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政府：規劃、協調角色是否到位
近3年間，在廣州番禺區至市區之間，一個被稱為“華南板塊”的房地產板塊飛速崛起。在這片開發熱土上，僅廣州地區8大房地產開發商對外宣稱的開發土地總面積就達10平方公里，可居住50萬人，相當于一座中等城市。而按原規劃，這里的居住人口僅為6萬人。
在城市功能區和市政設施規劃滯后于房地產開發的情況下，一些地方的發展商各自為政，要么一些配套設施如敬老院、環衛管理站、體育場都不建，要么大家都辦名校、豪華會所，開辟專線巴士，使社會資源與企業內部資源不能充分優化整合與相互利用。而且，開發用地被一大塊一大塊買走后，政府今后想彌補這些住區規劃、配套上的不足，也沒有地方再建大的市政配套設施。
建設部有關專家在考察番禺“華南板塊”后指出，如何解決如此龐大數量人員的就近就業，以及由此派生出來的交通等問題，將是一大課題。一個區域經濟的發展依靠稅收，但如果都是一個一個的住宅小區，那么政府的經濟收入靠什么？如果政府的稅收都難以保證，政府對區域配套和面貌的改造又從何談起。不能讓開發企業交了配套費，還要再出錢為政府做配套，最終又把這一費用轉嫁到購房者頭上。城市的發展要搞清楚，究竟是小區開發跟著城市規劃走，還是規劃跟著發展商走。
成片開發7000畝土地的祈福新
屯阝，10年后將建成5萬套住宅，吸引15萬人入住。開發這個超大型住區的港商彭磷基，被人們戲稱為“彭鎮長”、“彭市長”。廣東省房地產協會專家研討這個較為成熟、運營尚算健康的住區時認為，祈福的持續發展的經驗值得總結，但其開發規模不宜推廣。因為，發展商是以經濟利益為驅動的，不應該也不可能充當政府的角色。而目前祈福做著很多本應由政府來完成的事，這實際上是政府角色缺位、社會管理失控的表現。
一些專家和政府官員指出，大型住區究竟多大的開發規模才合理，還有待研究。按照我國的標準，一個居住區大概容納3萬至5萬人，6萬人是最大限度。大型住宅區作為城市的組成部分，要樹立可持續開發經營的思想，必須有適度的開發規模，且要在規劃、設計和建設管理上與整個城市有機結合，科學合理地整合市場、企業內部與外部、自然條件和社會條件等資源。
他們認為，香港和新加坡對大型住區的開發值得借鑒。雖然這兩地建設這類住區，主要是政府為了解決中下階層居住問題。兩地共同的經驗是政府參與程度深，在政府規劃的主導下，控制土地供應和協調大住區開發。同時強調基建先行，由政府通過市場競投方式出讓“熟地”。香港在開發商取得大面積土地開發權的情況下，政府也要求其自行把“生地”變成“熟地”，并且要在開發前付清地價。另外，政府還積極防止開發商囤積土地壟斷市場，新住區開發非常注重經濟性、社會性和環保性的有機結合。而內地大型住區的開發，則政府參與程度較低，總體上仍屬發展商推動型，政府規劃控制和基建配套欠力度，土地資源浪費和公共設施重復建設嚴重，市場呈現惡性競爭，導致區域生態環境惡化。這種發展商從政府那里獲準開發的門檻低，而消費者置業門檻高，大住區封閉式開發與管理的現象，必須盡早改變。
從源頭擰緊“賣地”、
“放貸”兩道閘
目前，廣東省空置商品房總面積相當于去年商品房銷售的總量。廣州市雖然去年商品房空置面積首次出現下降，但業內人士普遍對后市持謹慎樂觀。盡管如此，發展商購買新地塊的消息仍頻頻傳出。廣州天河區和番禺區大石、南村等“熱點”區域無地可買了，開發商就跑到相鄰的新塘、花都、從化、南沙乃至清遠等地買下大量土地。在交通和生活配套設施相對較差的從化，廣州城建集團已征下數千畝土地。在順德、廣州和番禺開發了三大“碧桂園”姊妹住宅小區的廣東碧桂園集團，最近又準備在增城開發一個大型地產項目。
金融、房地產部門研究人員指出，一些大量購地的發展商融資能力相當脆弱。雖然到2000年底，廣州市房地產企業的平均資本金和平均投資分別達到3600萬元和3000萬元，比1998年高出了近1倍。但據調查，廣州市房地產企業自有資金依然嚴重不足，排綜合實力前30強的企業，71%依賴商品房的定金及預售款，開發商去年投資的資金來源中，企業自有資金和自籌部分只占20%。全市現有房地產開發企業的平均負債率高達78%。
按照中國人民銀行通知規定，商業銀行住房開發貸款的發展商，自有資金應不低于開發項目的總投資的30%。很顯然，如果真要“銀貨兩訖”來取得大片土地的使用權，許多資金本就短缺的開發商將會有心無力。據了解，華南板塊的一個個“巨無霸”的開發地盤，極少采用公開競投的形式轉讓土地使用權。對于敏感的協議地價問題，開發商和有關政府大都諱莫如深。
與“買地熱”形成強烈反差的，是土地拍賣市場的成交清淡。據廣州市國土管理部門的數據，近3年廣州市有償供應土地的面積和收入均呈下降趨勢。2000年全市有償轉讓土地收入比1999年下降35.2%，平均每公頃的有償收入減少33.4%。1999年至2001年上半年，全市以招標、拍賣方式供地面積和收入，分別占供地總量的2.3%和11.6%；而同期以招標、拍賣方式供地的平均收入，比以協議方式供地平均收入高出4.53倍。有關人士指出，以競價方式供應土地所獲得收入，高出以協議方式供應土地收入的幾倍，表明以招標、拍賣方式供應土地對保證政府的地價收入和規范市場、保證市場競爭的公開、公平、公正，是多么的緊迫和重要。這種“買地熱”現象如不盡快規范，很可能成為滋生腐敗和誘發金融風險的溫床。
新華社供本刊專稿
作者:李四清
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