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據(jù)悉遲遲未出臺(tái)的新《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》有望在年內(nèi)降生，企業(yè)債券的發(fā)行將由原來(lái)的審批制改為核準(zhǔn)制，此條例可能將對(duì)債券利率不得高于同期銀行存款利率的40%的規(guī)定有所放寬。而由此帶來(lái)的債券利率市場(chǎng)化將會(huì)吸引更多對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)看好的國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者，為房地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)一個(gè)新的融資渠道。
發(fā)達(dá)國(guó)家債券市場(chǎng)是股票市場(chǎng)的3倍～10倍，國(guó)內(nèi)銀行利率接近谷底，發(fā)行企業(yè)債券更
待何時(shí)
從發(fā)達(dá)國(guó)家情況來(lái)看，債券市場(chǎng)一直是資本市場(chǎng)的一枝獨(dú)秀，企業(yè)債券的融資額度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于股票，通常是股票市場(chǎng)的3倍～10倍。相對(duì)來(lái)說(shuō)，我國(guó)的債券市場(chǎng)規(guī)模還很小，且以國(guó)債和金融債券為主，企業(yè)債券在整個(gè)債券市場(chǎng)上所占的比例小而又小，還不到3%。
我國(guó)企業(yè)債券發(fā)展落后的原因是多方面的，但債券發(fā)行的審批制度所形成的規(guī)模額度控制是主要原因。新的《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》將一改前規(guī)企業(yè)債券的發(fā)行將由原來(lái)的審批制改為核準(zhǔn)制，只要符合必備條件，就可以發(fā)放債券，并且債券的發(fā)行規(guī)模將由發(fā)行人的需求和市場(chǎng)資金情況來(lái)決定，屆時(shí)將會(huì)有更多的企業(yè)獲得發(fā)行債券的機(jī)會(huì)，這無(wú)疑對(duì)求資若渴的房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)極大的利好消息。
發(fā)行企業(yè)債券可以緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)巨大的資金壓力外。另外，按照中國(guó)人民銀行的規(guī)定，企業(yè)債券利息應(yīng)不得高于同期銀行存款利率的40%，經(jīng)過(guò)此前的8次降息，目前的銀行利率已基本接近谷底，在這種情況下，非常有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期債券進(jìn)行債權(quán)性融資。
資信成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的最大“絆腳石” 債券利率市場(chǎng)化有望新突破
但債券能否成功發(fā)行主要取決于企業(yè)資信狀況。與一般工商企業(yè)類似，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)仍應(yīng)以企業(yè)未來(lái)盈利能力和現(xiàn)金流量分析為核心，著力考察企業(yè)的償債能力及償債意愿。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在信用評(píng)級(jí)上有著自己的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在：
房地產(chǎn)的區(qū)域性和異質(zhì)性明顯。土地資源的稀缺性和不可替代性決定了房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的區(qū)域市場(chǎng)特征，而不同類型的房地產(chǎn)在市場(chǎng)供求、經(jīng)營(yíng)管理上區(qū)別很大，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)受各地政府法規(guī)及政策管制影響大。另外，房地產(chǎn)業(yè)還與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及經(jīng)濟(jì)景氣周期有著明顯關(guān)系，其資產(chǎn)質(zhì)量與財(cái)務(wù)狀況以及現(xiàn)金流量波動(dòng)很大。
中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還普遍存在資金實(shí)力不足的問(wèn)題，資金大部分來(lái)源于銀行貸款、定金及預(yù)收款以及外部資金投入，自有資金很少。這使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分依賴于貸款和預(yù)收款，其資產(chǎn)負(fù)債率很高。同時(shí)，定金及預(yù)收款所占比重相當(dāng)大，如果貸款不能及時(shí)到位或預(yù)售不順利，則往往不能按進(jìn)度建設(shè)，竣工延誤相當(dāng)普遍，繼而引發(fā)一系列的問(wèn)題。
所有這些決定了房地產(chǎn)企業(yè)不易取得較高的資信等級(jí)，增加了發(fā)行債券的難度。另外，我國(guó)居民投資較為保守，面對(duì)央行的8次降息，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄非降反升就是明證。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在提高資信等級(jí)上下功夫。
與國(guó)際做法接軌，債券實(shí)行利率市場(chǎng)化應(yīng)該是中國(guó)企業(yè)債券的發(fā)展方向，新的《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》將對(duì)債券利率不得高于同期銀行存款利率的40%的規(guī)定有所放寬。債券利率市場(chǎng)化以后，房地產(chǎn)企業(yè)就可以根據(jù)目前行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的特點(diǎn)，確定較高的債券利率，以吸引對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)看好的國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者，這樣既滿足了我國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的巨大需求，也開(kāi)辟了境外資金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的新渠道。北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司張化學(xué)
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