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本報記者朱華夏
虛假廣告坑了人
上海的肖先生等待法庭開審已經半年了。
兩年前，他看中了一幢三層聯體別墅，按照房產商的承諾，他免費得到了20多平方米的閣樓。一年后，他被告知所購房產實測面積比原先暫測面積多了點，必須補交房款才能入住。未曾細想，他也就交了。
搬進新居沒多久，他就聽說隔壁鄰居為了補交房款在和開發商打官司。原來，他們所補交的房款竟是當初承諾贈送的閣樓，當初的售樓廣告竟是被工商局查明的虛假廣告。再一打聽，按規定，閣樓不應計入面積。
他想追回自己閣樓的房款。
但肖先生的案子兩次被束之高閣。前一次，因為鄰居案子沒了結，后一次，因為鄰居是以庭外和解方式了結的，法院要再研究。
據了解，僅上海市，為閣樓該不該算面積而打的官司，牽涉到十幾家樓盤。按照各區法院有退有補的不同判決，開發商退補閣樓的房款可能達上億資金。
《消法》管商品房嗎
其實，肖先生想追回閣樓房款的要求，在消協人士看來屬自我保護尚不到位。《消費者權益保護法》第49條規定：經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其所受損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。也就是說，按照《消法》，肖先生所購房屋的開發商已構成欺詐行為，加上工商局也認定其廣告為虛假廣告，他有權要求退房，并獲得同等房價的賠償金。
可惜，到目前，這個規定對肖先生毫無幫助。在司法界，商品房是否屬于《消法》保護的商品，能否用《消法》調整尚未定論。他們認為，商品房已有一套齊全的法律法規體系，既約束開發商動遷、征地、建造、發售、轉讓、退換等一系列的行為，也約束著購房者，較之《消法》更詳實、全面。而且，房產和其他商品不一樣，由于金額巨大，開發商和購房者必須簽訂預售合同，其中規定了一系列的賠償方式，一旦發生糾紛，自然以雙方約定為審判依據。何況，房產會因不同樓層、方位、房型等因素而產生不同的價格，參照普通的“保修包退包換”規定執行，實際上無法做到。
和司法界的觀點不同，消協認為《消法》理當適用于房產。
上海市消費者協會趙皎黎秘書長說，盡管房產目前有很多法律法規條文約束，但真正像《消法》這樣由全國人大通過，具有大法效力的法律寥寥無幾。除1995年實施的《房地產法》外，其他大部分為地方建委、地方人大通過的法規條文和行政命令，且各地解釋各異。她舉例說，建設部早在《商品房銷售管理辦法》中發文規定，廣告內容要寫進預售合同，但又有幾家照做呢？她強調，在法律效力大于法規、行政命令的情況下，商品房應當屬于《消法》調整范圍。即使從約定賠償條文看，房產糾紛也要參照《消法》。由于信息不對稱，購房者在簽署合同時，往往處于信息弱勢一頭，那些專門的合同術語、條文，更加深了他們的理解難度，一些不公平的格式條款由此大行其道，造成日后法律訴訟時的不利局面。
市場風險誰承擔
一位業內人士私下透露，目前不少房產開發涉嫌欺詐、質量不合格等各種問題，一旦執行《消法》約束條文，整個房產牽涉的退賠資金十分巨大，并將全部轉嫁給銀行、政府、社會。
上海的舒先生就遭遇了這樣的情況：他所購房產是由兩家公司合伙開發的，半途一家破產，另一家不愿承擔獨家開發的風險停止開發，造成爛尾樓。開發商逼迫購房者退房，房價以原價退還，并借破產為由，只賠償部分違約金。舒先生不愿退房，希望開發商履行合同條文，即支付違約金后繼續履行合同，完成施工。結果，法院卻不顧合同規定，作出令舒接受違約金退房的決定。結果，開發風險以消費者權益受損害為代價完全化解，新接手的開發商得以毫無負擔地以每平方米高出原價千余元的房價售樓。
不過，大連、哈爾濱等地開發商已經為他們的欺詐性銷售房產行為，付出了退一賠一的代價；浙江、福建等地也出臺了房產“三包”的規定……也許，該約束的不止是開發商。
讓保護更有效
嬰木又一個“3.15”過去了。而各種各樣的投訴，并未因為“3.15”的過去而減少。請看：房產、建材、裝修、家具、電腦、手機，還有汽車，都是“貴重物品”，一旦出現質量等問題都不會是小事，且常常難以順利解決。其中，只有手機執行了“三包”。而購買房產、汽車等商品，有時可能是一個人一生中最大的消費，如果得不到有效保護，“維權”就要大打折扣了。
人們的擔心是有道理的。比如，《商品修理更換退貨責任規定》已經出臺多年，至今僅容納了20類商品，而那些可能會使經營者付出高昂賠償代價的商品多未納入保護范圍。
法規滯后，受損失的不僅僅是消費者，還有社會的———缺乏約束，客觀上使生產者和經營者有了偷工減料的空子可鉆，這會搞亂市場。
我們相信，在切實整頓市場經濟秩序中，上述問題一定會穩步解決，經營者正當利益和消費者合法權益都會得到有效保護。
——編后
《人民日報.華東新聞》(2002年03月20日第三版)
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