階層的總價(jià)為30萬(wàn)—50萬(wàn)元的住宅有效供給明顯不足，總價(jià)在30萬(wàn)元以下的更為緊俏，市場(chǎng)上出現(xiàn)這種20平方米以下的單身公寓不失為住宅的一個(gè)過(guò)渡產(chǎn)品。從專(zhuān)業(yè)上講，如今為了保證建筑的容積率，即便有開(kāi)發(fā)商想大量開(kāi)發(fā)小戶(hù)型，也很難用整個(gè)小區(qū)做小戶(hù)型，因?yàn)樾?hù)型的房間尺度從設(shè)計(jì)上限制了樓座的進(jìn)深，使容積率難于提升。因此，目前市場(chǎng)上雖然有少數(shù)項(xiàng)目在做較小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)，但大多是利用小區(qū)中主要樓座間夾著的“邊角料”樓做少量的低總價(jià)小戶(hù)型，供應(yīng)量不會(huì)很大。
張寶全認(rèn)為，要想滿(mǎn)足市場(chǎng)主流群體的需求，既獲得建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，又能夠使住宅本身有發(fā)展的空間，最為可行的開(kāi)發(fā)方式是預(yù)應(yīng)力技術(shù)的“空間蒙太奇”。由于使用預(yù)應(yīng)力技術(shù)開(kāi)發(fā)的樓體具備大跨度的開(kāi)放空間，承重墻少，而且地下部分更具增值空間，可以由小變大，具備持續(xù)發(fā)展的條件。他透露，安地公司今年打算占住低總價(jià)房的供應(yīng)鏈，在北京東部推出“加強(qiáng)版”的“空間蒙太奇”小戶(hù)型，在“今日家園”戶(hù)型基礎(chǔ)上，將所有立管設(shè)計(jì)進(jìn)墻，使今后小變大的開(kāi)放空間更為自由。
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