建設部在近日完成的一份報告認為,總體上看,這幾年在住房分配貨幣化及鼓勵住房消費、規范房地產市場等政策的作用下,房地產市場在呈現較為景氣局面的同時,商品房消費環境也有了較大的改變,啟動了個人住房消費,帶動了相關產業的發展,拉動了經濟增長。但是,報告同時也強調,房地產市場上存在著的房價過高、虛假廣告、中介服務不規范、商品房面積缺斤短兩、亂收費、物業管理不規范等問題,也或多或少地挫傷了消費者的購房積極性,影響了住房消費的進一步啟動。
報告認為目前影響市場健康發展的問題主要有:
住房價格上漲快
商品房價格主要是上漲過快的問題,報告認為造成上漲的原因:一是,價格性能比提高,主要是功能、環境、科技含量和配套水平提高,帶動了房價上漲,尤其在中西部地區的經濟適用房價格中表現比較明顯。全國住宅建安造價2000年有所下降,2001年1—11月份漲幅較大;二是,土地價格上漲,引起住宅價格的上漲。據國家計委、國家統計局對35個大中城市去年四季度房地產市場調查顯示,普通住宅銷售價格上漲1.7%,而住宅用地價格上漲5.2%;三是,供求結構不合理引起價格上漲。各地經濟適用房的供應量不能滿足廣大中低收入家庭的住房需求,難以起到平抑商品住房價格的作用;四是,一些城市需求量增長較快,供應相對不足,引起價格上漲;五是,部分地區少數開發企業借入關、申奧成功等進行市場炒作,拉動了房價的上漲。如東、中部地區,2001年1—11月份辦公樓價格漲幅過大,存在借入關、申奧成功炒作的因素。
廣告誤導虛假多
目前各種媒體廣告中房地產廣告比例很大,虛假廣告也時有出現。有的雖構不成虛假廣告,但內容、用語很不規范,容易形成誤導;有的樣板房與實際交付的商品房差異較大,購房者反映強烈。產生上述問題的主要原因:一是,法規不配套,缺乏對虛假廣告的認定標準和相應的處罰措施;二是,缺乏必要的監管機制,對虛假廣告打擊不力。
中介服務不規范 一些中介服務機構受利益驅動,利用假住處謀利;有的利用合同欺詐或通過派人假冒房主、串通真房主以假出租、出售等方式騙取中介費;有的與一些希望非法轉租或以低價租買房屋的人串通一氣,促成地下交易,有的中介機構利用消費者不熟悉市場行情,私下抬高房價等。
產生上述問題的原因:一是,對房地產中介服務人員資格認證制度起步晚,從業人員良莠不齊,總體素質不高;二是,市場監管不力,有效的監督機制尚未建立,查處力度不夠;三是,大多數城市缺乏讓百姓放心的守信譽、有實力的品牌中介機構。
面積分攤問題多
主要表現為:一是,部分開發商在計算房價時,不合理地加大公用部位分攤面積;二是,把不應計算建筑面積的部位計算或多算了建筑面積;三是,規劃設計變更引起面積變化時,開發商不及時告知購買人,也不更改合同面積等。
產生問題的原因:一是,計算方法不科學,購房者無法對自己所購房屋面積進行測量;二是,合同不規范,對合同面積與實際面積產生差異時沒有合理的解決辦法,個別開發商甚至在合同巧設免責條款,一旦合同面積與產權登記時的實測面積不符,利用免責條款逃避責任;三是,產權制度不完善,與消費者所購住房相關的公用部位、公建設施、配套建筑的產權界定缺乏必要的法律規范。
交易收費無標準
主要表現為:一是,按規定可以收取的行政事業性收費,如交易登記收費等,全國尚沒有統一的標準,部分地方計費方式、標準不盡合理,收費較高;二是,一些中介性服務環節多、收費高。如在辦理個人住房貸款過程中的律師費、公證費和評估費等;三是,有關業務部門利用管理手段,強制性指定中介機構提供服務并收取費用。
物業管理糾紛多
主要表現為:一是,部分業主不交物業管理費,使得物業企業難以自負盈虧,甚至有些物業管理企業因經營虧損退出住宅小區物業管理,給居民生活帶來很大不便;二是,一些物業管理企業亂收費、多收費,所收費用與提供的服務不符,引起百姓不滿;有些城市物業管理收費標準過低,造成全行業經營性虧損,物業管理本身難以自求平衡。開發企業為了促銷,補貼一定資金,由自己組建的物業管理企業進行管理;三是,目前全國30%以上的開發項目由房地產開發企業派生的物業管理企業管理,沒有形成競爭機制,實行招投標的比例不到10%。
產生問題的原因:一是有些地方、單位經濟效益差,居民的經濟承受能力有限;二是部分居民群眾的物業管理消費觀念尚未建立,認識水平還停留在住房實物分配時期由單位承擔保修和養護責任上。對自己成為業主之后,應當承擔的物業管理責任和市場經濟條件下業主與物業管理企業通過民事合同關系進行物業管理缺乏認識;三是法律、法規不健全,業主的權利、義務不明確,致使業主對物業管理企業的選擇和更換權利沒有得到有效保障;四是物業管理涉及開發建設單位、業主、業主委員會、公安、居委會及城市管理的諸多方面,他們之間的權利義務關系不清給物業管理造成困難;五是企業經營活動不規范,40%的物業管理公司是由房管所轉制而來,計劃經濟體制下形成的觀念尚未改變,服務意識差;六是物業管理從業人員大多為下崗職工或農村剩余勞動力,整體素質亟待提高! ∥模馏
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