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房地產業近兩年來好比出水芙蓉，格外性感迷人，其快速成長是中國經濟增長中最令人興奮的事情。
住房革命的春天姍姍來遲
有關研究表明，我國的經濟增長速度的確與消費率有關。與其他國家相比，我國居民 的最終消費率長期偏低15～20個百分點，屬典型的低消費國家。消費不振不僅導致市場疲軟，更導致擴張投資形成的生產能力不能被迅速有效的消化掉，從而令過剩經濟更加火上澆油。影響消費增長的原因很多，其中之一就是我國城鎮居民的消費結構從“吃、穿、用”的溫飽型向“住、行”的小康型升級的過程中，住房消費沒有及時進入尋常百姓家。
本來，根據亞洲先進國家的消費品市場的成長經驗，消費革命第一浪和第二浪之間通常需要經歷7～10年的積蓄準備期，而在我國，由于對住房消費的長期壓抑以及消費信貸的發展滯后，這一“消費等待”的時期進一步拉長，從而對整個中國經濟周期形成不利影響。
所幸的是，從1997年國家宣布住房要成為經濟增長的支柱產業后，制度變革與消費信貸迅速鋪開，住房革命的春天終于姍姍來遲。從消費結構變動周期的經驗波長和我國近年來的市場表現看，我國城鎮居民消費結構從變動平緩的積蓄準備期向變動劇烈的消費革命期過渡的時機正逐步成熟。由于建筑業、房地產業、汽車工業、交通通訊業、旅游業等消費升級主導產業的產業關聯度大，因此可以預料，我國居民消費一旦升級到以“住”和“行”為主要內容的階段，消費結構升級將產生持久的、強大的經濟勢能，進而成為國民經濟穩定快速增長的主動力，帶來較長時期的中國宏觀經濟景氣。
房地產豎起宏觀經濟新支柱
想一想都讓人樂！就在通貨緊縮壓力頻頻加大、財政投資騎虎難下之際，仿佛“楊家有女初長成”，房地產業青春地登上了舞臺，這是中國經濟多么幸運的事情！
據國家統計局數據，2001年，全國完成房地產開發投資6245億元，比上年增長25.3%，增幅提高5.8個百分點，進一步觀察其他各項指標，可以說是全面開花，真的是厚積薄發、勢不可擋。
一是開發投資增勢強勁。與2000年前高后低的走勢相比，2001年房地產開發投資保持了持續、強勁增長的勢頭。一季度投資同比增長22.9%；二季度增長28.2%；三季度增長31.4%；四季度增長27.4%，增幅均高于上年同期水平。
二是分物業投資全面增長。在全部房地產開發投資中，住宅投資4279億元，增長28.9%，占全部投資的比重68.5%，比上年提高0.8個百分點；辦公樓投資318億元，增長8.7%，比重5.1%，減少0.9個百分點；商業營業用房投資721億元，增長31.6%，比重11.5%，增加0.3個百分點。
三是到位資金增長快于投資增長。當年房地產開發到位資金7378億元，比上年增長29.8%，增幅提高3.7個百分點，也高于同期房地產開發投資增長水平。其中，國內貸款1639億元，增長27.2%；企業自籌資金2100億元，增長31.3%；定金及預付款2848億元，增長32.2%。
四是土地開發穩步增長。完成土地開發投資487億元，比上年增長28.6%，增幅提高0.3個百分點；本年購置土地面積21661萬平方米，增長41.9%，提高1.9個百分點；完成土地開發面積14509萬平方米，增長40.9%，提高18.7個百分點。
五是施工面積繼續擴大。商品房施工面積77213萬平方米，增長21.5%，增幅提高6.2個百分點。其中，新開工面積35946萬平方米，增長27.2%；竣工面積27303萬平方米，增長18.6%。
