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余瑋
對于北京這樣的一個大都市而言，住宅郊區化顯然是不可避免的。那么，它是如何產生的、又應該走一條什么樣的發展道路呢？
從20世紀八十年代起，北京居民開始向郊區搬遷，近幾年，住宅郊區化的趨勢越來越 明顯。北京最早住在郊區的是一些城區的拆遷戶，由于危舊房改造和后來興起的大規模的房地產開發，城區不少人遷居郊區。另外，由于人們傳統的生活習慣，部分老年人對郊區的生活也比較適應，所以樂意在郊區居住。
“住宅郊區化”是城市規劃中有機疏散理論的成功實踐。喧囂的大城市與快節奏的現代方式壓抑了人的個性，悠閑和快樂的健康生活成為人們的理想追求。
隨著奧運村建設的逐步展開，京郊房地產也開始走紅。還有一個原因是，大批農民居住向市郊城鎮集中。近幾年，平均每年有10余萬農民進城鎮購房落戶，目前京郊農村的城市化水平為40%左右。隨著市郊現代城鎮體系建設的不斷發展，會有更多的城里人到郊區購房，也會有更多的農民到城鎮變為市民。
城市人口急劇膨脹，環境、交通問題越來越困擾著都市居民。城市綠地日漸被鋼筋混凝土建筑物所擠占，街道上爬行的“甲殼蟲”無時無刻不吐出讓城市“感冒”的廢氣，使京城上空形成一個偌大的“黑鍋蓋”，光污染、噪聲等也使得城市居住環境日益惡化，嚴重威脅市民的身心健康。
為了迎合現代人追求健康的心理，一些城區物業加大綠化面積，別出心裁地推出中庭花園、空中四合院等創新，借用公園美景同時營造小區綠意的“雙景花園”也登上了舞臺。高綠化率的結果是每戶分攤的土地獲得成本增加，將來物業管理中的綠化費用自然也少不了。因此，在城區要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價，此類項目售價要比同類項目高得多時，郊區住宅的價格優勢顯露出來，還以環境宜人著稱。無法忍受城區喧囂與污染的人，紛紛選擇郊區那充滿清新、寧靜的休憩居所。在郊區買房買個好風景，買個閑暇的好心情，生活郊區化成為京郊購房者的新理念。
據調查：不少想改變居住環境的市民和跟子女分戶居住的老年人及低收入的人群等，他們喜歡城郊結合部、尤其是外環線附近的多層住宅，因為這些地帶交通方便，環境優良，房價又比內環(二環內)每平方米低2000元左右。與發達國家的住宅郊區化是一種由于市區污染嚴重、空氣、環境質量差，自覺的將住宅轉移向郊區的主動行為相比較，北京乃至于其他大城市的住宅郊區化則帶有自發的、無奈的、被迫的選擇。部分低收入的工薪族和一些外地在京工作的青年，收入水平決定了只能在郊區購房，不得不惜放棄一些生活便利買郊區住宅。京北一些低價小區經濟適用房的熱銷也說明了這一點。
時下，到遠郊區的購房者主要是收入頗豐的社會名流、民營企業老板和外企高級經管人員等高消費者，他們選擇的目光瞄準于單體或者聯體別墅、一梯兩戶的錯層樓房。別墅這類高檔項目，90%都位于郊區，甚至是河北。一些有見識的開發商多以郊區別墅的環境招牌、公寓化的實惠價格吸引客戶。目前居住在郊區的人群主體還是那些先富起來的一部分人，郊區住宅對他們而言意味著一種身份、一種生活品位。
精神上有品位的或物質上富有的，大多在京郊購置高檔公寓或別墅，住址主要在京順路、機場路沿線、順義、亞運村北部和西山腳下。
一向沉寂已久的郊區房地產業走出低迷，漸入佳境，供求關系趨暖，增長勢頭強勁，價格走勢更為堅挺。以前為數不少的市民“寧要市區一張床，不住郊區一套房”，在城市交通的發展與“環保意識”的覺醒大背景下，部分市民購房觀念沖破牢籠，懷揣“郊區住宅夢”持幣待購。市民的購買熱情激活了郊區房市，而郊區房市的活躍更激發了市民的購買力，得以形成一個相輔相成的良性循環格局。然而，一些郊區購房者認為城郊真正像樣的優勢項目不多，尤其規劃、設計方面問題多多，他們只是為房價所限而被動接受城郊安居。為此，在推進京城住宅郊區化的過程中，我們的設計師還得多花費一些心思，適當的時候還須來一場“學習的革命”，借鑒與參考一下外地的乃至外國的經驗，讓我們的郊區住宅“做出彩”來。
郊區住宅從面向少數群體的“奢侈消費”轉向面向普通人的“大眾消費”，已成為不可逆轉的趨勢。許多開發商在郊區開發中并沒有注意到這一點，仍盲目開發高檔、中高檔住宅，致使其空置率居高不下。面對郊區普通者，應該以舒適、實用、經濟為前提，研究、開發滿足普通居民的居住需求的住宅。有社會責任感的發展商應該認真考慮如何通盤規劃設計，使不同收入層次的消費群體能夠和諧相處，友好、尊嚴地生活在一起，共享城郊文明的成果。
伴隨經濟的增長和城市的發展，住宅郊區化的進程在國內包括北京在內的大城市中一直處于持續過程中。
但是，目前北京的交通現狀差強人意，對郊區住宅的發展構成了主要限制，瓶頸明顯。同時，政府也該給予積極的扶持，在郊區住宅的市政配套和征地費用上應給予適當的優惠和補償，免交部分的土地出讓金和市政配套費，在審批手續上給予簡化等，以加快郊區住宅的建設。
京郊環境優美，地價相對便宜，隨著有關政策、方案的出臺與實施及交通、市政等相關配套的到位和住宅設計的理想、市民生活方式的轉變，擇居郊區將成為時尚。
《人民日報海外版》(2002年03月18日第十一版)
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