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據悉?遲遲未出臺的新《企業債券管理條例》有望在年內降生，企業債券的發行將由原來的審批制改為核準制，此條例可能將對債券利率不得高于同期銀行存款利率的40％的規定有所放寬。而由此帶來的債券利率市場化將會吸引更多對內地房地產市場看好的國內外機構及個人投資者，為房地產企業打開一個新的融資渠道。
發達國家債券市場是股票市場的3倍～10倍，國內銀行利率接近谷底， 發行企業債券
更待何時
從發達國家情況來看，債券市場一直是資本市場的一枝獨秀，企業債券的融資額度要遠遠高于股票，通常是股票市場的3倍～10倍。相對來說，我國的債券市場規模還很小，且以國債和金融債券為主，企業債券在整個債券市場上所占的比例小而又小，還不到3％。
我國企業債券發展落后的原因是多方面的，但債券發行的審批制度所形成的規模額度控制是主要原因。新的《企業債券管理條例》將一改前規?企業債券的發行將由原來的審批制改為核準制，只要符合必備條件，就可以發放債券，并且債券的發行規模將由發行人的需求和市場資金情況來決定，屆時將會有更多的企業獲得發行債券的機會，這無疑對求資若渴的房地產企業是一個極大的利好消息。
發行企業債券可以緩解房地產開發企業巨大的資金壓力外。另外，按照中國人民銀行的規定，企業債券利息應不得高于同期銀行存款利率的40％，經過此前的8次降息，目前的銀行利率已基本接近谷底，在這種情況下，非常有利于房地產企業發行長期債券進行債權性融資。
資信成為房地產企業發行債券的最大“絆腳石”,債券利率市場化有望新突破
但債券能否成功發行主要取決于企業資信狀況。與一般工商企業類似，房地產開發企業的信用評級仍應以企業未來盈利能力和現金流量分析為核心，著力考察企業的償債能力及償債意愿。同時，房地產企業在信用評級上有著自己的特點，主要表現在：
房地產的區域性和異質性明顯。土地資源的稀缺性和不可替代性決定了房地產業具有很強的區域市場特征，而不同類型的房地產在市場供求、經營管理上區別很大，同時，房地產業受各地政府法規及政策管制影響大。另外，房地產業還與區域經濟發展水平以及經濟景氣周期有著明顯關系，其資產質量與財務狀況以及現金流量波動很大。
中國房地產企業還普遍存在資金實力不足的問題，資金大部分來源于銀行貸款、定金及預收款以及外部資金投入，自有資金很少。這使得國內房地產企業過分依賴于貸款和預收款，其資產負債率很高。同時，定金及預收款所占比重相當大，如果貸款不能及時到位或預售不順利，則往往不能按進度建設，竣工延誤相當普遍，繼而引發一系列的問題。
所有這些決定了房地產企業不易取得較高的資信等級，增加了發行債券的難度。另外，我國居民投資較為保守，面對央行的8次降息，城鄉居民儲蓄非降反升就是明證。因此，房地產企業應在提高資信等級上下功夫。
與國際做法接軌，債券實行利率市場化應該是中國企業債券的發展方向，新的《企業債券管理條例》將對債券利率不得高于同期銀行存款利率的40％的規定有所放寬。債券利率市場化以后，房地產企業就可以根據目前行業高風險高回報的特點，確定較高的債券利率，以吸引對內地房地產市場看好的國內外機構及個人投資者，這樣既滿足了我國快速發展的房地產業對資金的巨大需求，也開辟了境外資金進入中國房地產業的新渠道。
北京世紀華夏資產管理有限公司 張化學
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