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【本報(bào)訊】年輕的深圳也有“老”問(wèn)題。記者近日在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些特區(qū)早期開(kāi)發(fā)的安居房或商品房住宅區(qū)，在風(fēng)雨的洗刷下已露出斑駁之相，這不僅使居住其間的居民生活質(zhì)素下降，也嚴(yán)重影響了深圳這座花園城的環(huán)境品格。老區(qū)改造需要經(jīng)費(fèi)，那么這些錢到底該由誰(shuí)出呢？記者采訪了有關(guān)專家，認(rèn)為采取業(yè)主出一點(diǎn)、物業(yè)公司投一點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商補(bǔ)一點(diǎn)的資金解決辦法是切實(shí)可行的，也比較符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。本報(bào)記者胡名忠通訊員贏納
深圳有多少“老區(qū)”？
與北京、上海這些老城相比，年僅20歲的深圳有沒(méi)有“老區(qū)”？特區(qū)最早的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)深圳城建集團(tuán)總經(jīng)理李新芳說(shuō)：“新與老是相對(duì)的，可以肯定地說(shuō)，上世紀(jì)80年代所建的商品房和福利房住宅區(qū)，經(jīng)過(guò)10余年的歲月打磨，陳舊老化已是顯而易見(jiàn)的了。”
目前安居房住宅老區(qū)有鹿丹村、紅荔村、通心嶺、下步廟等，商品房老區(qū)有園嶺、碧波花園、濱江等。生活在其間的居民多數(shù)是被稱為特區(qū)“拓荒牛”的早期建設(shè)者。作為深圳的功臣，在很多后來(lái)者都住進(jìn)了蓮花北、益田村、梅林一村以及黃埔雅苑、天鵝堡等新的高尚住宅區(qū)后，他們心里難免有幾分失落，也有幾分期盼，希望改造老區(qū)的呼聲隨之響起。
推倒重建的老區(qū)改造模式，固然讓人欽佩，但它畢竟不是可以普遍采用的模式。它只適用于那些年代確實(shí)久遠(yuǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重問(wèn)題，房屋質(zhì)量有重大缺陷的少數(shù)“老區(qū)”。而大量的“老區(qū)”只有10年到20年的建成時(shí)間，推倒重來(lái)，不僅不經(jīng)濟(jì)也不可能。所以有專家認(rèn)為，合理和經(jīng)濟(jì)的改造模式應(yīng)該是“翻新維護(hù)”。那么，我市到底有多少這樣的老區(qū)呢？據(jù)有關(guān)專家估計(jì)，如果將上世紀(jì)90年代以前建成使用的住宅區(qū)全部算著“老區(qū)”的話，深圳約有150到200個(gè)之間，且主要分布在早期開(kāi)發(fā)的羅湖、福田、蛇口等地。
改造商品房老區(qū)要花多少錢？
如果說(shuō)福利房住宅老區(qū)的改造可以由政府唱主角的話，那么一些老的商品房住宅區(qū)改造的責(zé)任就很難再推給政府。城建物業(yè)管理公司總經(jīng)理羅新民認(rèn)為：“從產(chǎn)權(quán)關(guān)系上來(lái)看，房產(chǎn)的所有權(quán)已通過(guò)房屋買賣轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，業(yè)主當(dāng)然應(yīng)該對(duì)自己的房屋承擔(dān)保養(yǎng)維護(hù)的責(zé)任，如果將這種責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給政府，不僅在法律上說(shuō)不通，在現(xiàn)實(shí)中也不可行。”
但城市社區(qū)的單元式建筑畢竟有別于農(nóng)村社區(qū)的獨(dú)門獨(dú)院式建筑，由業(yè)主獨(dú)自承擔(dān)改造任務(wù)也是不可能的，于是由誰(shuí)作為老區(qū)改造的主體，改造的經(jīng)費(fèi)從何而來(lái)，就成為困擾政府、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司的一個(gè)難題。從而也成為誘發(fā)物業(yè)管理糾紛的一個(gè)隱患。業(yè)主會(huì)問(wèn)物業(yè)公司：“我們把小區(qū)交給你們管理，交了管理費(fèi)，現(xiàn)在小區(qū)破舊了，你們卻不管，是何道理？”物業(yè)公司也有委屈：“我們收的管理費(fèi)是用來(lái)進(jìn)行小區(qū)的衛(wèi)生、保安、綠化及公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)，小區(qū)整體的翻新和改造已經(jīng)超出了我們的職責(zé)范圍。更何況我們想管也沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力來(lái)管。”
羅新民以他們管理的濱河小區(qū)為例算了一筆賬。該小區(qū)竣工于1984年，共有30棟多層建筑，住戶880戶，占地60630平方米，建筑面積91432平方米。1997年由開(kāi)發(fā)商城建集團(tuán)和城建物業(yè)公司共同出資進(jìn)行了一次較為全面的改造，投入資金800萬(wàn)元，改造項(xiàng)目50余個(gè)。其中大項(xiàng)如房屋外墻清洗粉刷220萬(wàn)元；區(qū)內(nèi)綠化改造156萬(wàn)元；道路整治98萬(wàn)元；連廊改造49萬(wàn)元；污水管道改造21萬(wàn)元；小區(qū)圍欄重建20萬(wàn)元；網(wǎng)球場(chǎng)改造13萬(wàn)元；空調(diào)移位10萬(wàn)元。其它一些零星工程如房屋樓棟編號(hào)、小區(qū)標(biāo)志、地面修補(bǔ)、天面防水等少則數(shù)千元，多則數(shù)萬(wàn)元。作為深圳市最早、規(guī)模最大的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，城建集團(tuán)將這些費(fèi)用全部承擔(dān)下來(lái)，去年又委托其下屬企業(yè)城建物業(yè)公司具體負(fù)責(zé)對(duì)園嶺住宅區(qū)、碧波花園、濱江住宅區(qū)進(jìn)行了部分改造。
