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在最近舉行的一次經(jīng)濟(jì)論壇上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾說：“當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)增長中遇到的最大問題是總需求不足。為什么？經(jīng)濟(jì)學(xué)家各有說法。我的解釋是，信用不足。”
對(duì)于北京的房地產(chǎn)而言，茅于軾的這番話可說是一語中的。北京的房地產(chǎn)市場糾紛不斷，或者是入住前的交房糾紛，或者是入住后的物業(yè)管理糾紛，產(chǎn)生這些糾紛的最重要原因就是“信用不足”，于是，購房者不斷投訴，媒體不斷曝光。開發(fā)商對(duì)于市場交易這個(gè)最基 本的因素——“誠信”是如何看待的呢？
-開發(fā)商不住進(jìn)自己開發(fā)的小區(qū)？
經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾認(rèn)為，消費(fèi)領(lǐng)域的信用問題，主要是假冒偽劣和價(jià)格欺詐。消費(fèi)是一種交易，一個(gè)社會(huì)的信用會(huì)決定交易費(fèi)用的大小，而交易費(fèi)用的高低會(huì)影響一個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效益。
北京房地產(chǎn)市場發(fā)生的諸多事件證明了由于開發(fā)商不講誠信，進(jìn)而影響到購房者信心，這不僅對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生了不良影響，從而也導(dǎo)致交易的效率與效益變得低下。進(jìn)一步拖住了市場的后腿。
一些開發(fā)商不住進(jìn)自己開發(fā)的小區(qū)，已是一個(gè)公開的秘密。為什么？是不是因?yàn)檎\信不夠，而害怕購房者的報(bào)復(fù)呢？從屢屢發(fā)生的物業(yè)管理方面的沖突來看，不能說沒有這個(gè)因素。
顯然，問題的癥結(jié)并不完全在于開發(fā)商是否住進(jìn)自己開發(fā)的小區(qū)，而在于開發(fā)商對(duì)于“誠信”的領(lǐng)悟和實(shí)踐。
-合同是誠信的核心
花市棗園銷售總監(jiān)楊洪亮說：“去年之所以發(fā)生這么多的糾紛，是因?yàn)楸本┦蟹康禺a(chǎn)市場發(fā)育不完善的具體體現(xiàn)。也是北京市房地產(chǎn)發(fā)育、發(fā)展必然要經(jīng)歷的一個(gè)陣痛期。南方房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟是因?yàn)樗麄円呀?jīng)經(jīng)歷過這個(gè)階段。購房者和開發(fā)商都比較成熟，與開發(fā)商達(dá)成的協(xié)議也是比較成熟的。現(xiàn)在有一個(gè)204條的補(bǔ)充協(xié)議，方方面面考慮得非常周詳。我們公司對(duì)此是非常重視的，對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議，我們親自審查，簽訂。堅(jiān)決不做虛假的承諾。”
北京天天家園的總經(jīng)理蘇楠說“去年天天家園有兩個(gè)樓竣工，有200多戶入住，基本上還是比較平穩(wěn)的。但是也確實(shí)比合同規(guī)定的入住時(shí)間晚了十天，包括面積誤差超標(biāo)，公司為此而支付了30多萬的違約金。”
房子建成后和客戶的想象不一樣，這種情況的落差，應(yīng)該說始終會(huì)有。盡管開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)會(huì)遇到各種各樣的原因，但是，歸根結(jié)底體現(xiàn)在買賣合同中，開發(fā)商要為自己的承諾承擔(dān)責(zé)任。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，完全履行合同規(guī)定的義務(wù)，對(duì)于買賣雙方而言，才能體現(xiàn)出真正的平等。
-也要尊重開發(fā)商
一方面，由于政府對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的限制性規(guī)定越來越多，另一方面，由于購房者越來越精明并懂得利用法律維護(hù)自己的利益。不少開發(fā)商坦言：壓力越來越大。京貿(mào)國際公寓的李爽說：204條中提到一條，入住的時(shí)候能否都達(dá)到水、暖、氣、電的標(biāo)準(zhǔn)。而事實(shí)上小區(qū)居民入住率必須達(dá)到70%以上，有關(guān)部門才給你供電。
對(duì)于壟斷部門如電力、煤氣、自來水而言。要把這些服務(wù)做好，并不完全取決于開發(fā)商，消費(fèi)者有權(quán)利提自己的204條，開發(fā)商也有權(quán)利提自己合同之外的條款。只要提出的條款雙方認(rèn)可同意了，這個(gè)合同就可以成立。水、電、暖、氣能否在入住時(shí)保證投入使用，工期能否按時(shí)完成等，與提供這些服務(wù)的企業(yè)有關(guān)。
-有了誠信市場才能大步前進(jìn)
經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾指出：信用短缺無形中增大了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的摩擦力，使企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)度減慢，效率與效益變得低下。而在信用充足的地方，一筆同樣數(shù)額的資金，可能交換使用四五次，但遭遇信用危機(jī)時(shí)，這筆錢可能一年只流動(dòng)一個(gè)來回。眾所周知，不少開發(fā)商飽嘗缺乏資金的痛苦，而大量的糾紛使市場從整體上缺乏對(duì)開發(fā)商的信賴感，從而，一些開發(fā)商的欺騙行為為行業(yè)失信支付了數(shù)額巨大的邊際成本。
就宏觀經(jīng)濟(jì)而言，經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾認(rèn)為：“當(dāng)前總需求不足的問題，根本上是投資問題，投資問題所在是錢流動(dòng)不起來，錢流動(dòng)不起來的原因就是信用上發(fā)生了障礙。”也就是說，當(dāng)前市場信用不足是各行各業(yè)普遍發(fā)生的，最終影響到投資人的信心，現(xiàn)在，銀行里存款比貸款差不多多出兩萬倍，人們由于缺乏信心，不敢消費(fèi)，對(duì)于投資，又擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)太大。因此，這會(huì)影響到整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而在整個(gè)投資和消費(fèi)領(lǐng)域中，房地產(chǎn)包括商品房也占了相當(dāng)大的份額。
馮衛(wèi)平／文
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