六是商品房銷售價格增速前高后低。年初以來，商品房平均銷售價格增長較快，至年底又明顯回落。全年商品房平均銷售價格為2226元／平方米，增長5.8%，但仍高于上年增長2.5%的水平。其中，商品住宅平均銷售價格為2068元／平方米，增長6.0%。
七是商品房空置面積小幅回升。全年商品房空置面積超過1億平方米，比上年增長10.5%，增幅提高3.9個百分點。其中，商品住宅空置面積7754萬平方米，增長9.5%，比上年減少0.7個百分點；空置一年以上的商品房所占比重39.2%，低于上年水平。
2001年房地產開發運行的強勁態勢表明：隨著國家房改政策的深化和各項扶持住宅建設相關措施的逐步到位以及我國加入世貿組織的影響，房地產不僅在政策導向上，而且已經開始在實踐中成為拉動全國經濟增長的支柱產業。
利好多多演繹房地產的春天
不過，“自古紅顏多薄命”，房地產能否最終演繹中國經濟春天的故事，會不會在長成“傾國傾誠”容貌前便告香消玉殞？2001年，在我國全部新增投資增長中，房地產投資增長占了近四成。因此，爭論房地產是冬天還是春天，在一定程度上完全可以看作是爭論中國經濟將走向冬天還是春天。不過，以筆者的判斷，本次房地產啟動，連同目前正大幅啟動的汽車市場，帶有很強的消費周期和商業周期的特點，是一系列利好因素發揮作用的結果，完全不同于1992年的政治與政策周期的啟動，可望表現出較好的穩定性和沖擊性，其中包括外部需求下滑的沖擊。2002年房地產斷不會進入冬天，宏觀經濟表現也決不會太差。
筆者同意這樣一種分析：當前所謂房地產“虛火太旺”的看法也罷，“2002年將是房地產行業的嚴冬，二月份甚至可能出現崩盤，七八月份最嚴重”的論斷觀點，至少有四大因素沒有考慮到。一是沒有考慮到入世問題會很快解決，從而沒有考慮到入世對房地產需求產生的增量影響；二是沒有考慮到中國城市化速度會突然加速，特別是戶籍制度的控制作用大大放松，從而沒有考慮到城鎮人口增加對需求產生的影響；三是沒有考慮到個人消費信貸的規模會迅猛增加，幾乎從零迅猛增加到數千億，從而沒有考慮到由此對消費需求的強大支撐；四是沒有對商品房空置的情況進行科學分析。有人說，中國房地產已處于過剩狀態。其實，中國目前90%以上的工農業產品都處在供大于求的狀態，而房地產商品恰恰可能是這些供不應求的特殊商品中的一種。這是因為，分析供求狀況更多地要看相對量而不是看絕對量。如果“十五”期間，我國平均每年增加近5億平方米的開發量，而閑置量每年只增加700萬～800萬平方米最多1000萬平方米的話，這個比例其實是非常低的(喬根平，《決策咨詢》)。
展望前路，由于中國房地產剛剛登臺，同時由于中國房地產的發展具有一定“補課”的性質，筆者相信中國房地產業還會出落得更加千嬌百媚。按世界銀行1992年發展報告，在有統計指標的23個低收入國家中，我國城鎮居民居住支出占總消費支出1983年只有1.57%，1993年上升到2.51%，到1997年才上升到3.55%(廖英敏，1998，《住宅商品化與住宅產業發展對需求不足的矯正作用》)，居民住房消費比重明顯偏低。另外，我國對住房的投資同樣長期偏低。其中1949年～1977年城鎮住房投資占GDP的比重才0.78%，1994年最高時也不過5.34%，長期的投資不足進而造成了我國居民住房面積的長期偏低。直到2000年底，中國人均住房建筑面積才達20.4平方米，只相當于10年前中等收入國家的水平。可以預料，在人均住房面積達到30至35平方米之前，我國城鎮居民都將保持較為旺盛的住房需求，而房地產業正好“好風頻借力，送我上青天”。
趙曉●
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