老區(qū)改造的錢到底誰(shuí)來(lái)出？
3個(gè)老區(qū)的臨街部分改造完成后，作為業(yè)主真有天上掉餡餅的感覺(jué)，自己不花一分錢，居住環(huán)境卻煥然一新。于是又引發(fā)了新的矛盾，還沒(méi)有改造的老區(qū)紛紛要求物業(yè)公司著手改造。城建物業(yè)根據(jù)城建集團(tuán)的部署已制定了將全部老區(qū)徹底改造一新的計(jì)劃，但粗略估計(jì)所需資金將超過(guò)5000萬(wàn)元。
老區(qū)改造中業(yè)主到底要不要承擔(dān)什么責(zé)任？記者采訪了市建設(shè)局、市住宅局的有關(guān)專家。他們比較一致的看法是，原則上由業(yè)主共同承擔(dān)合理合法，但考慮到老區(qū)改造對(duì)開(kāi)發(fā)商所具有的廣告效應(yīng)，及密切業(yè)主和物業(yè)公司關(guān)系的需要，在進(jìn)行小區(qū)改造前，采取業(yè)主出一點(diǎn)、物業(yè)公司投一點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商補(bǔ)一點(diǎn)的資金解決辦法是切實(shí)可行的。也就是說(shuō)，尋求市場(chǎng)化的解決方案，才是現(xiàn)階段老區(qū)改造工作合乎市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的選擇。
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有償回搬改善居住
何謂“有償回搬”？簡(jiǎn)言之，通過(guò)政府扶持、企業(yè)參與、居民出資，改造舊區(qū)新建住宅之后，自愿出資的居民重回故里住新居。出資家庭在享受相當(dāng)優(yōu)惠的房?jī)r(jià)同時(shí)，極大地改善了居住環(huán)境。這就是近年來(lái)上海靜安區(qū)在舊區(qū)改造探索中，走出的一條新路子。
三年前，靜安區(qū)結(jié)合本地“區(qū)情”，提出了政府扶持、企業(yè)參與、居民出資、有償回搬的舊房改造新思路。換言之，政策優(yōu)惠一點(diǎn)，居民出資一點(diǎn)，建成后的樓盤(pán)一部分作為商品房出售再平衡一點(diǎn)。而作為資金籌措，居民出資的這“一點(diǎn)”至關(guān)重要，這部分現(xiàn)金約占總成本的三分之一，有效地解決了改造項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。
靜安區(qū)舊住房成套改造辦公室的有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹道：“三個(gè)一點(diǎn)”缺一不可。居民出一點(diǎn)，解決了啟動(dòng)資金；政策優(yōu)惠一點(diǎn)，有效地降低了改造成本；部分樓盤(pán)作為商品房出售，保證了改造項(xiàng)目的收支總量平衡。回搬居民得到了遠(yuǎn)低于市場(chǎng)商品房樓價(jià)的實(shí)惠，承建商亦有積極性參與。如此，這種在政府扶持下的市場(chǎng)行為，就得到了持續(xù)、良性的運(yùn)作。
“捆綁開(kāi)發(fā)”模式改造舊房
上海楊浦區(qū)首次創(chuàng)造了居民舊宅與企業(yè)“捆綁開(kāi)發(fā)”模式。即在政府部門統(tǒng)一規(guī)劃下，企業(yè)通過(guò)土地置換與居民舊區(qū)聯(lián)動(dòng)改造開(kāi)發(fā)，企業(yè)得益，居民受益，開(kāi)發(fā)商降低成本，置換一片，開(kāi)發(fā)一片，最終完成整街坊改造。
首期啟動(dòng)的定海“窮街”改造工程，52家工業(yè)企業(yè)將陸續(xù)通過(guò)轉(zhuǎn)制、搬遷和土地置換等形式進(jìn)行拆遷，其中涉及多家國(guó)有大中型工業(yè)企業(yè)。根據(jù)有關(guān)改造規(guī)劃，定海路街道“窮街”一期改造工程將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與的市場(chǎng)運(yùn)作模式進(jìn)行運(yùn)作，投入資金達(dá)33億元，將開(kāi)發(fā)建設(shè)5個(gè)“成本不高品位高”、“樓盤(pán)不貴設(shè)施全”、普通工薪階層能買得起住得舒心的現(xiàn)代新型住宅小區(qū)。
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舊房改造要防再生“新舊城”
如何進(jìn)行舊房子改造？有專家認(rèn)為，舊城改造應(yīng)注重“減法”而不是“加法”的使用。所謂“減法”即是：舊城在拆舊建新時(shí)，應(yīng)先以人為本，進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的超前規(guī)劃設(shè)計(jì)。不能讓開(kāi)發(fā)商為謀求更大利潤(rùn)，而擅自提高單位建筑用地的容積率，要盡可能多留廣場(chǎng)、綠化用地。否則，即便拆了舊房建了新房，會(huì)因建筑太密，廣場(chǎng)、綠地少得可憐，住房功能跟不上時(shí)代步伐，給人一種“有新房無(wú)新城”的感覺(jué)，從而產(chǎn)生“新舊城”。
與此同時(shí)，舊城改造還應(yīng)遵循實(shí)事求是的原則，不能盲目貪大求全。把舊房子全給拆了，新房的建設(shè)資金卻接濟(jì)不上，被拆遷戶也無(wú)法得到妥善安置。因此舊房改造必須謹(jǐn)慎從事。
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